地產熊市，沒有贏家

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）隨着4月下旬到來，一年一度的年報季終於宣告結束，A股與港股絕大多數房企已經如約披露了2021年成績單。

回望2021年樓市，上半年如火如荼，房企高溢價搶地，購房者打新潮、交茶水費等炒房、搶房行為還屢禁不止；下半年，伴隨着部分規模房企暴雷，購房者預期逆轉，樓市驟然冰封。

於是，這份2021年年度報告變成了檢驗所有房企硬實力的重要窗口。

大浪淘沙之下，行業高槓杆、高利潤時代一去不返，有房企洗去光華，各種潛在危機進一步暴露台前；亦有房企通過這張成績單向外界傳遞信心、展示肌肉。

也正因此，從沒有過哪一年，上市房企年報卻如此難產。截至目前，仍有十餘家規模房企或因疫情、或因更換審計師，未能如期披露年報，從4月1日至今，這些企業仍處在停牌狀態中。

“降本增效”成為關鍵詞

觀察者網統計發現，就如期發佈年報的房企來看，2021年營業收入除融信、富力、合景泰富少數幾家之外，普遍仍保持正增長，但過半房企的淨利潤卻呈現明顯下滑趨勢。

也就是説，行業盈利能力普遍大幅下降。

即便頭部房企也大都未能倖免，如民營房企碧桂園2021年營業收入與淨利潤增幅分別為13%和-24.38%；央企巨頭中海分別為30.4%和-15.82%；半國資的萬科則為8.04%和-45.76%，在營業收入正增長的同時，淨利潤幾乎砍半。

國資房企中利潤率降幅較大的為華僑城，2021年營業收入同比增長25.25%，淨利潤卻大幅下滑超7成。

但也有少數房企在業績層面表現出了強大韌性，依舊保持利潤正增長，多以國資為主，如建發、華潤、金茂、越秀等均保持營收利潤雙增長。

而民營房企中，正增長的僅有綠城、龍湖、旭輝寥寥數家，增速分別為33.39%、19.25%、3.6%。

不過，即便上述房企，除了剛剛扭虧為盈且數額較小的大悦城之外，利潤增速也都遠遠小於營收，利潤率下降明顯。

有分析人士向觀察者網表示，主要原因在於2021年強調控之下，地價較高而新房價格嚴重受限，疊加購房者觀望情緒較濃與疫情影響因素，營銷費用普遍上升。此外，金融政策持續收緊，房企融資效果不佳，且融資成本上升帶來的影響也不可忽視。

為此，“降本增效”成為這次年報季上的關鍵詞之一。

“行業盈利能力的下滑只是迴歸合理區間。”廣州國資房企越秀地產管理層在業績會上指出，未來要精進管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準度、項目開發效力、成本投放層面，營銷質量提升將會是重點突破。

綠城中國管理層也表示，其未來三年關注品質效率提升。“前3年關注規模和投資，是未來3年的營收和利潤的基礎，未來會提升收入和利潤增長，今年和明年保持可觀增長回報股東。”

現金為王，房企分化加劇

需要指出的是，對各大房企而言，還有一項工作排在降本增效之前。

在地產行業調整之際，“生死”面前，一眾房企經營策略由過去的“規模為王”轉變為“現金為王”。首先保住公司現金流，在風險之下如何生存成為關鍵，降槓桿、穩槓桿成為行業共識。

正如碧桂園管理層在業績會上所説，公司在市場上行期是用銷售規模考核，平穩期是回款，下行期是可動用金額作為考核指引。保現金流、保三條紅線，上行期做有利潤的現金流、下行期做有現金流的利潤。

不過，就結果來看，不同企業之間分化較大。

其中碧桂園手握現金最多，達到1813億元；萬科、中海、華潤置地的現金也超過千億，分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。

有機構統計34家規模房企的財報數據顯示，截至2021年末共有2家歸為紅檔、14家歸為黃檔、18家歸為綠檔。

相較於2021年中期，德信中國、萬科等公司新晉綠檔房企行列，同時亦有如寶龍、融信、雅居樂等房企流動性危機加劇，部分指標重新踩線。

具體來看，剔除預收後的資產負債率仍為三道紅線中最難達標的指標。34家房企中，13家房企不滿足該指標低於70%的要求，指標達標率為61.76%。即便達標房企也大都集中在67%至70%區間，其中在69%至70%區間的房企高達7家。

淨負債率指標方面，僅2家房企未達標。不少新達標房企剛剛滿足100%標準線，而萬科、華潤、中海、中梁等房企指標值低於40%，安全邊際較高。

最能體現資金實力的現金短債比方面分化嚴重。

數據顯示，2021年末未能滿足現金短債比大於1標準的踩線房企由年中的2家增加值5家，而現金流較為充裕的龍湖和建發兩家房企則超過6，中海為3.43。

從與流動性直接相關的融資成本方面來看，房企間分化更為明顯，有的低至1.4%，有的卻高達9.71%，後者是前者的6.94倍。

總體而言，國資佔比絕對的優勢地位。如中海、五礦地產、華潤置地、中國金茂等，均以低於4%的融資成本在列。

民企表現較為出色的，則有龍湖、美的置業、碧桂園、旭輝等主體，分別為4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近來行業資金端暖風頻吹，這類優質民企或將繼續優先受益。

克而瑞研究中心認為，雖然房企的面臨着營業收入增長放緩、利潤增長減速、利潤率走低等困境，但各房企降槓桿、穩槓桿工作推進均有顯著成效；在投資上，房企表現出更高的謹慎性，佈局上更偏向一二線核心城市，多元化業務也正在如火如荼的開展。因此對於行業未來仍充滿信心。

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