政策“猛藥”難救市？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）與2022年一季度“試探性”的出台救市政策不同，4月份開始，隨着疫情蔓延和銷售數據持續惡化，“救市”行動愈演愈烈，不論是調控政策次數還是範圍都刷新了最近幾年的記錄。

需求端，各地穩樓市、救樓市的刺激政策此起彼伏。僅4月份以來，就有包括蘭州、大連、蘇州、南寧、昆明等多個二線城市在內的超過50城發佈了不同力度的房地產寬鬆政策，主要圍繞促進剛需和改善需求釋放。

企業端，日前多家媒體爆料稱，金融管理部門召集6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進行閉門會議，主要針對恒大、融創、綠地等12家問題房企的紓困進行指導。

受此消息影響，房地產板塊股價受到不小震盪，不少房企迎來久違上漲。

融資端，央行正式宣佈自2022年5月15日起，再次下調金融機構外匯存款準備金率1個百分點，即外匯存款準備金率由現行的9%下調至8%。

業內人士認為，接連降準預示持續收緊的貨幣政策終於迎來改善，寬鬆的貨幣政策或將進一步促進樓市復甦。

4月超50城鬆綁

4月27日，江蘇省會城市南京再放大招，繼半月前解除六合區、溧水區限購政策之後，又宣佈全面放鬆限貸政策，結清貸款且名下無房者，再次購房即可認定為首套房利率。同時，外籍户口購房資格由原來的3年滿2年社保調整為1年內累計滿6個月。

無獨有偶，長三角另外兩個熱點城市無錫和揚州同樣下發新規。其中，無錫限購政策調整為，本市户籍生育二孩及以上者，可在限購區新增購買一套商品房；揚州則上調整住房公積金貸款限額，雙繳存職工最高額度由50萬元調整為60萬元，單繳存職工最高額度由30萬元調整為36萬元。

而此前，蘇州也在全市範圍內放鬆二手房限售政策，由原本的5年限售調整為3年。

除長三角之外，毗鄰廣東省會廣州的佛山市也宣佈，自4月26日起放鬆限購政策：對最近一次契税繳納時間或不動產登記時間滿5年的商品房，居民家庭在線上辦理購房資格核驗時，該商品房不計入居民家庭擁有住房套數；該商品住房在進行買賣合同網籤、贈與、司法拍賣等轉讓手續時，無需進行購房資格核驗。

相較於這類直接放鬆限購限貸政策的城市，更多城市選擇則選擇從補貼、人口等側面入手。

如惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州及瀘州等地直接給予不同力度的購房補貼，包括三胎政策購房優惠等；同時放寬落户限制，爭相吸納人口，為樓市注入新鮮活力。

對於救市原因，同策研究院資深分析師肖雲祥告訴觀察者網，近幾年房地產市場持續低迷，從去年下半年開始市場就急速下滑，出台鬆綁政策有穩定市場的意圖。

“畢竟房地產行業還是國民經濟中的支柱產業，其影響數十個行業的發展”他認為，自從“三道紅線”、“信貸兩集中”、“集中土拍”等政策出台後，房企拿地意願下降，造成地方財政受到影響，需要刺激樓市復甦。

中原地產首席分析師張大偉向觀察者網指出，相比往年樓市調整博弈期長、樓市下調緩慢，本輪市場因為很多大型房企被抑制了融資渠道，疊加銷售端按揭放款放緩，樓市調整速度非常快。

需要指出的是，此輪政策調整多數城市在刺激樓市需求的同時，依舊嚴格遵循“房主不炒”定位，如提高公積金貸款額度的政策，幾乎成為各地首選，目前已有福州、株洲、北海等超過10幾個城市加入，而大部分公積金使用都是剛需和改善購房者，不會影響購房者投機者。

救市而非救企業

需求端政策持續開放的同時，企業供給端近日也接連傳出消息。

4月25日，金融管理部門分別對6家國有銀行、12家股份行以及5家AMC公司進行開會指導。

據瞭解，會議主要針對12家問題房企的紓困進行指導。主要內容包括：AMC可以接收2021年底以前資產用途是土地價款的資產，可以收金融機構暫未納入不良的貸款，可以收集團2021年年底之前的關聯方應收賬款，與關聯方合作收購的不納入重大關聯交易。以上業務開展不納入房地產貸款的集中度管理，保證按揭發放。另外，以上的業務資本金按照50%計量，同時要全力支持開發貸，資金務必進行封閉管理；對於四證不全併購項目、涉及併購貸款置換土地出讓金項目等合規性要求有所放鬆。

網傳的12家房企名單包括世茂集團、中梁控股、綠地控股、中南建設、奧園地產、恒大集團、融創中國、榮盛發展、陽光城、融信中國、佳兆業、廣州富力地產。

同時，人民銀行官網發佈消息，自5月15日起，下調金融機構外匯存款準備金率1個百分點，即外匯存款準備金率由現行9％下調至8%。

這被業內看作是貨幣政策即將放鬆的信號，疊加此前併購貸、AMC入場收併購等消息，不少聲音認為出險房企終於“熬出頭”了。

然而，無論是否已爆發流動性危機，房企卻大都對此反應平淡。

在億翰智庫分析師於小雨看來，政策端放鬆，旨在救市，讓房地產業平穩健康發展，讓優質企業的經營正常化；而非幫助房企度過危機。

58安居客研究院院長張波也認為，無論AMC參與收併購還是融資放鬆，都是意在保證已存在的地產項目危害購房者利益，從而引發系統性風險導致市場恐慌，而非拯救出險房企。

他表示，當前併購貸本身雖然可以緩解行業整體風險，但總體規模依然偏低，出險房企想要解決流動性危機，本質上要依靠銷售去化，增強內部推動力。

於小雨告訴觀察者網，近幾年穩地價穩房價，房地價差小，利潤微薄，安全邊際很小。因此出險房企很難通過高折價出讓股權的方式吸引投資者投資來化解債務危機。只能等待房地產市場上行，通過一兩年的房價上漲，項目利潤率恢復到一個具有吸引力的水平，市場力量才有動力去解決房地產企業的債務問題。

此外值得注意的是，業內對於此輪救市政策之後，樓市何時復甦亦存在分歧。

貝克研究院高級分析師潘浩向觀察者網表示，對於樓市不必過分悲觀，儘管民營房企流動性危機未能緩解，但購房者的住房需求仍然存在，國企央企的優勢將很快填補市場空缺。

而部分業內人士則認為，樓市短時間內難有復甦跡象。

張大偉分析稱，由於疫情和熱點城市的改善需求、信貸政策依然嚴格，樓市的整體熱度上升非常緩慢，市場依然期待更多的穩政策，預計將有更多城市加快政策調整節奏。但疫情之下，購房者收入下降影響購房熱情。政策見底後，2022年3季度市場底部才會加快出現。

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