深圳土拍：一日攬金超193億，“國家隊”仍是主力

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）2021年三次“集中供地”政策讓全國土拍市場經歷了火熱-降温-冰點的直線下滑。時隔一年，在各地救市猛藥頻出的影響下，土拍市場似乎顯現回暖跡象。

4月29日下午，作為全國樓市風向標的一線城市深圳首次集中供地拉開序幕，最終8宗地塊全部以最高限制價成功出讓，5宗進入搖號競標環節，一日攬金193.3億元。

業內普遍認為，此輪深圳土拍市場的火爆場面，與當前整個房地產政策變化有關係。先有4月份超50城出台樓市鬆綁政策，土拍當天又有中央政治局會議要求各個地方根據當地情況來調整房地產的政策，鼓勵剛需和改善性需求，這對恢復房地產市場信心、提振樓市意義重大。

國企、央企依然是主力

公開資料顯示，此次深圳共出讓8宗住宅用地，分別位於寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕，總土地面積約32.11公頃，總建築面積約107.06萬平方米，總起拍價約168.11億元，最終全部以最高溢價率成交，總成交價193.3億元。

從報名情況看，深圳本次土拍吸引了華潤、招商、中海、保利、華髮、越秀等一眾大型央、國企的參與，多達45家；民營房企僅有萬科、金地和卓越3家，而前兩者均有國資入股，傳統意義上的民營資本僅廣東傳統房企卓越1家。

最終，華潤獨得光明區兩宗地塊，成為本次土拍最大贏家；萬科+安居集團、深業+龍華安居、天健、坪山城投、深汕城投、龍崗安居均有斬獲。

具體來看，寶安尖崗山地塊是本次所有地塊中地價和銷售限價最高的地塊，起拍價61.3億元，最高限制地價70.5億元，銷售限價87494元/平方米，建築面積21.56萬平，由萬科+深圳安居集團以封頂價收入囊中。

而最受追捧的則為龍華民治地塊，吸引了10家房企參與競拍；該地塊開拍後價格迅速封頂，進入搖號環節，最終由深業+深圳安居集團聯合體搖號競得。

據分析人士稱，此次深圳集中土拍的商品房限價普遍上調了3%-10%，預示着未來深圳限價政策可能會有所鬆動，開發商利潤將有所提升，這是導致房企反應熱烈的直接原因。

如上述龍華民治地塊，住宅毛限價均價為72150元/平方米，較去年同片區出讓的中海聞華里項目地塊（住宅毛坯限價69800元/平方米）上調了2350元/平方米。

不過，在土拍規則上深圳並沒有明顯放鬆，8宗地塊都需要建設保障性租賃住房，且明顯加大了對保障性租賃住房供應力度。

此外，為了體現土拍公正性，同一企業及其控股的各個公司，仍然不得參加同一宗地的競買，深圳市規劃和自然資源局還要對房企的土地購置資金來源進行審查。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從深圳土拍市場可以看出，房企對於一線城市的土地投資依然持看好的態度，深圳作為全國樓市風向標，在其帶動下，預計5月份一些城市土拍市場會有積極復甦表現。

各城市分化加劇

值得注意的是，並非所有城市土地市場都能受到房企積極響應，從今年已經結束首輪土拍的城市來看，各地分化依然在加劇。

中國指數研究院統計數據顯示，22城首輪集中供地有北京、福州、合肥、青島、廈門、武漢、重慶、成都、長沙、杭州、寧波、南京和天津等13個城市已完成集中供地出讓，合計出讓規劃建築面積2453.8萬平方米，同比2021年第一批次集中供地收窄61.6%；土地出讓金收入3267.1億元，同比去年一批次降低53.7%。

其中，北京、青島、廈門、重慶、長沙、杭州等城市熱度有所升温，溢價率和成交宗數佔比較去年三批次有不同程度提升，福州、南京、天津等城市土地市場熱度繼續降温。

如幾天前完成土拍的杭州，一口氣推出60宗宅地，結果僅於1宗地塊流拍，27宗底價成交、9宗溢價成交、23宗地塊達到10%的封頂溢價率，進入“一次性報價+搖號”出讓階段。

最終，杭州本輪土拍成交金額達到826.8億元，較2021年第三輪集中供地更勝一籌，市場明顯升温。

而同日進行土拍的天津則慘淡收場，首輪集中供地共30宗地塊，結果僅成交6宗，9宗流拍、15宗停牌，成交總金額43.5億元，還不到去年同期的1成。

即便在去年末，全國房地產市場遇冷，天津第三輪集中供地11宗土地掛牌亦全部成交，土地出讓金收入也達到76.74億元，超過本輪土地出讓金的76%。

因此有分析人士指出，雖然地方持續出台樓市扶持政策、積極推動化解房地產風險工作等，但政策端向市場端的傳導需要一定時日，且房企明顯偏愛一線和新一線城市，全國性土地市場回暖，甚至是樓市回暖尚且言之尚早。

一位上市房企高管向觀察者網表示，儘管政策利好消息不斷，但在樓市銷售情況恢復之前，民營房企普遍還是“缺血”狀態，大都採取深耕一二線城市的“收縮”戰略，加之前兩年拿地較多，本身土儲足夠支撐近一兩年發展，因此絕大多數城市的土地市場短期內還是要依靠國企和央企來兜底，市場熱度全面回升尚需時日。

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