利好政策頻發,5月樓市迎來拐點?
张志峰
(文/張志峯 編輯/馬媛媛)4月份以來,房地產相關調控政策頻出,從中央到地方均釋放不同程度鬆綁信號,樓市温度也在“五一”小長假期間隨之變化。
據觀察者網瞭解,不少開發商在“五一”期間明顯加大新房供應量和營銷推廣力度,結果也不負所望,如大灣區的廣州、深圳,長三角的杭州、南京、紹興,以及青島、重慶等熱點二線城市的購房者熱情均有所恢復,核心區域樓盤訪客數量及成交量大幅提升。
有媒體報道稱,部分樓盤由於人氣爆棚,選房或者看房需要排隊進場或者直接限流。
一位房企人士告訴觀察者網,多地樓市回暖集中在五一假期爆發,一方面由於開發商積極性被調動起來,在假期加大推廣力度,一方面也是由於政策向市場傳到的滯後性,多數地區調控鬆綁的政策意圖此前已經十分清晰,市場信心正在逐步恢復。
而談及未來樓市發展,上述人士認為,從政策角度來看,主要是保障正常的剛需和改善需求如期釋放,由於炒房客退出舞台,樓市不可能向一兩年前那麼火,但也不會像幾個月前那樣停滯。隨着疫情穩定,將會進入較為穩定的健康發展階段。
前四月銷售同比下降
中指研究院數據顯示,2022年1-4月重點100城新建商品住宅成交活躍度不足,成交規模居歷史同期較低位,同比下降超四成。一線城市商品住宅成交面積同比下降37.4%,二線代表城市同比下降41.3%,三四線代表城市同比下降47.2%。
受市場因素影響,各大房企的推盤意願也嚴重不足,4月重點50城新批上市面積1688萬平方米,同比降幅超五成;前4個月商品住宅月均供應規模1461萬平方米,同比下降超四成,與2019-2021年同期均值相比下降37.3%。
同時,根據此前各大房企發佈的1-4月經營數據來看,百強房企的銷售業績也大不如前,跌幅繼續呈擴大態勢。
克而瑞數據顯示,百強房企4月單月僅實現銷售金額4284.7億元,環比降低16.2%,同比降低58.6%,較3月降幅進一步擴大、且處於近年來單月業績同比降幅的最高水平。累計業績來看,百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%,降幅較一季度進一步擴大。
而政策方面,4月份開始,各地針對房地產市場因城施策,調控政策頻出,穩樓市新政落地速度顯著加快。
據機構不完全統計,4月超60城出台房地產寬鬆政策近90條,政策調控方向逐步從提高公積金貸款額度、增加購房補貼、加大引才力度過渡至適度放鬆限購限售、下調首付比例等;政策調控城市亦逐步由三四線城市延伸至二線城市,地方政府樓市扶持力度進一步加大。
剛剛步入5月,“一行兩會”(即中國人民銀行、證監會、銀保監會)等監管機構齊齊發聲,從企業融資端接力,強調及時優化房地產信貸政策,保持房地產融資平穩有序,支持剛性和改善性住房需求,極大地鼓舞了行業信心。
房企不再“躺平”
值得注意的是,就目前成交數據來看,儘管部分城市樓市熱度有所回升,但全國性樓市回暖言之尚早,尤其是上海、北京等疫情反覆地區。作為以線下成交為主的重資產行業,疫情對於地方行業的影響可謂致命。
不過業內普遍認為,疫情對於樓市銷售的影響只是一時,購房需求並未因此消失。因此預計,疫情穩定之後,上海、北京等地的房產成交數據也將會出現一輪爆發式增長。
值得一提的是,近日來多個城市首批集中供地正在緊鑼密鼓的進行,北京、深圳、杭州等熱點城市的土拍結果均有明顯升温,熱門地塊溢價率走高,民營房企參與積極性也略有提高。
如4月29日完成土拍的深圳,共推出8宗地塊,最終全部以最高限制價成功出讓,5宗進入搖號競標環節,一日攬金193.3億元。
毫無疑問,作為全國樓市風向標,深圳的土拍盛況勢必在一定程度上影響其他地區土地市場。
從企業端來看,民營房企也不再像過去幾個月一樣“謹小慎微”,紛紛在“五一”假期中加大推盤和營銷力度。
如恒大,暴雷後的8個月時間內銷售歸零,儘管數次傳出“保交付”、“賣資產”等消息,卻幾乎沒有涉及營銷方面。
而就在此前不久,許家印一反常態宣佈重啓“五一黃金週”,要求各項目公司重點圍繞“黃金週大優惠”、“恒大現房大優惠”為宣傳主題,並全力以赴貫徹落實該文10項重點營銷措施,大力組織銷售工作。
據不完全統計,僅廣州一地有類似加大營銷動作的樓盤就有約40個,其中過半項目為全新盤。
有房企人士向觀察者網表示,此輪政策糾偏的力度不斷加強,無論市場端還是融資段,均表現出回暖跡象,因此優質民營房企不必在過分擔心流動性困局,可以分出部分精力參與土拍和收併購;即便出險房企也不再“躺平”,有望通過銷售回款、出售部分優質資產等方式脱險,行業信心被極大鼓舞。
但需要指出的是,各地樓市分化的局面並不會因此改變,從房企普遍重倉一二線城市不難看出,未來樓市回暖也首先再這部分地區,缺乏產業支撐和人才流入的三四線、甚至弱二線城市仍舊面臨成交量與價格下行壓力。
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