利好政策頻發，5月樓市迎來拐點？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）4月份以來，房地產相關調控政策頻出，從中央到地方均釋放不同程度鬆綁信號，樓市温度也在“五一”小長假期間隨之變化。

據觀察者網瞭解，不少開發商在“五一”期間明顯加大新房供應量和營銷推廣力度，結果也不負所望，如大灣區的廣州、深圳，長三角的杭州、南京、紹興，以及青島、重慶等熱點二線城市的購房者熱情均有所恢復，核心區域樓盤訪客數量及成交量大幅提升。

有媒體報道稱，部分樓盤由於人氣爆棚，選房或者看房需要排隊進場或者直接限流。

一位房企人士告訴觀察者網，多地樓市回暖集中在五一假期爆發，一方面由於開發商積極性被調動起來，在假期加大推廣力度，一方面也是由於政策向市場傳到的滯後性，多數地區調控鬆綁的政策意圖此前已經十分清晰，市場信心正在逐步恢復。

而談及未來樓市發展，上述人士認為，從政策角度來看，主要是保障正常的剛需和改善需求如期釋放，由於炒房客退出舞台，樓市不可能向一兩年前那麼火，但也不會像幾個月前那樣停滯。隨着疫情穩定，將會進入較為穩定的健康發展階段。

前四月銷售同比下降

中指研究院數據顯示，2022年1-4月重點100城新建商品住宅成交活躍度不足，成交規模居歷史同期較低位，同比下降超四成。一線城市商品住宅成交面積同比下降37.4%，二線代表城市同比下降41.3%，三四線代表城市同比下降47.2%。

受市場因素影響，各大房企的推盤意願也嚴重不足，4月重點50城新批上市面積1688萬平方米，同比降幅超五成；前4個月商品住宅月均供應規模1461萬平方米，同比下降超四成，與2019-2021年同期均值相比下降37.3%。

同時，根據此前各大房企發佈的1-4月經營數據來看，百強房企的銷售業績也大不如前，跌幅繼續呈擴大態勢。

克而瑞數據顯示，百強房企4月單月僅實現銷售金額4284.7億元，環比降低16.2%，同比降低58.6%，較3月降幅進一步擴大、且處於近年來單月業績同比降幅的最高水平。累計業績來看，百強房企1-4月的整體業績規模同比大幅降低50.2%，降幅較一季度進一步擴大。

而政策方面，4月份開始，各地針對房地產市場因城施策，調控政策頻出，穩樓市新政落地速度顯著加快。

據機構不完全統計，4月超60城出台房地產寬鬆政策近90條，政策調控方向逐步從提高公積金貸款額度、增加購房補貼、加大引才力度過渡至適度放鬆限購限售、下調首付比例等；政策調控城市亦逐步由三四線城市延伸至二線城市，地方政府樓市扶持力度進一步加大。

剛剛步入5月，“一行兩會”（即中國人民銀行、證監會、銀保監會）等監管機構齊齊發聲，從企業融資端接力，強調及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求，極大地鼓舞了行業信心。

房企不再“躺平”

值得注意的是，就目前成交數據來看，儘管部分城市樓市熱度有所回升，但全國性樓市回暖言之尚早，尤其是上海、北京等疫情反覆地區。作為以線下成交為主的重資產行業，疫情對於地方行業的影響可謂致命。

不過業內普遍認為，疫情對於樓市銷售的影響只是一時，購房需求並未因此消失。因此預計，疫情穩定之後，上海、北京等地的房產成交數據也將會出現一輪爆發式增長。

值得一提的是，近日來多個城市首批集中供地正在緊鑼密鼓的進行，北京、深圳、杭州等熱點城市的土拍結果均有明顯升温，熱門地塊溢價率走高，民營房企參與積極性也略有提高。

如4月29日完成土拍的深圳，共推出8宗地塊，最終全部以最高限制價成功出讓，5宗進入搖號競標環節，一日攬金193.3億元。

毫無疑問，作為全國樓市風向標，深圳的土拍盛況勢必在一定程度上影響其他地區土地市場。

從企業端來看，民營房企也不再像過去幾個月一樣“謹小慎微”，紛紛在“五一”假期中加大推盤和營銷力度。

如恒大，暴雷後的8個月時間內銷售歸零，儘管數次傳出“保交付”、“賣資產”等消息，卻幾乎沒有涉及營銷方面。

而就在此前不久，許家印一反常態宣佈重啓“五一黃金週”，要求各項目公司重點圍繞“黃金週大優惠”、“恒大現房大優惠”為宣傳主題，並全力以赴貫徹落實該文10項重點營銷措施，大力組織銷售工作。

據不完全統計，僅廣州一地有類似加大營銷動作的樓盤就有約40個，其中過半項目為全新盤。

有房企人士向觀察者網表示，此輪政策糾偏的力度不斷加強，無論市場端還是融資段，均表現出回暖跡象，因此優質民營房企不必在過分擔心流動性困局，可以分出部分精力參與土拍和收併購；即便出險房企也不再“躺平”，有望通過銷售回款、出售部分優質資產等方式脱險，行業信心被極大鼓舞。

但需要指出的是，各地樓市分化的局面並不會因此改變，從房企普遍重倉一二線城市不難看出，未來樓市回暖也首先再這部分地區，缺乏產業支撐和人才流入的三四線、甚至弱二線城市仍舊面臨成交量與價格下行壓力。

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