民企“缺席”、央國企託底，蘇州集中供地成交233.77億

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）隨着最後一宗宅地成功出讓，歷時兩天的蘇州2022年首輪集中供地正式落下帷幕。

資料顯示，蘇州2022年首輪集中供地共出讓15宗涉宅地塊，分佈於姑蘇、吳中、產業園、新城、相城、吳江等區域，總出讓面積為82.69萬平方米，起拍總價為226.09億元。

經過5月9日-10日兩天競拍出讓，15宗地塊全部成功出讓，總成交金額233.77億元。

底價成交

除新區獅山永和村地塊、工業園區旺墩路南津樑街西地塊高溢價成交和兩宗低溢價成交的地塊外，蘇州此次土拍中的其餘地塊均為底價成交。

溢價率最高的是工業園區旺墩路南、津樑街西地塊。該地塊位於湖東板塊，處於園區內的絕對核心地段，總出讓面積58233.95平方米，容積率 1.6-2.0，是本輪供地中起拍樓面價和最高限制樓面價最高的地塊。

同時該地塊配套資源優越。據克而瑞研究中心介紹，該地塊東側是星洲小學，北側是汪墩幼兒園，距離地鐵5號線和1號線交匯站星塘街站步行約800米，周圍銀行總部林立，地理位置較佳。

結果並不意外，該地塊耗時近半小時成交，且在第49輪競價時衝破中止價進入一次性報價階段，最後被招商蛇口以36.16億元總價競得，成交樓面價31046元/平方米，溢價率達15%。

新區獅山永和村地塊則以12.5%的溢價率位居第二，是本次蘇州集中供地中第二個觸及中止價的地塊。該地塊歷經11輪競價，最後在一次性報價階段被大悦城競得，成交總價10.52億元，樓面價28125元/平方米，刷新該區域樓板價記錄。

另外兩個低溢價地塊分別為姑蘇區平江新城地塊和蘇州工業園區斜塘街道藺誼路北、朝前路西地塊。前者被蘇州市保障性住房建設以19.11億元競得，樓面價18295元/平方米，溢價率1.64%；後者被中國鐵建以19.73億元競得，樓面價21659元/平方米，溢價率3.14%。

剩餘11宗地塊全部底價成交，競得者分別為蘇高新股份、蘇高新集團、恆泰商置、相城城投、建屋集團、天鴻偉業、合潤房地產、天健集團吳江城投聯合體，全部是蘇州當地城投公司。

民營房企顆粒無收

15宗宅地的歸屬者中並沒有民營房企的身影，而這也是民營房企第一次在蘇州土拍市場顆粒無收。

觀察者網瞭解到，在2021年的三輪集中供地中，民企獨佔第一輪的半壁江山，但受房地產調控政策影響民企拿地意願不強，僅綠城、龍湖、星河等優質房企還在第二輪供地中拿地，進入第三輪供地民企更加謹慎，除長城汽車董事長創辦的愛情地產和日本房企大和房屋外，拿地民企屈指可數。

而為吸引更多的優質房企參與土拍，蘇州再次放寬了參與門檻。譬如，土拍競買保證金自2021年第二輪集中出讓的30%-50%，減少至2021年第三輪集中供地的30%，再下滑至此次的20%。

與此同時，蘇州本次集中供地全部取消市場指導價、延長出讓尾款繳付時間等。

對於新房市場，蘇州也對限購、限售政策都有不同程度的“鬆綁”。例如將蘇州六大區二手房的限售時間由原來的5年縮短至三年，再例如將非蘇州户口購房由3年內連續滿24個月改為累計24個月。

在信貸政策政策上，蘇州首套房貸利率也較年初下滑至4.7%左右，常熟甚至發佈了針對不同人羣的購房優惠政策。

儘管利好消息頻頻，但也未能點燃民營房企參與土拍的熱情。

蘇州樓市慘淡

“原因大家都知道了，受疫情影響，今年第一季度，蘇州樓市成交量非常慘淡，4月疫情反撲使得本就下行低迷的樓市更加雪上加霜。”克而瑞蘇州房產測評分析民企缺席原因道。

據克而瑞蘇州房產測評統計，2022年一季度蘇州供應面積101萬平方米，處於2020年1季度疫情後各季度最低水平，環比下降50%；成交137萬平方米，環比下降18%，比2020年1季度成交還要少9萬平方米，創下了2018年以來同期最低水平；均價25490元/平方米，環比下降5%，也是自2020年以來的新低，蘇州整體市場可謂冰點。

進入4月，蘇州住宅市場並未好轉，且出現供求腰斬的局面。

供應量上，蘇州新增供應量25.16萬平方米，同比下降78%，連續三月下降，環比下降47%，創下近年同期新低。成交量上，成交39.89萬平方米，同比下降57%，連續8個月下降，環比由漲轉跌，環比下降23%，同樣創下2020年3月疫情後單月新低（今年2月除外）。

“受四五月疫情影響，蘇州商品住宅的成交面積和成交量還有可能進一步減少。”業內人士向觀察者網表示，蘇州新房市場低迷已久，即使如今密集出新政，也很難挽回購房者的購房信心。

“成交減少意味着樓盤銷售難、回款慢。”該人士直言，目前對於房企而言，保證現金流的安全至關重要，誰也不會冒險把錢投入在新房銷售不暢的區域，更何況目前不少房企面臨還債壓力，自然就會減少土地投入活動。

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