多地加速鬆綁，二線接力救市

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）自“五一”節後央行與銀保監會、證監會齊齊發聲，透露放寬房地產信貸支持政策意圖、支持剛性和改善性住房需求之後，短短几日內，又有多城開始“內卷”式地發佈鬆綁政策。

近日，僅江蘇一省，就有蘇州、南京、無錫、揚州、常州等多地重新發布新政，從鬆綁限購、限售、限貸等重量級政策，到購房補貼、降低首付比例、提高公積金貸款額度等刺激需求的手段無所不包。

樓市鬆綁政策加速落地

5月9日，蘇州、揚州、常州、無錫等多地幾乎同時發佈救市政策。

其中，蘇州政策鬆綁力度最大，具體為：新房限售3年改為2年、二手房直接取消限售；限購放開，外地户籍由累計2年社保改為連續6個月社保；二孩及以上家庭買新房二手都不限；非限購區域，即常熟、張家港，購房不計入家庭限購套數；認定的人才家庭，即使不是蘇州户籍，也可享受本市户籍購房資格。

揚州也不甘示弱，繼公積金貸款最低2成首付後，再度釋放一波利好：取消限售、限購、更有50%契税補貼。

常州的鬆綁政策也較為全面，限售期由4年調整為2020年9月之前2年；二套房首付比例由目前的60%首付起降低為30%首付起；公積金貸款額度提升，個人最高額度由30萬提升至60萬，家庭最高額度由60萬提升至90萬；土拍政策優化，開發商土地款付清時間延長至1年。

中指研究院指出，4月以來，各地調控政策優化調整的節奏明顯加快，政策內容向限購、限貸、限售等方面延伸，政策工具箱持續完善且內容更加精細化，城市向熱點一二線、熱點區域擴圍，長三角城市羣優化政策的頻次更高、節奏亦在加快。

這一情形在4月末中央政治局會議強調“支持剛性和改善性住房需求”之後表現得更加明顯。

據不完全統計，僅五一假期期間，就有18個省市發佈或執行了穩地產新政，東莞、惠州等降低限購門檻，達州、瀋陽對多孩家庭購房給予了政策傾斜；洛陽、上饒、連雲港、梅州等降低首付比例至2成，株洲、南陽、黃石、岳陽等或契税優惠、或購房補貼財政“託市”。無錫將個人住房轉讓增值税免徵年限由5年調整為2年。

值得一提的是，相較於三四線城市調控政策的轟轟烈烈，熱點城市特別是一線與強二線城市發佈救市政策的範圍及力度則顯得小心翼翼，多為“擠牙膏”式。

典型如蘇州，自4月份開始接連發布鬆綁二手房限售、鬆綁限購條件、增加公積金貸款額度等措施，如今又繼續調整新房、二手房限購限售條件。單次來看，鬆綁幅度不大，但整合近一月調整力度和範圍則不容小覷。

以至於有人戲稱，蘇州幾乎“週週出樓市新政”。

而一線城市儘管同樣面臨市場下行壓力，但尚未發佈較大力度的鬆綁政策。

如上海，僅僅在4月份放寬了臨港片區購房條件；再如深圳，雖然近日來類似風聲不斷，但始終未有官方消息證實。

行業拐點還未到來

信貸政策支持下，房地產行業受到惠及，政策面鬆綁的阻礙已經有所減小。

從目前來看，儘管出台政策的頻次高，但仍以三四線城市居多，而三四線城市政策的鬆綁拉動需求的效果較為有限，絕大多數二線城市政策儘管也有所鬆動，但普遍較為謹慎。

要知道，大多數三四線城市，本就沒有限購限售政策的約束，購房門檻幾乎為零，現在只是迎來更大力度的刺激與寬鬆，卻無法從根本上提振購房者信心，從而改善樓市現狀。

比如首付比例，麗水、温州、贛州等城市，將首套首付比例降低為20%；廣東梅州甚至將二套公積金貸款首付比例也降為20%。

因此，業內普遍認為，樓市是否能夠迅速回暖，關鍵還要看一線城市與強二線城市的引導作用。

需要指出的是，作為最早發佈大範圍鬆綁政策的二線城市，鄭州樓市已經在成交數據上有所回應，但同樣是年內首個廢除限售令的二線城市哈爾濱，二手房成交量未見明顯變化，掛牌價反而出現了略降的情況。

有分析人士向觀察者網指出，熱點城市雖然購買力足夠，但過去幾年隨着房價飆升，本就存在價格虛高、空置率過高等問題，隨着“房主不炒”的落實和疫情影響下返鄉潮的出現，購房者預期被徹底扭轉，需求很難再次拉昇。

不過，亦有觀點認為，熱點城市龐大的需求量並未改變，只是買得起房的人無房票、有放票的人買不起且觀望態度強烈。

億翰智庫分析認為，限貸相關政策能否放開是本輪政策調整中最為關鍵的一環，預計5月份將會有更多二線城市加入到放開限貸政策的行列中，通過取消認房又認貸、降低首付比例和房貸利率等，對有購房資格、還款能力和購房意願的居民的購房能力提供加持，從而保障剛性和改善性住房需求的釋放。

天風證券也在研究報告中指出，政治局會議明確提出“支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求”，肯定了地方因城施策的現實考慮，地方有望加速迎來非一線全面寬鬆的“因城施策3.0時代”。樓市熱度有望於6月迎來拐點，預計三季度銷售數據增速轉正。

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