長沙樓市新政“多效合一”

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）五一節後，多地為提振樓市放出“大招”，降低首付比例、提高公積金貸款、放鬆限購限貸等政策層出不窮，甚至有城市將人才購房補貼提高至最多1000萬元。

而在原本讓公眾已經感到“麻木”的眾多樓市政策中，長沙樓市首推“以租換購”新政引發行業熱議。

有業內人士表示此舉利於盤活存量，供需各端多方共贏，直呼“封神了”“行業標杆”；也有部分網友認為，這只是看上去頗有創意，實則與其他城市的限購鬆綁政策並無本質區別，只是借保障租房市場之名“整花活兒”。

為改善家庭發“房票”

5月11日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組發佈了《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（下稱《方案》）。

最引人關注的一點是，《方案》實施前已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

換句話説，新政相當於給絕大多數置換需求強烈的改善一族發放了一張免費“房票”。

具體而言，長沙將按照“穩妥推進”的原則，選擇長房集團、長沙建發集團兩家市屬國企作為試點企業，支持試點企業盤活社會存量住房既可以用於租賃住房，也可以用於保障性租賃住房。  

在出租方式方面，盤活存量房以輕資產運營為主，存量房業主與試點企業簽訂《協議》後，既可以委託給試點企業出租運營房屋，也可以選擇自行出租運營房屋，均須納入服務平台監管。

在運營年限方面，存量房供作租賃住房運營年限不低於10年，自房屋在服務平台完成租賃合同備案之日開始計算。交易後，在不動產登記系統中仍被標註為租賃住房，購買方、受贈方仍需按《協議》履行期滿。如有違約，住房租賃相關企業和租賃當事人的失信行為都將納入誠信體系進行管理。

相對於過往千篇一律的調整限售年限、降低限購標準等樓市政策而言，長沙這項新政顯得十分吸引眼球。

業內普遍認為，該政策精準把控了改善需求強烈卻無購房資格的居民家庭痛點，對於樓市具有較強的振奮和刺激效應，對於盤活存量資產、擴大可出租房源、大力發展租賃市場等方面意義重大。

有熟知長沙樓市的分析人士向觀察者網表示，從目前全國樓市整體的發展角度來説，長沙“租購互換”的新舉措，不是粗暴而簡單地緊或松，而是兼顧多個市場維度，同時考慮市場短期、中期的發展策略與方向，並且環環相扣，可以説是值得很多城市參照學習的樣本。

從嚴格限制到連續鬆綁

值得注意的是，這對於此前嚴格執行限購政策長沙樓市而言，鬆綁意圖十分明顯。

要知道，過去五六年間，長沙樓市的限購和購售政策，遠超周邊二線城市，基本與一線城市等同，限售力度一度超過一線城市。

持續的政策強壓，長沙連續多年保持平均單價1萬元出頭的房價也是全國樓市公認的“窪地”之一，漲幅比之周邊武漢、南京、鄭州、合肥等近幾年房價翻倍的城市都要低得多。

不過，去年下半年以來，行業危機疊加疫情影響，樓市温度降至冰點，壓力隨之顯現。

克而瑞統計數據顯示，今年“五一”小長假期間，長沙五個城區（芙蓉區、天心區、雨花區、嶽麓區、開福區）商品房網籤建築面積約12.9萬平方米，同比下跌33%，集中開盤的6個項目平均去化率約53%；整個一季度，五區新房供應約133萬平方米，同比下跌30%；新房成交約152萬平方米，同比下滑45%。

截至4月底，長沙內五區新房庫存量約661萬平方米，為近三年同期最高值，去化週期已連續9個月上漲。

重壓之下，這已不是長沙樓市首次釋放鬆綁意圖。

就在幾天前，長沙市人民政府剛剛發佈官方消息稱，自5月6日起，限購區域內家庭在首套商品住房網籤或取得不動產權屬證後滿4年，即可購買第二套商品住房。

對比長沙以往政策，2018年出台的政策規定，長沙市户籍家庭在限購區域內取得首套房不動產權屬證後，滿4年後可購買第二套商品住房。

2019年，針對一些因為項目爛尾、多年未辦理不動產權屬證明，導致沒有資格購買第二套改善型住房的情況，長沙規定，網籤滿6年，即可購買第二套房。

這意味着，此次調整後，長沙限購時間已經縮短1-2年。 疊加此次“以租換購”新政，很可能進一步放鬆購房者限購年限。

因此，亦有部分行業人士擔憂，樓市行情不佳全國範圍內均是如此，購房者預期改變、觀望態度強烈，這不是一城一地某項政策短期內可以扭轉。

而此次長沙新政看似照顧多方利益、招式百出，實則有過度鬆綁之嫌，一招不慎可能葬送此前多年被嚴格壓制的炒房意願甚至房價。

改善與租賃雙面調節

對於此種觀點，長沙市住建局相關負責人在答疑時表示，目前資格審核時，以家庭為單位，盤活一套或多套住房用作租賃的，暫按“一户核減一套”的原則核減家庭住房總套數，即有多套住房出租的家庭，在家庭住房套數計算時均只核減一套，不影響多套住房盤活用作租賃房。

並且，此次盤活存量住房只針對有在本方案施行之前，已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

上述負責人強調，長沙市出台的原限購政策保持不變。

換句話説，原本就超出限購數量兩套及以上家庭，仍舊無法通過新政獲得“房票”，且新購住房不在此列。但新增的房票，首付款、貸款利率如何認定等具體問題尚待細則完善。

廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，新政既滿足了有房人羣再次購置住房的需求，還能有效落實房住不炒，是房子在“住”和“防炒”方面的有效協調。

此外，亦有行業人士指出，新政最“高明”的地方在於，釋放改善需求的同時，憑空多得了十餘萬套“公租房”，可以通過掌握大量租賃房有效調控租賃市場，契合國家“租購併舉”的主基調。

但值得注意的是，有房企人士告訴觀察者網，分散型房源租賃與管理難度大，目前市場化的長租型公司都罕有成效，全國性房企做集中性長租公寓，也是投入大回報少。所以，政策能否推動租賃並舉的創新發展，還需要一定時間的觀望。

並且，着眼於長沙城市發展和房地產市場穩定，長沙仍然需要更多力度支持自住型剛需羣體和市場的發展，因為城市和樓市不管怎麼變，剛需佔大頭，改善只是小頭。

上述熟知長沙樓市的分析人士亦向觀察者網總結稱，這一輪樓市下行綜合因素的複雜性遠遠超過以往，無論是整體經濟形勢，還是房地產行業困境與存量見頂、消費收縮，都意味着這一輪穩定樓市的動作都需要更多智慧考量與短中長期的兼顧性權衡。

從這個方向來看，長沙樣本意義的確較為突出，但從市場效果上來説，無論哪個城市，都很難憑藉一個或者一次舉動來逆轉行情，因此無需給予過高期待。政策不斷優化與試探性刺激，在年內甚至更長時間都將成為常態。

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