融創：民企自救典型，難逃展期宿命

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）從去年開始頻繁出售旗下優質資產，甚至押上了老闆孫宏斌個人身家，頭部地產商融創中國最終還是走到了債務展期這一天。

5月12日，在停牌一個多月後，融創中國發布內幕消息稱，4月陸續到期的4筆美元債優先票據利息，無法在相關的寬限期內進行利息償還。後續將尋求相關債務的整體解決方案，以更好地保護所有利益相關方的利益。

同時，融創針對逾期債券“20融創01”也發佈相當詳盡的兑付方案，計劃於5月16日兑付債券餘額10%的本金，以及該部分本金自2022年4月1日至2022年5月15日期間的利息。

此外，融創董事會主席孫宏斌為該筆債劵提供不可撤銷的連帶責任擔保。

有行業人士向觀察者網指出，這份連帶責任擔保在雷聲不斷的地產行業顯得頗為珍貴，是企業自救的關鍵。它同時向外界傳遞了孫宏斌對於企業底藴的信心和對局勢發展的判斷，也成為其引入央企、AMC等大型機構作為戰略投資者的加分項。

1.04億美元利息逾期

公告顯示，融創2023年10月到期的票據利息已於2022年4月11日到期應付，利息金額0.29億美元，其有30天寬限期支付利息。截至5月12日，寬限期已屆滿而融創未能於屆滿前支付有關款項。

同時，融創一筆2023年4月票據利息已於4月19日到期，利息金額為0.27億美元；2024年10月票據利息已於4月20日到期，利息金額為0.2億美元；2024年4月票據利息已於4月26日到期，利息金額為0.28億元。

上述四筆美元票據應付利息均有30天寬限期，但截至5月12日，融創均未支付相關款項，到期未能償還利息總額約1.04億美元。

此外，由於未在寬限期內支付2023年10月票據到期應付利息，可能將導致融創2023年10月票據的持有人要求融創立即支付本金和應計利息。截至5月12日，融創2023年10月票據的未償還本金為7.4億美元。

融創方面表示，之所以未能如期償還利息，主要是2021年下半年以來，房地產行業環境發生了較大變化，公司銷售持續下滑，且隨着部分房企陸續出現流動性問題，融資難度亦不斷加大。

目前，融創中國已委任華利安諾基（中國）有限公司為財務顧問、盛德律師事務所為法律顧問，協助評估集團的資本結構及流動性狀況，探索所有可行的方案以解決當前階段性流動資金問題。

值得一提的是，於上月宣佈完成債務重組、公司全面迴歸正常狀態的瑞幸咖啡，正是華利安在國內金融債務重組的代表案例。此前已有龍光、佳兆業、花樣年、當代置業等多家房企委任華利安作為債務重組的財務顧問。

融創方面表示，公司正積極尋求於合理時間範圍內與票據持有人協商，以達成一致的方式解決相應問題。“如果本公司未能履行到期債務的義務，且無法及時與債權人達成解決相應問題的方案，可能導致相關債權人要求相關債務的義務加速履行或採取強制行動。”

行業回暖是自救關鍵

儘管政策暖風從市場端到融資端明顯在加速釋放，但行業整體環境仍未得到根本性改善。

加之近期全國頻繁爆發的疫情讓多個城市房地產銷售市場受到嚴重影響，困擾民營房企已久的流動性危機不僅並未褪去，反而有愈演愈烈趨勢。

數據顯示，融創中國前4月累計實現合同銷售金額約859.3億元，同比下跌49.75%。

放眼整個行業來看，在已發佈營銷數據的上市房企中，包括旭輝控股、世茂集團、中梁控股、雅居樂、美的置業、融信中國、龍光集團、中南建設等在內的過半民營房企前4月銷售額跌幅均超過50%。

而融創此次違約很大程度上與重倉的江浙滬、廣州、西安等核心城市多受疫情波及有關，導致企業在這3-4月的合同銷售金額同比大幅下降約65%。

特別是4月份，融創中國僅實現銷售額135.7億元，同比下降75.20%。相比之下，其餘規模房企的情況略好，如碧桂園該月同比降幅為57.14%、招商蛇口為52%、金地為60.53%、旭輝為61.83%。

知名財經評論員嚴躍進向觀察者網表示，節點城市的不同導致企業間銷售增減幅度的細微差距，正是這場“生死戰”的重要因素之一。例如上海，目前已經陷入疫情2個多月，期間樓市完全停擺，融創等房企的項目無法如期開盤銷售和回款，但該還的債務卻如期而至。

需要指出的是，作為年銷售規模超5000億的頭部地產商，融創暴雷對於行業影響固然大，但卻並非意料之外。

事實上，融創自去年開始頻繁出售旗下優質資產，其流動性壓力不言而喻，也稱得上本輪遭遇流動性壓力的房企中積極自救的典型代表。

自去年10月至今，融創一改過往“買買買”的豪橫，轉而開始“賣賣賣”。在市場沒有獲得新增融資的情況下，一直處於淨還貸狀態，其採取了促進銷售回款、處置資產、股權融資及控股股東孫宏斌無息借款等措施，以保證流動性平穩。

在處置資產方面，融創已轉手多個項目。例如，2021年11月融創將杭州兩項目股權轉讓給合作方濱江，回籠資金16.73億元；同月，其將商管業務轉讓給融創服務，交易代價18億元；去年12月其出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓等三個項目，交易總價26.8億元；2022年1月其將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓予華髮，轉讓價格為14億元。

此外，融創分別於2021年11月以及2022年1月，進行兩次配售股票融資，合計融資金額96億港元；並於半年時間內兩度出售貝殼股票，回籠資金約68.9億元。

據融創方面透露，企業短短幾個月內通過上述自救舉措已回籠資金超300億元，其中甚至包括孫宏斌自掏腰包為公司提供的4.5億美元無息借款。

就在不久前，還有媒體報道稱，融創中國正在和幾名潛在的買家洽談，出售位於深圳的冰雪文旅城項目51%股權的事項。深圳地鐵集團、萬科等均為潛在買家，但目前仍在洽談當中，並未最終確定買家，也未簽署合同。

企業在公告中表示，2022年春節後，由於資本市場的劇烈波動疊加評級機構對融創評級下調，導致其推動的專項融資、資產處置等資金方案陸續被迫中止，這也是此次流動性危機爆發的主要原因之一。

嚴躍進認為，融創旗下住宅、文旅和酒店等優質資產很多，是企業自救的底牌，卻也並不容易。其一要看此輪政策暖風下，資產處置進度能否提速；最關鍵的是，銷售市場能否順利回暖，龐大的住宅銷售回款才是快速補充現金流的最有效途徑。

反之，行業暴雷將愈演愈烈，將席捲幾乎所有民營房企，這已不是簡單的融資政策調整所能支撐的。

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