東莞樓市新政48小時：開發商連夜撤回折扣，業主下調報價促成交

“看到買回深圳的希望了。”5月14日，“莞七條”落地後，苗淼充滿幹勁，距離賣掉東莞安家深圳的小目標又近了一步。

2018年上半年，樓市火熱，“網紅盤鼻祖”華潤城潤府三期開盤，萬人空巷。也是這一年，經濟學家樊綱提出著名的“六個錢包”理論。

夠不上深圳，苗淼曲線買房，在喜提華為的東莞松山湖隔壁大嶺山鎮，舉全家之力上車。2019年底，樓盤交付，苗淼收房。蹭着松山湖的熱度，大嶺山算是跑贏大盤，苗淼的房子漲了一百多萬。

最近這一年，樓市遇冷。即便房子還在限售期，苗淼依然充滿焦慮，新房不斷上新，誰會買二手房呢？

“莞七條”發佈，苗淼看到了希望。

根據新政，東莞住宅限售年限從3年調整為2年。這意味着，苗淼的房子今年年底就“解限”了。二孩家庭可以多買一套房，意味着市場上又多了很多房票。

政策落地、房貸利率下調，樓市活躍起來，苗淼的房子或許也能更易出手。

新房到訪量創年內新高

東莞的開發商比苗淼更快看到希望。

5月14日，位於東莞謝崗的招商保利依城大觀發佈《緊急通知》稱，因政策影響，售樓部看房客户激增，請銷售通知客户採用預約制看房。

《緊急通知》指出，為確保前期已經看過房的意向客户能夠知曉動態，現場銷售優惠保留到明天（5月15日）24點，從2022年5月16日開始，商鋪上漲4個點、洋房上漲3個點。

時代週報記者致電招商保利依城大觀售樓部獲悉，優惠取消屬實。

“我們（置業顧問）的優惠權限已經被收回了，不過可以向領導申請試試。”招商保利依城大觀銷售人員表示。

位於東莞萬江的奧園翡翠瀾灣，同樣在“莞七條”發佈當日漲價。

時代週報記者獲得的《關於東莞奧園翡翠瀾灣項目在售產品價格上調通知》顯示，“結合近期市場政策調整，以及項目復工復產的具體情況，所有在售產品於5月16日起，價格上調2%，且所有特價政策一律取消。 ”

開發商漲價的底氣來自激增的來訪量。

據合富研究院監測，“莞七條”發佈的首個週末，陰雨天也未能影響各大樓盤案場的來訪量上升，上週日（5月15日）創下年內單日來訪量最高記錄。

不過，來訪量與成交量之間並不能劃等號。

招商保利依城大觀一名置業顧問對時代週報記者表示，該項目於今年1月啓動全民營銷，推薦成交住宅或商鋪，每套佣金1萬元。

奧園翡翠瀾灣於2021年10月取得預售許可證，356套房源獲批入市。東莞市住建局官方小程序“莞e認購”顯示，截至5月16日，該樓盤有209套房源可售。開盤半年，該項目去化約41%。

東莞虎門一民企營銷人士姜立告訴時代週報記者，目前，“莞七條”未對新盤去化帶來顯著影響，客户的市場信心仍不足，觀望情緒濃厚。

低價房源補漲

“莞七條”為新房市場激發改善性需求，也大幅降低二手交易成本，將增值税的免徵年限由5年調整為2年。

政策落地當天，東莞二手業主紛紛調價。時代週報記者獲悉，新政落地24小時內，共有307名業主調整報價。

據諸葛找房監測，5月16日10點往前的24小時內，東莞二手市場上，漲價房源有103套，漲幅最大的房源是塘廈奧園觀瀾譽峯一套約124平方米4房。

諸葛找房提供的變動記錄顯示，該房源於今年4月14日在樂有家掛盤出售，報價385萬元，4月26日下調報價至348.8萬元，5月15日上調報價至454.7萬元，漲幅高達109.5萬元。業主自稱，“全新裝修，只住了3個月。由於孩子在深圳上學，被迫賣房搬回深圳。”

時代週報記者觀察發現，漲價房源的百分點大多在個位數，意在試探市場熱度。

比如，常平嘉宏地王大廈一套二手房，於2021年4月掛盤出售，報價96萬元。經過8輪調價，這套房源在5月16日的最新報價是100萬元，上漲4萬元。

來源：諸葛找房網站

樂有家營銷副總裁郭鳳敏告訴時代週報記者，漲價的主要是在“莞七條”後更容易出售的房子，比如“多證合一”的房子。

“這部分房產的價格過往低於市場價，客觀來講，屬於補漲。”郭鳳敏強調。

有業主上調報價試探市場，亦有業主下調價格藉機出貨。

來自諸葛找房的數據顯示，同期的24小時，降價房源有204套，幾乎為漲價房源的兩倍。而且，降幅動輒10%起步，不乏20%甚至更高。

以虎門萬達廣場房源為例，一套約93平方米3房，5月16日下調報價至350萬元。大約1年前的初始掛盤價是450萬元，跌幅超過22%。

同在虎門的萬科雲城，一套約91平方米3房，最新報價378萬元，4月的初始報價是428萬元，降價50萬元。鏈家平台顯示，目前虎門萬科雲城在售房源315套，包括車位、公寓、住宅等，最近3個月成交5套。

賣家有心讓利出貨，但市場是否買單仍有待觀察。

郭鳳敏表示，“莞七條”雖然對市場信心有積極的促進作用，但目前市場觀望情緒濃厚，買賣雙方心態較為理性。

深圳“大廠打工人”宋陽原計劃在莞購房。為獲得買房資格，他從2020年開始在東莞繳納個税。如今，即便已經有了名額，手握一百多萬現金的他，已經提高了選房標準，不會衝動入市。

郭鳳敏認為，“房住不炒”的總方針沒有改變，政策頻出是為助力房地產行業平穩發展，滿足合理購房需求。同時，“莞七條”出台有利於滿足業主出售房產的合理需求，讓房地產能夠處於合理的流通狀態。“莞七條”有望促進樓市一定程度的回暖復甦。

合富研究院高級分析師李興旺認為，“莞七條”提出滿足合理購房信貸需求，在“因城施策”背景下，此後東莞首付比例、貸款利率均有望調整，後市成交可期。

（應受訪者要求，苗淼、姜立、孟振朗、宋陽均為化名）