多城響應房貸利率最低4.4%，專家：信號意義大於實際

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）全國救市政策仍在持續釋放。

日前，央行與銀保監會發布通知，就差別化住房信貸政策進行調整，進一步釋放寬鬆貨幣政策信號，首套房貸款利率最低由原本的4.6%降至4.4%。

同時，通知強調依舊遵循因城施策的原則，由各城市在這一基礎上，自主確定最終房貸利率。

業內普遍認為，作為又一次中央層面推出的直接降低購房者房貸壓力的鬆綁政策，這對各個地方提振樓市信心意義重大。

消息釋放不久，已有鄭州、蘇州、天津、濟南等多個二線城市部分銀行火速響應，將首套房貸款利率降至4.4%，甚至不少樓盤以此為賣點進行營銷推廣。

首套利率最低4.4%

具體而言，對於貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

此前，全國統一的首套房商業房貸最低利率為相應期限貸款市場報價利率，即5年期以上LPR為4.6%，

按照最新政策，全國範圍內首套房的商業貸款利率不低於4.40%，二套房不低於5.20%。

通知還稱，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

消息一出，以鄭州、蘇州、天津、濟南等二線城市為首的全國範圍內多地當即宣佈降貸。

公開資料顯示，2022年4月份，全國人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元；住户貸款減少2170億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元；不含住房貸款的消費貸款減少1044億元，同比少增1861億元；經營貸款減少521億元，同比少增1569億元。

分析人士認為，樓市銷售不佳，房地產金融行業系統性風險大增，降低房貸利率則是較為直接明瞭的調控手段。

而事實上，這已是央行今年第二次為房貸“降息”。早在今年1月20日，央行就宣佈五年期LPR下調5個基點，降至4.6%。

釋放救市信號意義

有行業人士向觀察者網指出，當前不少城市因樓市低迷、存量滯銷而爆發大面積停工、失業潮，這也是此輪救市政策集中爆發的根本原因。從4月底開始算，已經有35城發佈各種穩樓市的政策，例如蘇州放鬆限購限售、長春樓市20條、長沙“出租不佔名額”，也是很有創意，看起來創意無限，但目前購房者預期扭轉，地方性調控政策意義已經不大，收效也並不好，必須有涉及整個行業的重磅救市政策才能重提信心。

如首個鬆綁限購限貸政策的二線城市鄭州，自去年7·20洪水之後，又同時遭遇長達數月的疫情和樓市寒冬雙重打擊。去年底以來，不少項目因此面臨停工、違約、爛尾等危機，河南本土最大地產商建業地產頻頻“求救賣慘”。

因此，早在3月1日，鄭州市發佈19條穩樓市措施，除了給大學生購房補貼、鼓勵老人投靠家庭新購住房外等措施外，最重要的一條是降低個人住房消費負擔，不僅下調房貸利率，而且還放鬆首套房貸認定標準。

而繼鄭州之後，樓市鬆綁政策迅速向二線城市蔓延，哈爾濱、福州、蘭州等原本樓市銷售不佳的省會城市逐一打開政策的工具箱，隨後蘇州、杭州、武漢、南京、西安、天津、長沙等數十個二線城市均加入其中，全國進入罕見的集中調控期。

然而就目前為止，除了深圳、杭州等少數城市土拍市場略有起色之外，絕大多數地區無論從銷售端還是供給端，都收效甚微、難言回暖。

申萬宏源證券發佈研報指出，此次下調房貸利率的LPR加點，突出新老劃斷範圍覆蓋全國，旨在促進剛需和改善性需求釋放，同時避免顯著刺激已經持有存量房貸合同的居民集中爆發需求。

值得一提的是，銀行的此類“讓利”行為對於購房者的實際幫助並不大。

以貸款200萬元，貸款年限30年為例，首套利率降低20個基點，相當於為購房者節省利息8.55萬元左右。但平均至每月的還貸金額卻僅有238元，僅佔調整前月供的2.3%。

中原地產首席分析師張大偉告訴觀察者網，降低利率對於購房者的實際好處幾乎可以忽略不計，“能還得起超過萬元月供的購房者也不差這200元，相比之下，降低首付比例等方式更能讓購房者受益。”

不過，相較於降低首付比例、鬆綁限購限貸等地方性調控政策而言，央行降準或直接調整最低貸款利率則適用於全國範圍內，對於恢復整個樓市信心的信號意義更為明顯。

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