融資端開閘放水，多家民營房企接連發債

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）5月20日，央行再次宣佈“降息”，降幅遠超預期：1年期貸款市場報價利率（LPR）最新報3.70%，上次為3.70%；5年期報4.45%，上次為4.60%。

這意味着，按照日前央行公佈的房貸利率政策，全國首套房貸款利率最低值將再次下降15個基點，為4.25%。

而就在央行出手下調房貸利率的同時，一系列支持民營企業債券融資的積極政策信號隨之釋放，停滯多時的民營房企境內發債的融資渠道正在重新打開，為行業帶來一波新鮮血液。

近日，包括碧桂園、龍湖、美的置業、旭輝、新城在內的多家民營房企陸續宣告啓動新一輪債券發行計劃。

示範房企接連發債

5月19日，繼碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企境內融資率先破冰之後，新城與旭輝兩家也同時傳出發債消息，“示範發債房企”名單再擴容。

有媒體報道稱，旭輝集團將於下週發行融資產品，涉及公司債及供應鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護工具，最終將依據審批流程決定先後發行順序。

同日，新城控股也傳出消息稱，擬於近期在銀行間市場發行一支中期票據，創設機構將同時發行信用風險緩釋憑證（CRMW）為該期中票提供信用保護。本期中票計劃發行不超過10億元，期限或為2+1年。

而就在幾天前，5月16日，有市場消息稱，碧桂園、龍湖、美的置業3家民營房企被監管機構選為示範民營房企，將在本週陸續發行人民幣債券。為吸引投資人，創設機構將同時發行信用保護工具，以幫助民營地產商逐步恢復公開市場的融資功能。

當晚，龍湖、美的置業、碧桂園相繼發佈公告，3家民營房企即將在上交所發行一期公司債，合計發債規模為20億元。

其中，碧桂園作為常年佔據全行業規模排行第一的民營房企，將發行不超過5億元人民幣1＋1＋1年期無擔保公司債券，主體評級AAA，起息日為5月24日，兑付日為2025年5月24日。募集資金扣除發行費用後,將用於置換發行人對“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

另一頭部民營房企龍湖也表示，將於5月18日及19日在國內公開發行2022年公司債券(第二期),規模同樣不超過5億元人民幣，為6年期,第三年末發行人有權調整票面利率及投資者有權回售債券,票面利率詢價區間為3%-4%。

相比之下，銷售規模最小的美的置業反而發債規模最大，債權總額將達到10億元，期限為4年，債券簡稱“22美置01”，券票面利率詢價區間為4.10%-4.90%，發行時間為5月23日和24日。

據瞭解，為吸引投資者、減少投資者後續認購相關債券的顧慮，此次被選為示範發債的房企都將採用“債券發行+信用保護工具”的模式，這一模式過去在房企發債時基本沒有使用過。

民營房企迎來遲到的融資春天

要知道，自去年下半年以來，房地產行業進入深度調整階段，雖然2022年以來政策不斷維穩房地產，但行業債券融資改善僅限於國有房企，民營房企的債券融資並不多。

行業普遍認為，隨着暴雷房企不斷增加，未出險房企目前也普遍為流動性發愁，參與公開土地市場招拍掛的積極性幾乎為零。如今，幾家具有代表性的優質民營房企在監管推動試水發債，對於民營房企債券融資來説具有很強的破冰和示範意義，將為其它房企和市場注入信心。

既然是“示範”，目的必然是為了在更多民營房企發債中進行推廣。

因此，有不少聲音認為，預計將有更多民營房企效仿類似增信措施進行發債融資。

受此消息及連日來從中央到地方救市政策影響，低迷許久的地產股也隨之出現波動。5月19日，A股房地產開發板塊大漲2.65%，南國置業、海泰發展、福星股份、中洲控股、京投發展、中迪投資等多支股票漲停。

不過，亦有房企人士向觀察者網表示，此次融資破冰短期內僅覆蓋少數本身財務數據較為優質的房企，行業內絕大多數民營房企所面臨的流動性問題仍需謹慎對待，還遠遠未到整體融資回暖的時候。

上述人士分析稱，三家示範房企中，碧桂園規模第一，龍湖整體質量最為穩健，美的則為中小民營房企中的典型代表，且背後的美的控股實力雄厚；後來擴容的旭輝與新城，也素有行業“三好生”的稱號。由此可見，這張融資債券的發行並不容易。

此外，隨着暴雷房企不斷增多，市場對民營房企的信任危機中日漸加深，多數民營房企想要依靠自身信用在公開市場上發行債券必然難以獲得投資者接納。即便加入了新的信用保護工具，恐怕短期內依然難以具有足夠的吸引力。

因此他認為，房企想要重新活躍在債券市場，必然離不開樓市整體的復甦。絕大多數民營房企能否順利走出困境，關鍵還要看此輪救市政策刺激下，購房者信心能否如期恢復。

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