樓市高庫存有多嚴重？有城市空置房12年都賣不完

自房地產行業2015年“去庫存”以來，全國商品房待售面積曾連續4年下行，但如今由於房地產行情低迷，樓市又一次來到了高庫存時代。

根據國家統計局數據，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%，按人均住房建築面積39.8平方米計算，現有待售商品房面積已足夠1400萬人居住。而由於各城還在大力“賣地”，我國商品住宅廣義庫存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經達到38.4億平方米，足夠滿足9600萬人的居住需求。

從數據上看，目前廣西防城港的樓市庫存，足足需要12.7年才能消化完畢，而哈爾濱、連江、長春、呼和浩特等市的去化週期都超過了100個月，意味着需要8-10年才能賣完現有庫存。

近日湖南省出台新政，要求對商品住房去化週期超過24個月的市縣暫停新的商品住房用地審批，希望通過減少供應的方式來降低樓市庫存。

全國現有庫存夠1400萬人居住

今年以來，全國商品房銷售額持續走低，1-4月份銷售3.78萬億，同比下降近30%。

在新房“賣不動”的情況下，樓市又重回高庫存時代。

根據國家統計局最新數據，截至今年4月末，全國商品房待售面積5.57億平方米，同比增長8.4%，相比2021年末增長了4700萬平方米。其中，住宅類商品房待售面積達到2.72億平方米，同比增長14.8%。

由此可見，儘管房地產投資低迷，今年前四個月房屋新開工面積同比下滑26%、竣工總面積下滑12%，但庫存量仍在飆升。

去年8月31日，住房和城鄉建設部曾公佈數據，我國城鎮居民人均住房建築面積已達到39.8平方米。按照這一數據計算，現有的5.57億平方米待售商品房面積，足夠1400萬人居住。

目前的樓市待售庫存數據，已經達到了四年來新高。

2010年時，我國商品房待售面積不到2億平方米，隨後5年間數字迅速攀升，到2015年時達到7.19億平方米的歷史最高值，也是在那一年，全國樓市開始以各種方式“去庫存”，隨後商品房待售面積數據逐年下降。

根據國家統計局數據，2018年時，商品房待售面積降至5.24億平方米，2019年進一步降至4.98億平方米。

因此，截至4月底的5.57億平方米，已經超越了2018年的庫存量，接近2017年時的水平。

克而瑞研究中心認為，正是2020年初新冠疫情“黑天鵝”突襲，打斷了樓市庫存持續下行的趨勢，也是從2020年開始，庫存規模由降跳增，迎來了新一輪週期變換。

根據克而瑞統計的數據，全國商品房狹義庫存(指已批預售證的商品住宅面積中尚未銷售的部分)截至4月底已經達到了6.08億平方米，由於市場成交低迷，全國平均去化週期已經超過兩年，顯著高於去年同期水平。

而商品住宅廣義庫存量(指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和)已經達到38.4億平方米，若按人均39.8平方米算，已經足夠9600萬人居住。

廣西防城港去化週期達152個月

分城市來看，不同能級城市的庫存量全線上揚。

根據克而瑞統計數據，各能級城市去化週期均有穩步拉長趨勢，一線城市增至平均19.56個月，二線城市增至23.07個月，同比漲幅均在80%以上，而三四線城市平均去化週期已達到28.15個月，庫存風險直線上升，同比增幅達123%。

相比較而言，北部和內陸的弱二線城市、東南沿海前期需求透支嚴重的三四線城市，庫存壓力十分集中。

其中，青島、武漢、瀋陽截至4月末的狹義庫存量均超過了2000萬平方米，位列庫存量前三。鹽城、三明狹義庫存量同比增幅超過了200%，漲幅顯著。

從去化週期來看，已經有26個城市超過30個月而且同比翻番，其中一半都位於華南。廣西防城港去化週期高達152個月，位列第一，現有庫存要消化12.7年；哈爾濱、連江、長春、呼和浩特的去化週期都超過了100個月，分列第2-5名，這意味着它們僅現有樓市庫存就需要8-10年才能消化完畢。

華南三四線城市是典型的前期需求嚴重透支區域，目前庫存量大幅攀升，惠州、珠海、東莞、中山等是其中代表。中西部二線城市中，鄭州、南寧、武漢、昆明等樓市成交處階段性底部，尚無復甦跡象，短期去化承壓。

廣義庫存方面，二三線城市中，貴陽、大連、唐山、瀋陽、株洲、石家莊、煙台4月末廣義庫存量遙遙領先，突破了1億平方米；南昌、長沙、蘭州、滄州、岳陽、太原、淄博、哈爾濱、寶雞、蚌埠次之，廣義庫存量超過8000萬平方米。

克而瑞研究中心認為，儘管不少城市近期出台樓市鬆綁政策，但去庫存效果差強人意。以鄭州為例，4月以來，放寬限購限售、人才新政、契税補貼等樓市利好政策頻頻出台，但項目平均去化率僅18%，為近五年單月次低，來訪量受疫情影響較3月不升反降，4月狹義庫存同環比增幅分別達到36%和14%，樓市提振效果遠不及預期。

湖南率先嚴控土地出讓

從現有庫存數據看，我國商品房廣義庫存量已足夠滿足9000多萬人口居住需求，狹義庫存量也足夠滿足千萬級以上人口的居住需求。

而在過去十年，我們城鎮化水平已經有大幅度提高，綜合人口數據和城鎮化率，城鎮商品房還有多大市場？

國家統計局數據顯示，2021年末，我國常住人口城鎮化率為64.72%。多機構預測，到2035年中國城鎮化率能夠達到72%左右。按照第七次人口普查數據，全國共計有14.12億人，也就是説，在未來13年內，城鎮人口還將新增約9884萬人。

換言之，我國現有商品房狹義庫存量仍有充足的市場消化，而廣義庫存量也可用未來十多年去消化，但市場規模顯然已逐步見頂。

另一方面，如果我國人均居住面積繼續提升，則房地產市場還有進一步發展的空間。近期，全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專家委員會原副主任顧雲昌就表示，我國人均住房面積還有10平方米以上增長空間。

他認為，現在我國人均住房面積接近40平方米，通常指“建築面積”，而發達國家則指“套內使用面積”，因此我國40平方米的建築面積實際上等同於30平方米的套內使用面積，人均居住面積還可以有較大提升。

不過對於基本面缺乏支撐且購買力嚴重不足的廣大三四線城市，克而瑞研究中心認為，情況並不樂觀。諸如防城港、連江、煙台、北海、寶雞等，基本都是人口淨流出城市，目前商品住宅消化週期均在45個月以上，即便供應不再放量，以目前低迷的成交走勢來看，中長期庫存風險依舊較大。

在上一輪樓市去庫存中，“棚改”等手段發揮了巨大作用。根據人民日報報道，“十三五”時期，全國超額完成2000萬套棚改目標任務。第一財經記者統計公開數據發現，2016~2019年四年間全國棚改總計完成投資約6.26萬億元。

如今隨着三四線“棚改”的退潮，樓市去庫存又該如何實現？近日，湖南省出台新政，罕見地從土地供給端減少供應，以此解決現階段樓市的供需矛盾難題。

據湖南省自然資源廳5月23日消息，近日湖南多部門聯合印發《關於落實房地產市場調控目標優化房地產用地審批的通知》，其中提到，各市州、縣市區商品房庫存去化週期在13-36個月的，應嚴格控制新增房地產開發用地審批，其中：對商品住房去化週期超過24個月的市縣，暫停新的商品住房用地審批，將商品住宅用地掛牌出讓規模控制在上年度供應量的20%以內；而對連續兩個季度非住宅商品房庫存去化週期超過36個月的市縣，暫停新的非住宅商品房用地審批和掛牌出讓。

“要科學、精準、精細處理存量房地產土地開發利用和已建成房地產去化的關係，建立健全部門聯動管理機制，切實降低去化週期，保證房地產投資發揮效益，防控資源浪費。”上述“通知”中稱。

各地目前都寄希望於通過解綁樓市、降低利率以擴大購房需求，而湖南是率先提出要嚴控土地出讓、降低去化週期的省份。

克而瑞研究中心認為，就廣義庫存而言，預期仍將高位持穩，目前有部分城市的土拍因為疫情而延期，後續疫情結束後應該會持續放量，未開工地塊量還將延續穩中有增態勢。若要實現庫存穩中有降，首先需要一線城市率先復甦，接下來三四線城市才有輪動回穩的可能性。