物企併購背後，兩家房企的自救

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）儘管政策端好消息不斷，龍湖、碧桂園等民營房企境內融資破冰，但對於大多數房企而言，流動性危機仍未遠去。

近日，一起物管領域的收併購引發業內關注。

賣方佳源國際本身規模不大，為及時補充現金流度過難關而賣子情有可原；而買方母公司同樣正在尋求債務展期，控股股東股票因無力償還債務頻頻遭遇平倉，使得這場交易顯得迷霧重重。

一場不確定的交易

5月24日，重慶房企金科股份旗下物管平台金科服務發佈公告稱，公司與佳源國際、創源控股簽訂框架協議，擬收購佳源服務73.56%股份。

不過，業內對於這場交易中，買方金科服務是否真的有實力在此時支付收併購所需資金顯然更為關心。

公告稱，潛在交易可通過以下兩種方式進行：金科服務香港收購佳源服務股權，並將觸發對佳源服務所有已發行股份的強制性無條件全面要約；通過自願有條件全面要約收購佳源服務所有已發行股份。

要知道，此時簽訂的僅為“框架協議”，對交易訂約方並無法律約束力。至公告日期，雙方尚未敲定潛在交易詳情及條款，尚無任何款項支付，亦無法確定潛在交易一定繼續。

而此時的金科股份恰逢重大流動性危機。5月23日晚間，企業公告稱，擬召開“20金科03”第一次債券持有人會議。

據瞭解，“20金科03”債券發行總額為12.5億元，目前債券餘額12.5億元，兑付日期為2024年5月28日。若債券持有人行使回售選擇權，則回售部分兑付日期為2022年5月28日。

在回售日前5天，金科擬對上述債券進行展期，將“20金科03”本金兑付時間調整為自2022年5月28日起的12個月內，即在兑付調整期間定期兑付本金，直至1年末付清全部本金。兑付日調整期間維持本期債券原有票面利率不變，兑付日調整期間新增利息，隨每期本金償付金額同時支付，利隨本清。

金科還對該債券增加了增信措施，將“天津天湖南苑及天湖廣場項目”所屬項目公司70%股權、“長沙金科集美天辰項目”所屬項目公司30%股權，分別對應的全部收益用於“20金科03”債券的質押增信。處置該等項目公司資產收益中的70%、30%應優先償付“20金科03”債券本息，否則該債券持有人有權宣佈本期債券立即到期。

儘管除了增信措施之外，金科方面還承諾對上述債券“不逃廢債”，積極應對流動性壓力，與AMC公司、合作方、欠款單位進行緊密溝通，除推動資產盤活方案外，也在積極引進國資戰略投資者。

但在過去近一年時間內，尋求展期幾乎等同於暴雷。截至目前，數十家暴雷房企尚無一成功擺脱這場財務危機。

或許正是因此，資本市場對於這場交易能否順利達成以及未來前景並不十分看好。經過短暫停牌之後，24日復牌當天，金科服務股價大跌9.4%，報收18.12元。

雙贏還是無奈？

不過值得注意的是，同樣有行業人士向觀察者網表示，這場交易稱得上雙贏，或許將成為雙方破局關鍵。如能成功，將為行業提供新的自救思路。

一方面，就在半年前，金科服務剛剛引入了萬物雲的第二大股東——博裕投資，以22%股權佔比籌資37.34億港元。

交易完成後，博裕投資以22%的股份成為金科服務第二大股東。

彼時分析人士認為，戰略投資者進入後，增厚了金科服務的資金實力、現金流，能優化其財務結構；同時，為接下來企業在物管行業收併購擴張提前打好資金基礎。

也就是説，此次收併購大概率與關聯公司金科股份的暴雷事件無關，僅是一次籌謀已久的行動。並且，通過擴大物管公司規模，亦能在一定程度上反哺地產公司。

數據顯示，截至2021年底，金科服務在管面積為2.38億平方米，同比增長52.3%；合約面積3.60億平方米，同比增長29.8%。

規模上，金科服務已完成27個省市、184個城市的全國化戰略佈局，共管理649個住宅項目及347個非住宅項目。

2021年是佳源服務上市的第一個財年，其在管面積達到0.42億平方米，同比增長約33%；營業收入達8.21億元，同比增長33.4%；淨利潤首次突破億元大關，達到1.04億元，同比增長48.9%。

如果該筆潛在交易落地，將為金科服務帶來可觀的規模增量，在管規模將近3億平方米。且超過1億元的淨利潤，也表明標的資產優質程度較高。

另一方面，作為賣方的佳源服務數日前剛剛遭遇股價閃崩危機，一小時市值猛跌70%，極可能收到母公司佳源國際財務狀況惡化的影響。

而在過去，早已有過無數地產母公司出售物管平台回血的先例。

不過，亦有房企人士向觀察者網表示，目前行業普遍陷入流動性危機，類似佳源服務這類中小物管公司被擺上貨架的很多，對於真正有實力的買家吸引力仍顯不足。並且，央行等政策端鼓勵收併購主要為了防止房地產開發項目爛尾導致系統性風險，因此央企、國企收購標的首選地產開發項目，並非物業管理公司。因此預計此類標的折價較多，金科服務不排除撿漏提升士氣的可能性。

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