上海土拍6月1日重啓，降低門檻吸引房企

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）隨着疫情趨穩，上海復工復產的同時，停滯許久的首批集中供地也在第一時間宣告重啓。

5月26日，上海土地市場官網發佈出讓通知，3月份因疫情中止競拍的36宗土地將於6月1日進行現場拍賣交易活動。

同時，為提振士氣，上海此次土拍規則迎來調整，房企參與門檻大幅降低，結合近期多地頻繁出台政策為樓市鬆綁，業內普遍認為，此次上海土拍房企參與度將大大提升。

房企資金要求降低30%

根據公告，此次上海共推出商品住宅地塊36宗，總面積199.71萬平方米（2995.6畝），總建築面積425.19萬平方米，總起價806.5億元。

從供地區域來看，36宗地塊中，臨港新片區有8宗，松江區和青浦區各有4宗，閔行區、嘉定區、奉賢區、寶山區各有3宗，普陀區、浦東新區、金山區各有2宗，楊浦區和徐彙區各有1宗。

而事實上，在2月23日上海土地市場公開的今年第一批宅地集中拍賣清單中，共包含40幅土地，總供應面積215.6公頃，總起拍價850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%。

其中，已有4幅城中村地塊在3月底成功以低價出讓。

無奈不久後疫情驟起，3月28日，為響應全市疫情防控工作，上海宣佈暫停土地出讓計劃。

值得注意的是，在恢復土拍的同時，土拍規則已有大幅調整。

首先是地塊均採用掛牌方式出讓，取消先前“招掛複合打分入圍”方式，有效申請人即為競買人。

公告稱，出讓地塊僅有一名競買人的，該競買人應及時登陸網上受理平台進行掛牌報價，無須至上海市土地交易市場。土地交易市場將按照出讓文件的規定，根據其在掛牌期間的報價確定地塊成交價格及競得人。出讓地塊有多名競買人的，競買人的法定代表人或受託人應按地塊出讓須知和通知的要求攜帶相關材料按時參加現場交易會。

其次，同期發佈的《商品住房用地交易資金銀行監管協議》顯示，申請人在監管銀行開立的賬户中封存的資金應不小於申請人在《商品住房用地交易資金來源情況補充申報及承諾》中扣除本地塊保證金金額後的自有資金金額。

也就是説，繳納了20%的保證金後，最少只要再封存80%的自有資金即可。

而在此之前，房企參與上海土地拍賣需要分別繳納競買保證金和土地監管資金，競買保證金一般按起始價20%繳納，土地監管資金為起拍價的100%+10%溢價上限。由於房企報名時土地監管金額一般都會填到地塊終止價，所以普遍這一金額為地塊起始價格的110%，總受限資金也就是地價的130%。

由此來看，此次調整將大幅降低房企參拍門檻，鼓勵民營房企積極參與的意圖十分明顯。

供應力度大增約45%

需要指出的是，根據上海市規劃和自然資源局4月26日披露的土地供應計劃，上海今年的土地供應總量大幅增長，結構亦發生明顯變化。

按照計劃，2022年上海全年計劃供應建設用地2427-2707公頃，明顯高於2021年的1920-2420公頃。若以中位數來計，2022年的商品住房用地供應計劃同比增幅約為45%。

其中，宅地供應明顯增多。且針對核心區域普遍存在的一二手房價倒掛現象，首批集中供地一次性推出3宗內環地塊，分別為徐彙區斜土街道地塊、楊浦區平涼社區地塊以及普陀區中山北社區地塊，起始樓面價分別為78751元/平方米、73000元/平方米、64581元/平方米，也是此次集中出讓地塊樓面價前三甲。

“上海雖未明確發佈樓市鬆綁政策，但從調整土地供應和土拍規則等一系列動作來看，與當前全國範圍內的救市政策十分契合。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網指出，儘管收到疫情影響較為嚴重，但長遠來看上海樓市對於新房的需求量並未減少，增長動力依舊充足，此次有意增加住宅供給力度也是從市場供需關係角度進行的調整，屬於因城施策範疇。

對於房企而言，對於一線和強二線城市的拿地需求同樣強烈，而困擾其拿地的最大難題正是資金。因此業內普遍認為，這次上海大幅降低資金門檻對於提升房企參與積極性意義重大。

不過，亦有分析人士猜測，儘管政策導向明顯，但目前民營房企資金端未有明顯改善，樓市回暖尚待時日，因此預計此次大型國企仍為上海拿地主力，僅有少量優質民營房企參與。

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