上海出台50條措施提振經濟，房地產保障供應支持剛需

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）5月29日，上海市人民政府發佈《上海市加快經濟恢復和重振行動方案》，其中涵蓋批發零售、金融、交通物流、房地產、建築等8個方面，共50條助企紓困措施。

在如今全國範圍內房地產行業政策頻出的背景下，上海此次出台的房地產相關措施受到業內廣泛關注。

《方案》明確指出，完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求。

具體措施主要集中於企業供給端，聚焦於促進房地產開發投資健康發展，優化土地出讓條件，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啓動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間等多個方面。

建立新房入市綠色通道

《方案》提到，要促進房地產開發投資健康發展，建立房地產項目前期審批綠色通道，及時啓動新一批次市場化新建商品住房項目上市供應，進一步縮短前期開發、拿地、開工、銷售全流程時間。新開工建設的住宅項目城市基礎設施配套費，可順延3個月繳納。

日前，上海市房管局局長王楨在視察新開放的售樓處時也明確表示，要提前謀劃，助推復工復市，指導各開發企業統籌推進疫情防控和房屋銷售並行，維護市場秩序；同時加強服務，優化線上辦理流程，做好前置工作，及時關心和回應企業訴求。

易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，此次對於房地產開發企業的保護和支持力度很大，使得在上海有地產開發項目的企業在進一步降低企業運行成本、儘早回籠資金、加強現金流水平的同時，加快整體項目進度。

他預計，隨着“項目前期審批綠色通道”開放，房地產企業還有機會在6月實現年中衝刺，從而減少上半年受疫情影響帶來的損失。

克而瑞研究中心數據顯示，受疫情影響，上海4月、5月新房供應環比大幅減少，房產成交陷入低谷，整個長三角地區成交可謂“慘淡”。

中泰證券在近期的研究報告中認為，在需求端政策持續寬鬆的背景下，商品房銷售的重要原因在於拿地不足導致的供給端受限。

報告指出，華中、華東、華南、西南四大區域商品房銷售週期在1.5 年以內，但佔全國銷售面積的比例超過80%。企業在低庫存區域的拿地、開工、推盤意願，決定了超過80%以上的銷售面積增長。而今年1至4月，核心城市批准預售證面積下降40%，供應不足顯著制約了需求端政策放鬆的效果。

優化土地出讓條件

除了保障銷售市場供給之外，由於幾天前，上海土地市場官網剛剛發佈將於6月1日恢復首批集中供地的通知，為調動房企積極性，土拍規則迎來大幅調整，參拍企業門檻大幅降低，因此，這次《方案》中關於土地市場方面的舉措同樣是行業關注重點。

《方案》首先提出，適當增加2022年度建設用地計劃，加大淨增建設用地指標，支持保障各區重點產業項目用地需求。按照各區2022年低效建設用地減量化任務提前下達建設用地指標，加大週轉指標暫借的支持力度。對於建設用地指標確有缺口的區，可由市級指標採取“直供”方式解決。

針對招拍掛市場，《方案》表示，加快建立線上交易機制；允許受讓人申請延期繳付或分期繳付土地出讓價款；優化土地出讓條件，合理確定住宅用地起始價，降低商業辦公用房自持比例。

這與6月1日即將展開的上海首批集中供地中，對於土拍規則的調整相互呼應。

行業普遍認為，這次上海對於地產行業的調控力度是一套組合拳，保障商品房供給可以儘快恢復銷售秩序；而保障土地供給的同時，降低房企拿地門檻，既可以儘快緩解上半年疫情對上海經濟的不利影響，又可以反過來督促房企將前期堆積的待推盤項目儘快加速去化，促進銷售市場秩序恢復。

不過，亦有房企人士向觀察者網分析稱，上海乃至全國加大房企保護力度和降低土地參拍門檻，僅是此輪房地產救市政策的一部分。單獨來看是對房企和樓市利好，但放在大環境中，恰恰證明當前樓市過冷的情況已經十分嚴重，非猛藥不能治。

他認為，暴雷房企仍在不斷增加、購房者觀望情緒依舊很重，因此，目前的政策扶持力度還有加強空間，短期內上海乃至全國房企和樓市熱度難有好轉。

健全住房租賃體系

值得一提的是，除了商品房與土地相關領域之外，《方案》還包含不少關於房屋租賃方面舉措。

首先是擴大房屋租金減免範圍。

《方案》指出，將對承租國有房屋從事生產經營活動的小微企業和個體工商户，免提交受疫情影響證明材料，2022年免除6個月房屋租金。對承租國有房屋、運營困難的民辦非企業單位，也參照小微企業和個體工商户免除6個月房屋租金。

同時，也鼓勵引導商業綜合體、商務樓宇、產業園區等非國有房屋業主或經營管理主體，向最終承租經營的小微企業和個體工商户給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業主或經營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元。

其次，《方案》提出健全住房租賃體系，推進保障性租賃住房建設籌措和供應。完善住房租賃法規政策，加強住房租賃管理和服務。

保障性租賃住房是“十四五”的重要任務之一，2021年以來，國家大力發展保障性租賃住房，為加強保障性租賃住房項目監管，提升運營管理效率，各地政府均加快了建立和完善住房租賃管理服務平台。

丁祖昱認為，這一次方案中再次提出推進租賃體系完善住房租賃法規政策，將更大力度地推進上海全市實現租售並舉，穩定租賃市場同時，在最大程度上緩解城市青年人的住房問題，這對在上海租房的人羣而言，是一大利好。

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