北京第二批集中供地499.58億收官，央國企聯手為主力

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）對比北京首批集中供地起拍價491.8億元、成交價480.225億元，和僅一宗地塊流拍的好成績，第二批集中供地雖熱度依舊，但冷熱不均、兩極分化明顯。

北京本次集中供地共出讓17宗宅地，起拍總價559.7億，用地面積約98萬平方米，建築規模約為175萬平米，於5月31日至6月1日兩天競價出讓。

5月31日，北京集中供地完成線上競價，其中底價成交7宗，流拍3宗；6月1日的現場競價環節中，7宗地塊全部溢價成交，其中薛大人莊地塊因進入競高標準住宅環節，改日確定歸屬。

至此，北京第二輪集中供地圓滿落幕，14宗成交，3宗流拍，攬金499.58億元，中建玖合、電建首鋼聯合體、中建智地、首開、中海地產、住總金隅聯合體、華潤置地等房企皆有收穫。

從競得房企來看，央企國企仍是此次拍地主力軍。

四宗地塊地價熔斷

現場競價環節中首個出讓地塊為朝陽區太陽宮新區D區0210-029地塊R2二類居住用地，因地塊周邊生活配套成熟、雙地鐵加持、房價倒掛未拍先火，共吸引大悦城廈門國貿聯合體、中建玖合、華潤置地、金茂、中海等7家房企或聯合體報名競拍。

由於競價激烈，該地塊在開拍過程中兩次“觸頂”，進入搖號階段。根據出讓規則顯示，該地塊掛牌出讓上限價格為66.815億元，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為競報政府持有商品住宅產權份額程序，當該份額達到10%時，轉為現場搖號方式確定競得人。

最終，中建玖合以“成交總價66.815億元+競政府產權10%”搖中該地塊，溢價率15%，摺合成交樓面價約8.8萬元/平方米。

如果説太陽宮地塊受到熱捧在預料之內，那麼，豐台城鄉一體化小瓦窯村舊村改造項目的爆火，更像是一匹意外殺出來的黑馬。開拍前日，該地塊就已有14次報價，最高報價24.56億元。

值得一提的是，豐台城鄉一體化小瓦窯村舊村改造起始價23億元，上限價26.45億元，這意味着，該項目的競爭激烈程度將更甚於太陽宮地塊。

“其實房企拿地的底層邏輯沒有變，優質地塊尤其是有利潤的地塊是拿地的第一選擇。”某房企從業人士告訴觀察者網，豐台城鄉一體化小瓦窯村舊村的熱度高過太陽宮地塊，主要是因為兩個地塊均有一定程度的房屋倒掛，但後者的體量比前者多出約1.5萬平，這將會對房企現金流產生影響，並將拉長資金迴流速度。

資料顯示，豐台城鄉一體化小瓦窯村舊村項目建設用地面積2.12萬平方米，規劃建築面積5.94萬平方米。作為對比，太陽宮地塊建築用地面積為2.7萬平方米，規劃建築面積7.57萬平方米。

如此也不難理解，為何該項目不僅吸引了首創、首開、保利、華潤、招商、中海等規模性房企報名參拍，還有懋源、潤澤、三元嘉業等非規模性房企，參與房企或聯合體總數高達13家。

正式開拍過程中，豐台區小瓦窯村舊村項目觸及26.45億上限價格和3萬平方米現房銷售面積上限，轉為搖號確定競得人，最後電建首鋼聯合體搖中該地塊，溢價率15%。

除去上述兩宗熱門地塊，現場競價中的還有薛大人莊、平西府兩宗地塊地價熔斷。其中，薛大人莊在30000平方米現房銷售面積再熔斷後，將通過投報高標準方案的方式確定競得企業；華潤葛洲壩聯合體以“44.16億+1000平方米現房銷售面積”競得平西府地塊，溢價率15%。

聯合體佔據半壁江山

和2022年首輪集中供地不一樣的是，北京此次供地中的房企聯合體佔比5成。

以出讓首日的線上競價舉例，7宗底價成交的地塊有5宗競得人為聯合體。具體來看，住總金隅聯合體以38.8億元競得朝陽十八里店朝陽港地塊；中海新城石泰聯合體以26.6億元摘得石景山區衙門口棚户區改造地塊；龍湖建工聯合體以24.4億元斬獲了豐台區北宮鎮東沿河棚户區改造項目地塊。

另外，龍湖聯合建工以24.4億元斬獲了豐台區北宮鎮東沿河棚户區改造項目地塊；大悦城+中鐵建以23億元競得昌平區北七家鎮平坊村土地一級開發項目PF-10、PF-09地塊；北京城建聯合京能置業以8億元競得平谷區府前街舊城棚户區改造項目（二期）B、D地塊。

在第二天的現場競價中，聯合體的參與感也不低，競爭最火熱的豐台區小瓦窯村舊村項目同樣花落電建首鋼聯合體，地價熔斷地塊平西府地塊則被華潤葛洲壩聯合體競得。

中指研究院土地事業部負責人張凱表示，北京土拍聯合體一直比較多，因為地價總價高，而且合作拿地也可以分擔一部分風險出去，還有就是有些合作是互相取長補短，比如之前融創和北京很多國企的合作，都是看重融創的營銷和溢價能力。

不過，在北京2022年首輪集中供地中，17宗出讓地塊僅中建三局+興創、保利+金地兩組聯合體，佔比約1成。

在張凱看來，這是因為前段時間市場下行比較快，加上不少房企暴雷和資金緊缺，“合作的風險加大了，導致前段時間合作拿地相對少了一些。”

“但銷售壓力的加大和企業資金壓力的增加，促使聯合體增多。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，相比第一輪集中供地，大部分企業可以當年回款，現金流回正，而第二輪集中供地，雖然在年內開盤可能性很大，同樣銷售壓力非常大。

“通過聯合體拿地可有效解決拿地資金壓力。”58安居客房產研究院分院院長張波表示，目前拿地聯合體中國企居多，無論是負債率層面還是資金的可獲得性上，國企目前的優勢依然明顯，所以可以視為強強聯手。

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