“賣身”大本營項目，祥生控股艱難自救

（文/張玉 編輯/馬媛媛）自今年3月份官宣流動性出現問題以來，祥生控股正在竭力自救。

6月5日晚間，祥生控股發佈公告稱，6月3日，公司全資附屬公司（賣方）與買方訂立股權轉讓協議。據此，祥生將以9250萬元出售目標公司50%股權。

訂立股權轉讓協議的同時，祥生控股還簽訂了一份債務轉讓協議。“據此，賣方將向目標公司轉讓其結欠湖州吳興的2475萬元債務，以抵消目標公司結欠賣方相同金額的債務。”

預期收益1.27億元

根據股權轉讓協議的條件，祥生控股預計，本次出售事項預期錄得1.27億元收益，即於2022年5月31日賣方所持目標公司50%股權的公平值2.37億元與買方所持目標公司50%股權的長期股權投資賬面價值1.1億元之間的差額。

公開資料顯示，祥生控股此次出售的目標公司是一家在中國成立的有限公司，主要從事物業開發業務。截至目前，目標公司擁有三家全資項目公司，即嘉興市南湖區交投祥生房地產開發有限公司、嘉興市秀洲區交投祥生房地產開發有限公司及嘉興市秀洲區交控祥生房地產開發有限公司。

據悉，目標集團擁有總建築面積約42.08萬平方米的在建物業項目，包括位於浙江省嘉興市的住宅及附屬物業。截至公告日，目標公司由賣方持有50%權益及買方持有50%。

天眼查顯示，上述三家企業均由湖州交投直接100%控股，其背後的實際控制人為浙江省人民政府。

根據協議，目標公司由賣方與買方在2017年10月共同成立。目前，目標集團開發的大部分物業項目都已經售出，位於嘉興市總建築面積約為42.08萬平方米的若干物業項目（包括住宅及配套物業）仍在建中。董事預期該等在建物業項目將於2022年底前竣工交付。

祥生控股表示，預期出售事項將提高集團的資金週轉率，為一般營運資金產生額外的現金流入。出售事項所得款項將用作集團的一般營運資金。

公開資料顯示，祥生控股於上世紀80年代初創於浙江諸暨，2020年祥生集團旗下祥生控股正式在港交所主板上市。由是，浙江省一直被看作是祥生地產的大本營。值得一提的是，不同於其他房企在全國激進拿地追求規模快速擴張的策略，一直以來，祥生控股始終堅持“1+1+X”擴張策略，鞏固浙江省及泛長三角區域的地位。

也正由於此，此次祥生地產不惜將大本營項目出售給地方國資企業，也凸顯出目前祥生控股在資金方面的渴求和自救的決心。

多項目進展緩慢

事實上，今年以來，隨着官宣遭遇流動性危機，祥生控股在不少地方的項目都曾陷入停工狀態，目前正逐步推進復工復產。

5月31日，有購房者在人民日報領導留言板下面留言稱，位於紹興諸暨暨陽街道的祥生棠樾目前一直處於停工狀態。

此外，今年5月26日，有維權者表示，鑑湖街道轄區祥生房產公司開發的尚賢府小區按合同於2021年6月份開始交房，業主均準時辦理了相關交房手續繳納了物業費、物業維修基金等費用，也及時繳納了個人購房的契税等費用，購房合同寫明交房後360天內按時辦理房屋產權證，逾期辦理由房產公司向業主支付違約金。

“截止目前，房產開發商已人去樓空，聯繫不到人，也沒人主動聯繫業主，經電話聯繫越城區房地產管理處和區不動產登記中心，均被告知，房產沒有派人去辦理產權證的相關手續。”

5月30日，越城區自然資源和規劃分局回覆表示，經調查，祥生尚賢府至今尚未申請不動產首次登記。不動產為依申請登記，建設單位是否已完成辦理首次登記所需的各項驗收核實因未申請未知。在建設單位申請登記並經審核符合登記要求的，登記部門將及時做好不動產登記。

就此，6月7日，祥生方面回應觀察者網表示，並不存在人去樓空的情況，“項目管理團隊在交付後搬到公司辦公了，小區現場移交給了物業進行管理”。而針對上述業主提到的“按合同在360天內辦理產權證”，祥生控股方面表示，項目已經按照要求在積極推進，向政府申報資料，其中書面資料目前已經提交給政府相關部門審核。

而如果將時針再往前撥一點。5月6日，有消費者反映南昌祥生府進展緩慢。據介紹，其於去年在九龍湖購買了祥生府樓盤，“據本人親探項目工地發現，碩大的樓盤只有二十幾個工人施工，這種施工人數與進度完全不符合該項目的施工需求。據有效途徑瞭解，該項目1245號樓確實已全面停工。”

除了上述項目，今年以來，祥生控股位於杭州市臨平區崇賢街道的祥生星合映公寓、位於杭州富陽區的祥生雲湖城二期、位於杭州富陽區的祥生銀湖辰語項目等多個項目被爆出停工、進度緩慢等現象。

祥生方面向觀察者網表示，目前多個此前停工的項目實際上目前都在復工中。“如富陽的項目，實際上5月23日，富陽區住建局就回複稱，經核查，祥生雲湖城二期項目已開始復工復產，現場土建粉刷、砌體施工，室內裝修已展開，根據復工人員清冊顯示現復工人員約260人左右，後續會繼續增加施工人員進場。”

短期資金承壓

各地項目接連被爆出的停工消息也讓業內對這家浙系房企的資金狀況倍加關注。

5月23日，祥生控股發佈了2021年度報告。2021年，祥生控股實現營業收入437.19億元，同比下降約6.3%；淨利潤約為5億元，同比減少84.3%；全年權益合約銷售額達803.31億元，同比增長2.8%；權益總額約為169.53億元，同比增長5.7%。

從銷售金額分佈來看，浙江省和泛長三角區域仍然存貢獻了9成的業績，不過分佈較2020有所變動。其中浙江省貢獻佔比下滑近10個百分點，而泛長三角地區佔比則上升9.2個百分點。

從土地儲備來看，截至2021年底，祥生控股應占土地儲備總量2081萬平方米，其中泛長三角區域774萬平方米，佔總量37.2%；浙江省1046萬平方米，佔總量50.3%。截至目前，公司位於整個長三角佈局已佔到現有土儲的87.5%。

從企業資金狀況來看，截止至2021年底，祥生控股集團共持有現金84.5億元，現金短債比降至0.49，短期償債壓力較大。

同時值得一提的是，3月21日，祥生控股集團發佈公告稱，公司未能按期支付2億美元債的1200萬美元利息，出現逾期。

隱性債務方面，由於近年祥生持續擴大合作力度，其合作槓桿也有明顯提升，截止至2021年底，企業少數股東權益首次超過母公司所有者權益，合作槓桿達到了2.20。

在應付類債務控制上，整體應付類債務總額為220.6億元，較2020年底下降了15.2%。截止至2021年底，祥生控股集團的淨負債率為153.0%，剔除預收賬款資產負債率77.5%。目前企業三道紅線指標均超出監管要求，屬於紅檔房企。

融資成本方面，截止至2021年底企業平均融資成本約為8.8%，較2020年底下降0.3個百分點。

克而瑞分析指出，當前企業需要在促銷售、穩回款、保交付的同時，逐步盤點企業資產，針對優質資產或項目主動尋找合作方，盤活資源、提升可支配的在手資金，以應對當前的流動性風險。

資金承壓的狀況下，對於祥生控股來説，如今賣身“大本營”項目或許是企業積極自救的一個開端。

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