上海首輪集中供地834.7億登頂，36幅地塊平均溢價率3.5%

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）6月8日下午，歷時5天的上海2022年第一批集中供地落幕，36幅涉宅地塊均順利成交，總金額達到834.72億元，超過杭州，刷新成為全國榜首；然而平均溢價率3.5%，僅排在22城中位。

業內普遍認為，這一結果不温不火，總體符合預期。

一方面，剛剛解封的上海，經歷了2個多月的停滯之後，市場預期產生變化，疊加全國樓市下行影響，房企所面臨的資金等各方面壓力倍增，對於拍地“有心無力”。

另一方面，為提高企業拿地熱情，上海對於此次土拍條件的放鬆極盡所能，既大幅降低了資金准入門檻，又擴大了樓板價到房地聯動價之間價差，為房企留足了利潤空間。

事實上，土拍規則鬆動的不止上海。截至目前，除鄭州與長春之外，參與集中供地的22城中已有20城完成首批土拍，總出讓金超4700億元，僅佔去年全年2.25萬億土地出讓金的21%，除極少數熱門城市熱門地塊之外，低溢價與高流拍的情況並未有明顯改善跡象，各地在土地出讓金與成交規模鋭減的同時，均有適度鬆綁出讓條件的情形。

讓利吸引房企參拍

6月8日下午，隨着青浦區重固鎮毛家角路地塊被大名城以8.88億元底價競得，上海首批集中供地圓滿完成，36宗地塊全部成交，總成交價834.72億元，超過杭州的826.8億元登頂。

央國企依舊為本次土拍主力。其中，招商蛇口成為本次土拍最大贏家，共斬獲4宗地塊，總成交價169.45億元；中國鐵建收穫3宗地塊，總成交價69.26億元；華髮與廈門建發聯合體摘得2宗地塊，保利、越秀、中建等規模較大的央國企也各有斬獲。

而參與度最廣的莫過於上海本土國資，如上海城投、上海金橋、奉賢發展、臨港集團、上海紡織、浦發集團、上海海港新城等原本在住宅開發領域表現不多的企業，成為參與本次土拍的最大團體。

公開資料顯示，此次上海供應的36宗地塊中，16宗僅有1家房企報名，最終因無人競爭以底價獲得，佔全部出讓地塊近半數，國資兜底意圖明顯。

同時，亦有部分熱門地塊受到追捧，如6月1日競拍的4宗地塊中，3宗觸發中止價進入一次書面競價環節，其中就包含本次土拍中單價最高的“地王”項目——徐彙區斜土街道地塊。

該地塊起始價為43.2億元，總面積23639.7平方米，房地聯動價為13.1萬元/平方米。最終由招商、香港置地、徐匯城投以47.3億元聯合競得，溢價率9.6%，成交樓面價86285元/平方米。

值得注意的是，同為“內環核心”的另外兩宗地塊則罕見地出現低溢價成交現象，其中楊浦區平涼社區地塊由上海城投以10.27億元競得，樓面價約74302元/平方米，溢價率僅1.7%；普陀區中山北社區地塊由招商蛇口以62.5億元0溢價摘得，樓面價64581元/平方米。

這在一向被視作房地產風向標城市的上海，極為罕見。

要知道，這還是在上海考慮到剛剛復工復產，對於土拍規則大力調整，大幅讓利給房企的前提下。比如取消“招掛複合”，房企拍地前凍資比例由1.3倍降至1.1倍，加大多數土地起拍樓板價與房地聯動價格之間價差等。

同策研究院研究總監宋紅衞向觀察者網表示，今年上海的利潤空間要優於以往，地價房價比平均在50%以下，拍地的房企基本都有一定的利潤空間。

不過，在上海中原地產資深分析師盧文曦看來，上海剛剛經歷2個多月疫情，為房地產市場發展增加不確定性，且相關房企缺少資金的情況變得更為嚴重，因此大量地塊的參拍積極性不高。

不同城市間分化加劇

不只是上海市內不同地塊冷熱分化較大，在全國範圍內，不同城市之間的分化速度更快。

截至目前，22個集中供地城市除鄭州與瀋陽之外，均已完成2022年首批集中供地，整體較強的如深圳，8宗住宅用地競價全部觸頂、攬金193億元，整體溢價率高達15%。

再如杭州，在其他城市紛紛大幅削減供地數量時，依然“量大管飽”，在首次集中供地中一次性推出60幅地塊，最終僅1幅流拍，總成交價826.8億元，溢價率6.4%；成交總價僅略低於上海，而其供地面積，卻高達562萬平方米，遙遙領先與所有其他城市。

值得一提的是，杭州本土民營房企如綠城、濱江，也因此收穫滿滿，一躍進入全國房企拿地排行榜TOP5。要知道，TOP5中其餘3家分別為大型央企華潤、中海以及廈門國企建發。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴觀察者網，土拍市場較熱的深圳，主要因為其大量土地儲備為城中村改造，本身參與招拍掛的土地資源較少，因此遭到開發商哄搶；

相反，更多的城市土地市場則更顯冷清。

例如天津，原計劃出讓的30幅土地，最終中止競拍或流拍的地塊佔比高達80%，成功出讓的6宗地塊溢價率也僅有0.6%；長三角熱門城市無錫，儘管8宗地塊均成功出讓，但幾乎全部為底價成交。

此外，同一城市內部的冷熱分化也十分嚴重。

典型如合肥，首批集中供地推出32幅地塊，其中13幅因無人問津而流拍，流拍率超過40%；而剩餘19宗地塊中，除2宗保障性住房之外全部溢價成交；其中，又僅有2宗沒有達到最高溢價，剩餘15宗涉宅地塊均觸頂15%最高溢價率，進入競品質階段被繼續爭奪。

不過，有機構統計數據表明，從總體競拍結果來看，流拍地塊合計佔比17%，較去年第三批次集供地有小幅上漲，但明顯低於去年第二批次集中供地32%的流拍佔比；底價成交地塊合計佔比61%，較去年二、三批次明顯降低；且溢價成交地塊和觸頂成交地塊佔比較去年二、三批次明顯增多，土拍市場回温跡象明顯。

隨着時間進入6月份，不少城市已經開始進行第二批次土地出讓，且土拍規則進一步優化。

首先是青島、武漢、廈門、重慶、濟南、鄭州等城市將今年的集中供地頻率，由去年的3批次調整為4個批次。

其次，為促進政企間良性互動，調動企業參拍積極性，各地因城施策，在土拍細則方面做出了不少調整。

如北京，在第二批集中供地出讓中明確規定，參與預申請後競得商品住宅用地的企業，其50%土地開發建設補償費由原來成交後30個自然日內繳清延長至成交後4個月內繳清。

再如一向在土地市場和商品房銷售市場表現不佳的長春，明確表示要持續加大土地“去庫存”的力度，嚴格執行“增存掛鈎”機制，優先消化存量土地，通過整合、置換和儲備等方式有效盤活存量和低效用地，持續加大“去庫存”力度，推進土地資源高效利用。

而在5月30日的首批集中土地出讓中，長春大幅縮減土地出讓力度，僅推出2宗地塊，其一還在開拍之前提前終止，最終僅以底價成交一宗。

按照長春市規劃和自然資源局此前發佈的2022年度供地計劃，其今年擬供應住宅用地606公頃，同比減少約66%。其中，棚户區改造用地和租賃住房用地佔比43.73%，明確要充分滿足民生需求。

國金證券發佈研究報告認為，本輪地產下行與歷史上的下行週期不同，數據的下行幅度、預期的悲觀程度、行業和企業的艱難程度，都是史無前例的。因此不必擔心政策刺激會矯枉過正，繼續“託底式放鬆”，只會求其中者得其下。

有房企人士向觀察者網指出，預期未來各地樓市及土地市場政策總體繼續寬鬆，各地“因城施策”進入精細化調整階段。同時，對於樓市短期內復甦無望的絕大多數城市而言，這也在客觀上督促其逐步擺脱土地財政，尋找新的經濟增長點。如能順利渡過難關，長期來看，有利於房地產市場健康穩定發展。

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