土拍市場前五月：霸屏的央國企和“消失”的民企

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）作為近年土拍市場的常客，央國企承包了各類拿地榜單。

近期，中指研究院發佈《2022年1-5月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》，榜單前十名中有九名為央國企或帶有國資背景，其中，華潤置地、建發房產、綠城中國、中海地產和濱江集團搶佔前五名。

即使有央國企託底，也抵擋不住拿地頹勢。數據顯示，2022年1-5月，TOP100企業拿地總額4681億元，拿地規模同比下降64.7%；TOP100門檻值為14億元，較2021年5月下降15億元。

華潤置地遙遙領先

在2022年1-5月的房企拿地榜單中，華潤置地牢牢坐穩了第一把交椅。

中指數據顯示，華潤置地以201萬平方米拿地面積、358億元拿地資金位居2022年1-5月中國房地產企業權益拿地金額、拿地面積第一；同時以634億元的全口徑貨值和614億元權益貨值，位居2022年前五月新增權益貨值首位。

從拿地區域來看，北京是華潤置地的主戰場，分別以57.12億元、22.82億元、74.7億元拿下北京豐台紀家廟地塊、石景山首鋼園824地塊、北京豐台亞林西地塊，拿地資金共154.64億元。

在深圳和廣州的土地市場，華潤置地也鬧出了不小動靜。其中，在19.04億元競得光明玉塘地塊、封頂價22.27億元競得光明鳳凰地塊後，華潤置地深圳大區連夜進駐現場，實現“當天拿地、當天開工”的壯舉；在廣州市場，華潤置地聯合體以22億的代價拿下黃埔新溪村舊改項目，首次在廣州落地“萬象城”這一商業品牌。

和北京、廣州、深圳三大一線城市相比，華潤置地在上海已經連續兩年新增土儲掛零，上一次在上海土地市場活躍還是2020年3月。

彼時，華潤置地報名上海虹口嘉興路街道HK271-01地塊的拍賣，併成為最終入選叫價的三家房企之一，由於華潤置地在參拍途中主動放棄競價，導致該地塊被中海以34.3億元的底價拿下，但隨後不久，華潤置地就成為該地塊的操盤房企之一。

由於涉嫌“圍標”，上海土拍對華潤置地發出了“禁令”，限制其三年內在公開市場的拿地行為。可以參考的是，華潤置地在嘗試報名參加上海2021年首次集中出讓時，遭到了官方的拒絕。

也就是説，華潤置地並非不願意在上海拿地，而是因為“圍標”拿不了地。

無法在上海拿地的華潤置地，只能將拿地資金分散到環滬城市。2022年前五月，華潤置地在寧波、嘉興、金華分別拿下3宗、1宗、1宗地塊，分別斥資41.24億元、17.08億元、20.05億元。

濱江集團“異軍突起”

在央企、國企霸屏的當下，民企濱江集團以一己之力擠入榜單前五。

數據顯示，2022年前五月，濱江集團合計支出權益拿地金額176億元，位居榜單第五位；權益拿地面積99萬平方米，位居榜單第九位；全口徑新增貨值592億元，位居榜單第二位。

和華潤置地、建發房產、中海地產等央國企不同的是，濱江集團的拿地重心集中在長三角區域，且以根據地杭州為主要陣地。數據顯示，濱江集團總共拿下16宗地塊，除一宗位於寧波外，其餘15宗地塊全部位於杭州，杭州地塊的拿地金額為149億元，佔總拿地金額的84.66%。

值得一提的是，15宗杭州地塊中，有11宗來自於4月25日舉辦的杭州2022年首輪集中供地。在該輪土拍中，濱江集團斥資184.34億元、拿下11宗地塊，位居地塊數量和金額的首位。

溢價率最高地塊為蕭山奧體博覽中心地塊。該地塊共有八家房企競拍，並在報價觸及12.44億元中止價，從而轉為“一次性報價+搖號”最後被濱江集團搖中，樓面價16800元/平方米，溢價率12%。

濱江董事長戚金興表示，逆勢拿地是基於對杭州市場的可持續健康發展充滿信心。且公司今年拿地利潤率整體高於去年，“根據投資部測算，杭州11塊地收益率高低不同，平均淨利潤率在8%左右。”

除了對市場的看好，熱銷的樓盤、強勢的業績都成為濱江集團逆勢擴張的底氣。

以濱江近期開盤的濱江盛元·觀湖裏舉例。該項目在推出288套房源的基礎上，吸引了788户家庭預登記，認購率高達273.61%。更令業內驚訝的是，登記名單中出現了濱江集團戚金興的名字，且得到濱江集團方面證實。

無論是認購率還是董事長親自下場選房，都足以證明該項目在並不火熱的杭州市場，走出了自己的獨立行情。

銷售額也是如此。數據顯示，報告期內，濱江集團實現銷售額達1691億元，同比增長24%，位列克而瑞行業銷售排名第22位；大本營杭州實現全口徑銷售額1068億元，連續4年位居杭州銷售榜首位。

綠城中國“起跑”

在拿地榜單中排名領先濱江前兩名的，是杭州另一個本土房企綠城中國。

綠城中國由宋衞平創立，以出色的產品和品質獲得業內外的一致認可，在2011年爆發現金流危機後，宋衞平先後三次以股權出讓的方式引入股東，其中就包括中交控股，從此綠城中國成為一家有央企背景的開發商。

在房地產市場下行的背景下，綠城中國也承擔起託底的責任。數據顯示，2022年前五月，綠城中國以283億元的權益拿地金額、138萬平方米的拿地面積分別位居榜單的第三名和第四名。

但和其他央國企不同，綠城中國拿地城市限於北京和以杭州為中心的長三角區域，並一舉成為北京首輪集中供地中的最大買家和杭州僅次於濱江集團的第二大買家。

具體來看，綠城中國在北京首輪集中供地上，以43.47億元、40.17億元、14.76億元競得朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊、亦莊新城地塊，合計斥資98.4億元；在杭州首輪集中供地以底價27.26億元競得東冠單元地塊後，連續搖中6宗地塊觸及上限價地塊，斥資146.38億元。此外，綠城中國在湖州、昆明、寧波、台州四個城市也有拿下地塊。

值得一提的是，綠城中國逆勢拿地的背後，是對規模的渴求。在先於行業感受到負債壓力、引入國資後，綠城中國在近年來不斷對外釋放規模增長的訊號，並表示房產開發業務合同額在2025年達到4500億元的目標不變。

可對比的是，2021年，綠城中國實現總合同銷售3509億元，同比增長21%。這意味着，綠城中國每年要增加250億元銷售額，還是在市場轉冷的環境中。

希望真如綠城中國董事會主席張亞東説：“綠城中國2015年到2018年是康復期，2019年到2021年是健身期，今年到2025年三年是起跑期，2025年之後為穩定發展期”。

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