房企償債高峯將至，躺平還是再掙扎一下？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）曾經風光無限，吃盡了時代紅利的一眾房企，一年間倒下過半。

6月13日，四川房企領地披露一筆美元債交換要約。加之早前爆雷的藍光，川繫上市房企集體告急。

見微知著，全國各地的民營房企，除卻龍湖、碧桂園等極少數之外，均深陷流動性危機之中，不少房企為避免實質性違約而進行展期、交換要約等措施短暫續命。但融資問題未實質解決，可以預見的是項目停工、欠薪裁員、銷售停滯，進入惡性循環。

新的融資渠道並未完全向民營房企開放，新房銷售市場仍在下行，新的償債高峯卻已經悄然而至。

據市場機構克而瑞地產研究中心統計， 6月至7月，200家核心房企境內外債務到期規模約1755億元，約佔下半年到期量的61%。其中民營房企還債壓力尤甚，近兩月整體到期債務約1178億元，佔總規模的67%。

展期，變相展期，二次展期

在此情形下，各大房企不得不各顯神通，展期和交換要約成為最常見招式之一。

近日，剛剛接替恒大TOP3席位不久、銷售規模超5000億元的民營房企融創中國一筆6月13日到期的境內債“16融創05”展期方案獲持有人表決通過。該筆債券發行規模23億元，餘額為14.4億元，當期票面利率7%。

按照最終展期方案，該債券於原到期日一次性兑付當期利息；本金展期兩年至2024年6月13日，每半年兑付一次，兑付比例分別是10%、15%、20%、55%；展期期間，新增利息將利隨本清。融創還以海南三亞融創海棠灣項目公司股權質押增信。

據中金公司日前統計報告，2022年前五個月，房地產已展期境內債共22筆。若將時間線再向前推半年，則展期境內債則達46筆，其中延遲一年及以內兑付的佔65%。

此外，亦有不少房企展期條件無法通過，向投資人提出交換要約，即以現有票據交換為新發行票據，調整付息間隔即票面利率，以達到變相展期目的。

克而瑞數據顯示，截至6月初，房企今年共新增發行了26筆美元債券，其中16筆為要約交換，佔比61.5%。

就在領地之前不久，大唐地產剛剛完成一筆票面利率12.50%，本金2.83億美元的境外債交換要約；再如更早之前的正榮地產，一口氣被接納了5筆票據交換要約，發行本金總額7.29億美元。

有行業人士向觀察者網指出，投資人同意展期或交換要約，實際上也是無奈之舉。房企鉅額債務壓力下，優質資產大都處於抵押狀態，如強行向法院申請破產清算，最終費時費力，且收效甚微；而投資人對展期能夠提高容忍度，亦表示其更願意抱着共克時艱心態，相信市場和企業。

需要指出的是，上述人士補充道，行業銷售並無明顯回暖跡象，房企現金流遲遲得不到改善，這一輪償債高峯壓力之下，恐將有更多房企加入展期之列，而此前已展期的債券仍不可避免出現實質性違約或二次展期，在這樣的背景下，投資人容忍度將會降低。

一手引戰投，一手賣資產

儘管展期可“以時間換空間”，為企業續命，但假如房企就此“躺平”，一心靜待市場回暖，恐會徹底惹怒債權人，加速自身消亡。

事實上，絕大多數出險房企也都在盡力為“自救”而忙碌。

典型的自救措施無外乎積極引入國企等戰略投資人、變賣旗下優質資產以及與債權人協商謀求重組債務。

首先，“引戰”似乎是最直接幫助企業走出困境的辦法，特別是引入國資。但同時也是最難的，背調、入股比例、標的價格協商等無不需要耗費大量時間與人力，且缺錢的房企太多了，先救哪家、後救哪家、不救哪家都是問題。

幾乎所有爆雷房企的應對方案中，都會有一句“正在積極接洽、引入戰略投資人”，但截至目前，成功落地的僅有華南城和建業兩家。

5月16日，華南城公告稱，特區建發認購事項正式完成，公司向特區建設發展控股有限公司（特區建髮間接持有的全資子公司）發行及配發33.5億股新股份，認購事項所有先決條件均已達成，華南城已收到特區建發支付的相關款項。

這意味着，深圳市屬國資企業特區建發正式成為華南城單一最大股東。

6月1日晚間，河南最大的開發商建業地產亦傳出喜訊。河南省政府旗下河南省鐵路建設投資集團子公司擬受讓建業8.6億股公司股份，佔公司全部已發行股本的29.01%，一舉成為僅次於胡葆森的二股東，代價為最高每股0.8港元，較6月1日收盤價溢價約23.1%。

同時，還將認購建業發行的本金不高於7.08億港元的2024年到期的票息5%、到期收益率9%可換股債券。

其他如粵系的奧園、渝系的金科等，儘管不斷有國資洽談入場的消息傳出，但結局如何還是未知數。

其次，房地產作為重資產行業代表，賣資產也是企業自救的常用手段。

據不完全統計，截至6月中旬，北京、上海、重慶等產權交易所房地產項目公司股權掛牌明顯增長，疊加上市房企公告，項目公司股權轉讓的數量達到了66個，其中上市房企共發佈20餘筆子公司股權轉讓公告，涉及交易總價超170億元。

此外，一直被房企視作未來出路的物業板塊，還未享受到所謂的“管理紅利”，就被紛紛堆上貨架。

僅2022年就已有禹洲、中南、中梁、佳源等至少4家規模房企出售物業公司，涉及交易總價約67億元。加之去年藍光、富力、當代等企業，物業似乎成為房企遭遇現金流危機時不得不斷掉的“臂膀”。

行業受到多重因素疊加影響

儘管一眾房企忙於“自救”，但這場整個行業的流動性危機，所帶來的項目爛尾、員工降薪甚至失業、投資者血本無歸等等傷痛一時難以撫平。

有不少觀點認為，目前全國範圍內國資洽談入股民營房企事宜都在進行中，河南國資委之所以後發先至，果斷出手接盤建業，很大程度上與鄭州等地高頻觸發爛尾事項有關。

即便如此，建業之後，仍有如正商、康橋、永威、綠都等眾多中小房企等待救援。

無獨有偶，近期關於西安、長沙等多個二線城市爛尾樓頻發的消息都甚囂塵上。

值得注意的是，從房企出險後的表現來看，還有不少魚目混珠者。

有房企人士向觀察者網指出，不少已獲展期企業，僅僅高調宣稱“保交付”，卻不願意折價賣子，或讓出企業控股權引戰，就是想以拖待變，期望行業回暖時能全身而退，實則與“躺平”無異。

業內有聲音表示，此輪行業危機主要因為經濟整體下行，政府調控收緊，擬或是疫情反覆等外部因素。不過更多人認為，究其根本是房企自身不夠“健康”，導致多重因素疊加在一起，才令企業陷入負面循環。

要知道，此前行業高週轉模式下，房企的開發邏輯是隻拿10%的啓動資金，其餘90%都是負債，開工後工程款為供應商墊付，待到項目四證齊全之後，再向銀行申請開發貸，替換掉前融資金。拿到地後，迅速開發完成，再去拿下一塊地，雪球越滾越大。

在此情況下，房企進入借錢、拿地、再借錢、再拿地的循環中，也就自然形成了債務驅動、資本為王、追求規模、追求速度的賺快錢模式。

因此，有分析人士向觀察者網表示，目前無論是預售資金監管制度，還是提高房企保證金、強制要求房企只能以自有資金拿地等制度安排，看似在加速行業危機，逼迫房企自救，但從長遠來看，實則是意在出清風險，待渡過樓市下行週期，將大大有利於未來行業健康發展。

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