“併購戰”蔓延至央企國企，物管行業洗牌加劇

（文/張玉 編輯/馬媛媛）經歷過最初的紅利期後，物業板塊作為地產行業的優質資產正在被當作重要的回血手段“擺上貨架”。

日前，金茂服務公告稱，公司全資附屬公司金茂物管通過北交所舉辦的掛牌程序以4.5億元取得目標公司（首置物業）100%股權。同日，金茂物管與首創置業就上述收購事項簽訂產權交易合同。

而就在金茂服務宣佈收購的前一天，招商積餘公告稱，公司將以5.36億元收購新中物業67%股權。

與招商積餘相比，金科服務的收購則沒有那麼順利。6月16日，金科服務公告稱，公司收購佳源服務的框架協議已終止。

物管行業的洗牌，正日益加劇。

國企也開始“大魚吃小魚”

以金茂服務和首置物業的收併購為例，一向被視為“白衣騎士”的國企成為併購標的引發關注。

根據公告，此次金茂服務收購的目標公司首置物業成立於2012年5月，由首創置業全資持有。作為一家綜合性物業管理服務提供商，首置物業通過在中國設立的23家分公司在包括北京、上海、南京、西安、成都、重慶等多地提供物業管理及相關服務，服務業態包括住宅、商業、寫字樓、公建。

截至2021年12月底，首置物業合約建築面積約為711萬平方米，其中在管建築面積約為280萬平方米。

公開資料顯示，首創置業控股股東為北京首都創業集團有限公司，是北京市國資委所屬的大型國有企業集團。

去年9月，首創置業宣佈退市並完成私有化。隨後不久，首創置業便開啓“賣賣賣”之路，將旗下首置物業100%股權和首萬譽業51%股權擺上貨架。

另一方面，這是金茂服務上市以來實施的首筆大宗收購。今年3月份在港交所主板上市的金茂服務背靠的是全球500強企業中國中化旗下城市運營平台中國金茂，具有央企背景。

對於此次收購的原因，金茂服務表示，目標公司的在管及合約管理項目主要為高端住宅及高端商業項目，較為匹配集團管理高端項目的戰略定位，且該等項目與本集團在管項目地域分佈重合度較高，有利於地域集約管理，實現規模經濟並創造協同效應。

在上海中原地產首席分析師盧文曦看來，物業收併購能夠更好地整合資源優勢，另一方面，國企央企之間也會相互競爭，因為房企本身在市場中就會有一個競爭，儘管他們此前實力比較強，也會在行業發展中發生相應的變化。

盧文曦向觀察者網表示，從上海最近兩個月的封控能夠明顯感受到，大家對物業的要求進一步提高，“很多購房者都會把物業因素考慮在內，物業在購房要求中的排名有所上升，從這個角度來講，物業未來仍然有一定的發展前景”。

不過，他提醒，物業行業也必須拿出一些過硬的核心競爭力。否則，僅僅提供物業並不能為公司帶來多大的利潤。

收併購需謹慎

眾所周知，物業企業通常以收併購、市場外拓、戰略合作以及與關聯方合作等方式來獲取管理面積。其中，收併購仍是企業短期內最快獲取規模的方式。

嘉和家業研究報告指出，2021年下半年受到房地產行業現金流緊張，加快集團資產變現因素的影響，大大加速了物企的收併購進程。2021年，33家物業企業合共發起84起收併購事件，其中明確披露金額的事件合共61起，共耗資344.9億元。

進入2022年以來，物業行業的收併購依然較為頻繁。根據克而瑞物管&中物研協數據，今年5月份物業企業對外公告的收併購事項新增10起，均未披露交易金額。另據其此前發佈的《一季度物管上市公司併購市場報告》，2022年一季度，上市物企共計公告11起併購事件，環比去年四季度減少了6家，總計交易金額67.74億元，較去年四季度提高了116%。

具體來看，本季度共發生3起10億元以上的大額併購交易，並且遞表企業頻繁成為併購標的。比如，1月份，華潤萬象生活分別斥資10.6億元和22.6億元併購禹佳生活和中南服務兩家遞表物企；2月，碧桂園服務以31.29億元併購遞表企業中梁百悦智佳。

不過，並不是所有的收併購都能順利進行，物業企業之間的收併購對於房企的資金來源帶來嚴峻考驗。

6月16日，金科服務公告稱，公司收購佳源服務的框架協議已終止。金科服務曾於5月26日表示將收購佳源國際合計4.5億普通股，佔總發行股份的73.56%，並於6月23日前敲定交易詳情及條款。

值得一提的是，此前融創服務也曾有終止收購第一物業公司的事件發生，相似的是，無論融創服務或金科服務，母公司近期均面臨債務償付壓力。申港證券分析指出，儘管物業是各家房企的優質資產，但資金緊張的背景下物業行業的整合機遇，短期內仍將被基本面更穩健的龍頭房企把持。

嘉和家業分析指出，在收併購盛行之時，行業內有部分企業已經出現因為前期大規模收併購導致消化不良的現象，不得以將收購的項目出售，甚至有企業因此出現業績倒退的情況。有部分企業在上半年依靠收併購維持高增長，在下半年即出現業績預警的情況。因此物業企業對於收併購仍要保持相對謹慎的態度，對於整體行情、自身情況、標的質素都應作完善的思考和分析。

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