土地市場新動向，民營巨頭缺位，迷你房企趁機撿漏

鄭州首批次集中供地剛剛畫上句號，6月23日，蘇州開啓了第二輪集中供地。

公開信息顯示，蘇州本輪17宗地塊順利出讓，總成交金額約270億元，除核心板塊3宗地塊封頂進入一次性報價外，其餘14宗底價成交，平均溢價率約為3.1%。

據好地網統計，此番拿地的均為蘇州本地企業，其中國企拿地宗數佔比88%，拿地金額佔比達96%。這與近來土地市場的大趨勢保持一致。6月22日結束的鄭州首輪土拍中，本地城投為拿地主力，拿地比例接近五成。西南證券數據顯示，今年前5個月，全口徑下，拿地金額TOP50中，國央企佔比高達74%。

不過，情況也在漸漸發生變化。在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小型民營房企參與。第一財經瞭解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產外，還有4家民企有報名。

縱覽今年以來的首輪集中供地，不少本土民企或中小型房企在土地市場上現身，並有所斬獲。合肥的首輪土拍中，9宗競品質地塊被本土民企拿下；在上海首輪供地中，也有同潤、佳運置業等中小型房企拿地。

業內人士指出，中小房企在此前的規模擴張中落敗，但因禍得福，現在負債少、槓桿率低，可以抓住競爭壓力小、參與門檻有所降低的窗口期補倉，但限於資金實力，未來拿地或並不會太多。

民營大房企形單影隻

在第二批次供地中，蘇州共有22宗涉宅地塊掛牌，其中，有兩宗地塊因規劃調整終止出讓，除去3宗安置房用地外，此番共有17宗商品住宅地塊順利出讓，總成交金額270.4億元。

其中，工業園區的星海高中東地塊在此次土拍中備受關注，共有12家家房企進入了一次性報價階段，最終經過32輪報價，由國資背景的蘇州工業園區建屋發展拿下，成交價約為32.9億元，是今日總價最高的地塊，溢價率達14.98%。

溢價率最高的地塊則是工業園區的月亮灣地塊，由蘇高新集團以14.99%的溢價率摘得，總成交價16.01億元，共有13家房企進入一次性報價；另一宗同樣位於工業園區的熱門地塊，奧體南地塊也由蘇高新集團獲取，成交價達14.4億元，溢價率也觸及14.97%的高位。

此外，蘇高新集團另有2宗宅地入賬，以65.2億元的拿地總額成為本輪蘇州土拍中的最大贏家。

除了上述三宗地塊之外，餘下的14宗地塊皆以底價成交，整體平均溢價率僅為3.1%，土地熱度分化持續加劇。

值得關注的是，此輪集中供地有兩家民企成功補倉，分別為亨通和蘇州嘉盛。其中，亨通以6.7億元摘得吳江區一地塊，蘇州嘉盛以2.9億元競得吳中區一宗小體量低密地塊。

有對蘇州當地市場熟悉的地產業內人士向第一財經分析，隨着近期蘇州政策端的放鬆，土拍熱度有所回暖，主要表現在核心板塊地價上漲，且有民企拿地。

相較而言，近期同樣出台了包括重啓棚改貨幣化安置、房票安置等力度較大的“救市”政策的鄭州，首輪集中供地則表現平平。

克而瑞數據顯示，鄭州土拍中共15宗地塊成功出讓，平均溢價率僅為1.9%；拿地主力仍為鄭州本地城投，其中鄭地集團共計拿下5宗地，拿地金額約34億元；此外，鄭州地鐵、金水建設也各拿一宗，鄭州本地國企拿地比例接近五成。

民營房企中，龍湖、碧桂園、鄭州本地的永威置業等企業亦現身拿地。不過，多數房企競得地塊是已有項目後期開發用地或前期已介入的城改用地，僅龍湖競得的地塊為非定向出讓地塊。民營房企拿地仍舊偏向謹慎。

中指院統計顯示，首批次集中供地中，北京、深圳、廈門、重慶等城市，央國企拿地宗數佔比均在50%以上，南京則超9成。

百強中的民營房企在土地市場上身影漸隱，仍活躍的主要是碧桂園、龍湖、旭輝、濱江等資金狀況較為良好的房企。據億翰智庫數據，2022年1-5月份，權益拿地金額TOP50企業中，濱江以375億元位列各民企之首，龍湖以202億元次之。

在6月22日落下帷幕的鄭州首輪土拍中，龍湖以12%的溢價率獲取一宗地塊，總價為9.35億元。在已經完成兩輪集中供地的北京，旭輝、龍湖則先後摘得一宗地塊。作為杭州本地房企的濱江集團在今年杭州首輪土拍中，以超184億元的總價，一舉拿下11宗地塊。

迷你房企嶄露頭角

儘管大多數城市中民企蹤跡寥寥，但合肥的首輪土拍市場上，民企拿地宗數佔比超過5成，其中的主力是本土中小型民營房企。

據好地網統計，在合肥首輪土拍22宗成交地塊中，民企拿下了14宗，佔比64%；拿地金額共103億元，佔比55%。拿地企業包括安徽置地、安徽新華、安徽邦泰、遠大、文一等合肥或安徽其他城市民企，另有偉星房產、龍湖等外來民營房企。

類似的現象也出現在了上海首輪供地中，如先後在金山、寶山羅店拿下2宗地塊的小房企上海佳運置業，僅早年間在上海開發了4個項目，如今時隔多年再度返滬。深耕上海的大華、大名城、上海同潤投資等中小民企也有所斬獲。

事實上，杭州本土企業眾安集團、德信地產也在首輪杭州土拍中斥資拿地，眾安收穫5宗地塊，拿地總金額約為39億元。

在蘇州第二輪土拍中亦有諸多本土中小房企參與。第一財經瞭解到，除了成功摘地的亨通和蘇州嘉盛地產外，還有包括金新城、山東萬城、連雲港賽特置業、連雲港匯銘置業等4家民企有報名。

對於本土民企或中小房企突出重圍的現象，宋紅衞分析認為，在前幾年房企瘋狂融資加槓桿的時期，中小房企因為規模小、融資難，也使得其當前負債情況相對較好。同時，中小房企基本採取深耕型，對於本地市場較為了解，對於市場的需求和風險有更好的認知。

“目前大型房企拿地積極性下降，土拍競爭激烈程度也下降，土地市場的門檻、房企拿地的附加成本都在不斷降低，對於這些企業來説，是拿地的時間窗口。”宋紅衞指出。

不過，中小型民企的市場佔有率還是比較小。“按拿地金額來算，首輪集中供地，中小型民企拿地金額佔比不到20%。”億翰智庫研究總監於小雨表示，“接下來本土民企或中小型房企拿地還是會繼續有的，但整體上民營房企拿地明顯改善比較難，規模房企現在還沒有恢復土地投資，本土的中小民企畢竟實力有限。”