道歉89天后，鬱亮多了些信心

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“最難的事情就是3月底跟大家交成績單的時候，壓力很大。”在6月28日下午舉行的萬科2021年年度股東大會上，萬科董事會主席鬱亮直言，“3月31日業績發佈會時市場壓力是非常大的，現在至少比那時好一點點。”

在鬱亮看來，市場壓力的減少是體現數據上的。據各地網籤公開數據統計，中國主要一、二線城市商品住宅銷售面積1-2月同比下降36%，4月同比下降59%，5月同比雖仍大幅下降但環比開始上升，進入6月之後市場進一步好轉，環比明顯上升。

“一方面是因為一些政策的出台正在帶來積極影響，另一方面是因為疫情而延遲的需求釋放帶來的回補，當然還有季節性因素。”鬱亮認為，短期市場已觸底，但不會反彈而是恢復，恢復是一個緩慢温和的過程，企業只要專心做好自己的事就行了。

沒有理由躺平

回顧年度業績仍是股東大會的主要內容之一，但和3個月前的業績發佈會一上來就道歉不同，此次鬱亮對萬科的未來多了一份“信心”。

2021年，萬科開發業務實現合同銷售金額6277.8億元，同比下降10.8%；物業服務實現全口徑收入240.4億元，同比增長32.1%；物流倉儲、租賃住宅、商業地產等業務的收入增速分別達到68.9%、13.9%和20.6%。

受開發業務銷售額下滑和其他業務增長影響，萬科營業收入微增8%至4528億元，但權益淨利潤卻下滑45.7%至225.2億元。

“2021年萬科歸母淨利潤下降主要是由於房地產開發業務淨利潤大幅下降。”萬科總裁、首席執行官祝九勝表示，受結算項目地價佔售價比例上升的影響，開發業務的結算毛利率下降至23.0%；受聯合營項目毛利率下降及投資其他業務的收益減少影響，2021年投資收益較2020年減少了69億元；此外，萬科對2021年末資產進行了全面減值測試，計提了35.3億元資產減值。

但不可否認的是，萬科依舊是業內最具安全感的房企。截至2021年底，萬科期末貨幣資金1493.5億元，對於短期債務的覆蓋倍數為2.5倍，淨負債率29.7%；有息負債2659.6億。

面對這樣的綜合成績，鬱亮形容自己“就像一個學生沒考好試，要拿成績單給父母看一樣。”

和鬱亮預想的一致，市場上不乏看空萬科的言論，主要原因不外乎房地產市場下行、房企融資端收緊、居民購房意願下降等。

所以鬱亮專門到受影響最大的市場去看了看，比如惠州、江門。“惠州很多客户來自於深圳的外溢需求，深圳市場調整後惠州賣房變得很難，不過我們的售樓員發現了一個獨特的客羣，就是那些在城中村租房生活卻有子女入學需求的羣體，我們可以結合長租公寓萬村的客源長期跟蹤。”

“所以這個市場還是在的。”鬱亮直言，現場看過之後，覺得惠州至少能活下去，房子還能賣。

接着鬱亮又去了江門。在這個市場上，萬科面對的是當地最好的客户羣，自然也拿出最高的水準，例如交付之前工程師在工地上住上3個多月以便於項目細節調整。“從效果來看客户非常滿意，交付後也帶來了很多銷售，所以只要我們造出好的產品，客户是會買單的。”

“以前我們做銷售的思路是為房子去找客户，今天我們越來越覺得應該是為客户去找房子。”祝九勝補充道，客户有什麼訴求，萬科就用什麼樣的產品方案、項目去滿足他。例如，對於換房的客户，萬科會先幫客户賣掉房子，再幫客户找到合適的房子。

前線的觀察給了萬科非常大的信心，在2022年業績企穩回升之外，萬科還有兩個目標。一方面，萬科開發業務要繼續維持在第一陣營的行業地位；另一方面，萬科想能夠率先從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務並重。

不得不承認的是，萬科在房地產服務行業確實做到了領頭羊。截至目前，萬物雲在管項目總數4393個，在管面積7.8億平米，同比增長35.9%；合同管理項目總數5553個，合同管理面積10.1億平米，同比增長38.0%。

僅就在管面積而言，市場上可與其相比的只有碧桂園服務。

此外，萬物雲的優勢還體現在“社區+商企+城市空間”的協同上，分別是以住宅為主的萬科物業、以商業物業為主的萬物梁行和主打城市服務的萬物雲城。按最新計劃，“萬科物業收入要增長25%，萬物梁行要增長35%。”

“只要一個企業能夠做好自己最主要的客户，做出好產品和好服務來，還是可以熬過去的。”鬱亮直言，行業很艱難，但如果放在社會中去，房地產行業一定不是最艱難的一個，所以沒有任何理由躺平。

回購股份倒計時兩天

倒計時兩天，留給萬科的回購時間見底了。

2022年3月30日，萬科公佈回購計劃，擬自籌資金以集中競價方式回購公司普通股（A股），回購資金總額不超過25億元且不低於20億元，回購價格不超過18.27元/股，預計回購股份的數量約1.37億股，時間為自3月30日起的3個月內。

從時間上算，萬科回購計劃的最後期限是6月30日，也就是2天后。在此之前，萬科前後於18個交易日內累計回購股票7295.49萬股，涉及資金約12.9億元，佔回購資金總額最低值的64.5%。

也就是説，想要圓滿完成此次回購，萬科需要在2天時間內回購價值7.1億元的股票，平均每天斥資3.55億元。而在此前成交記錄中，萬科單日用於回購的總金額最高為1.7億元。

此外，從其前後回購頻次、數量和謹慎態度來看，萬科在短時間內斥巨資回購的可能性並不高。

觀察者網瞭解到，萬科首次試水回購是在5月10日，也就是回購計劃發佈後第41天。彼時，受限於2022年第一季度報告發布規則、五一節假日和回購價格等因素影響，萬科在可回購的第一時間回購119.79萬股A股，成交價17.99-18.25元/股，成交金額2166.56萬元。

由於首次回購金額僅佔回購總金額最低值的1.1%，萬科此舉被投資者詬病誠意不足。儘管如此，回購計劃的執行還是帶動了萬科A股價上行，截至5月19日收盤，萬科A報19.25元/股。

隨後萬科A股價在下行總趨勢中上下波動，萬科也足足觀望了20天，直至5月30日才執行了年內的第二次股份回購。和首次回購一樣，萬科此次回購仍屬於小打小鬧，合計購股份113萬股，成交總價2014.86萬元。

不一樣的是，萬科自此開啓了連續15個交易日回購股份的記錄，從5月30日起至6月20日止。連續回購期間，萬科有8個交易日回購金額大於1億元，分別是6月6日、7日、8日、10日、13日、14日、16日和17日，其中有6個交易日回購價格低於18元/股。

不止萬科，萬科董監高和貝萊德都想用最少的錢買最多的股份，抄底萬科。

6月13日，萬科董監高人員鬱亮、王海武、解凍、朱旭、韓慧華、闕東武增持公司A股股份共計25.67萬股，增持金額近449萬元。其中，鬱亮增持最多，以17.58元/股成交均價增持8.87萬股。

6月17日，BlackRock, Inc.以1183.25萬港元增持萬科企業好倉69.59萬股，增持股價低至17.0028港元。增持後，BlackRock, Inc.最新持好倉數目為9570.42萬股，持好倉比例由4.99%上升至5.03%。

值得一提的是，萬科董監高下場和BlackRock, Inc.增持消息的爆出，讓萬科A股價有明顯上浮跡象，這也是打斷萬科連續回購的現實原因之一。6月21日、22日、27日和28日，萬科盤中股價最低分別為18.41元/股、18.68元/股、18.28元/股、18.3元/股，均超過18.27元/股的回購上限。

也就是説，如果未來兩天股價仍未跌至18.27元/股以下，萬科將沒有回購機會。

對此，朱旭表示，接下來如果股價滿足條件，萬科會盡力去做回購，如果沒有滿足條件的話我們會向董事會作報告，也會向監管部門作説明。

對於關注較多的市值修復，朱旭直言，市值受到資本市場、公司自身業績、資本市場預期和市場情緒影響，“作為公司而言，我們還是當好農民種好地，照顧好我們的客户，通過好產品好服務和有現金流的利潤為股東創造真實的價值。”

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