杭州第二輪土拍557億收官，濱江斬獲12宗成最大贏家

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）杭州樓市和土地市場的熱度從未讓人失望過。

6月30日，杭州2022年第二輪集中供地45宗涉宅地塊掛牌出讓，土地總面積2605畝，總建築面積343.6萬方，最終攬金557.11億元，整體溢價率5.2%。

上午起拍不足2小時，已有33宗地塊成功轉讓，其中10宗溢價成交，23宗底價成交。剩餘12宗地塊全部觸頂（10%溢價率封頂），轉入一次性報價階段，最終也都“名花有主”。

儘管底價成交數量超過總數一半、本土國企兜底情況依舊明顯，但整體成交熱度明顯超過其他所有二線城市，甚至與不久前北京、上海等一線城市土拍成果相比也不遑多讓。

從土地出讓結果來看，杭州至此上半年出讓金總收入已達1522億元，領跑全國。

本土民企拿地積極

上午出讓的33宗地塊中，16宗由濱江、綠城、保億、華景川、華元等本土民企拿下，在如今民營房企普遍現金流吃緊的背景下顯得尤為難得。

特別是本土頭部民營房企濱江，與4月份進行的首批集中土拍類似，先在上午競拍中斬獲10宗宅地，後於一次性競價環節再落2子。這在其他地區民營房企中也絕無僅有，表現出企業對於深耕杭州樓市的極大信心。

要知道杭州首輪土拍中，濱江集團就以總價184.35億元斬獲11宗宅地，成為杭州乃至全國民營房企中最大贏家之一。

從成交結果來看，濱江競得的12宗地塊分別位於富春、新天地、湘湖新城、臨平新城、三墩北、勾莊、錢江新城二期、雲城板塊，投資總金額已達224.51億元。且其中10宗為濱江獨立獲取，僅2宗為與其他房企聯合摘得。

相比之下，與之同為本土龍頭的綠城，此次似乎表現欠佳，僅收穫2宗地塊，分別位於之江度假區和未來科技城板塊。

此外，與其他城市土拍情況類似，財務穩健的大型央企於本土國企自然免不了對於熱門地塊的爭奪以及冷門地塊的兜底。

在開拍之前，招商蛇口、華潤、保利3大央企就分別報名參拍了10宗地塊，且被他們選中的地塊大都熱度較高，觸發中止價進入一次性報價階段“拼手氣”，最終僅有招商蛇口得其一。

本土國企則更多以底價承擔兜底角色，如杭州地鐵、蕭山城投、蕭山城區建設、富陽開發區建設、錢塘新區建設等各有收穫。

市場冷熱分化加劇

值得一提的是，就在土拍開始前幾日，杭州才剛剛落地了新一輪的人才政策，對於本科及以上學歷畢業2年內無需繳納社保可直接申請落户。

然而土地市場似乎並未買賬。從數據來看，此次供應的45宗宅地中，51%的地塊以底價成交，12%觸頂；而首輪土拍中底價成交的地塊佔比為45%；觸頂率38%，熱度明顯有所下降。

諸葛找房關榮雪分析認為，這首先與供應地塊屬性有關，本輪主城區地塊供應占比相對減少，地理位置等優勢偏弱難免會使得房企降低拿地決心，流動性壓力下房企不得不有所取捨，又加大不同地塊間冷熱分化。

事實也正是如此，此次供地仍以蕭山和餘杭的供地為主，但主城區供應量只有20%。

從結果來看，房企對於主城區熱門地塊爭奪並未放鬆。

如拱墅區僅有的4宗地塊中，2宗地塊價格觸頂，另有一宗被濱江以31.57億元摘得，8.98%溢價率，為當日上午最高值。

再如臨平新城南區一地塊，共引來超過15家房企爭奪，最終亦觸頂進入一次性報價環節。

不過，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，對比22城集中供地的其他二線城市，杭州土地市場能夠維持如此熱度已經尤為難得。其他城市今年以來樓市鬆綁及人才引進政相比杭州只多不少，但反映到樓市的效果卻不如杭州。

中原地產數據顯示，2022年上半年各地出台樓市鬆綁政策已超460次，覆蓋城市超200個，次數刷新歷史記錄。

各地政策主要從需求端出發，包含降房貸利率、降首付比例、放鬆公積金貸款、放鬆/取消限售、放鬆/取消限購以及出台“房票”安置政策等。此外不乏直接對人才購房進行現金補貼的，最高如無錫梁溪區可達1000萬元。但新房成交數據卻未見明顯好轉。

反映到土地市場同樣如此，儘管今年的集中出讓政策相較去年已經有很大讓步，但各地民營房企參拍積極性普遍不高。

如昨日剛剛結束的武漢，18宗宅地最終僅5宗產生溢價；上週進行的蘇州，20宗宅地中僅有3宗溢價成交。

需要指出的是，22個集中供地城市普遍採用國企兜底策略，導致幾乎沒有流拍情況發生。而最能反應某地土地市場熱度的莫過於民營房企參與度。從這方面來看，杭州顯然更勝一籌。

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