仲量聯行：二季度住宅成交同比降49.5%，高端市場增長顯著

7月12日，仲量聯行發佈上海2022年第二季度房地產市場回顧與展望媒體發佈會。受疫情影響，上海四、五月份施工建設與市場租賃活動均出現停滯；六月起隨着上海進入有序復工復產階段，整體市場商業活動逐漸恢復。

具體來看，六月份全市有序復工復產後，辦公樓租賃活動逐漸恢復，二季度全市淨吸納量錄得3萬平方米。仲量聯行上海商業地產部資深董事朱熙東表示：“在中央商務區，部分項目由於租户在疫情前已決定搬遷，同時新租户因疫情原因推遲租賃決策，導致淨吸納量出現下降。六月復工以來，擱置的租賃活動重啓，各項目問詢量及帶看量均顯著增長。”

部分即將竣工項目因施工延期而推遲入市，二季度中央商務區無新項目竣工，空置率保持7.4%。在非中央商務區，一個位于徐匯濱江板塊的新項目於二季度竣工，為甲級辦公樓市場帶來17萬平方米的新增供應。受此影響，非中央商務區空置率環比增加1.1個百分點至25.0%，部分空置率較高的板塊競爭壓力加劇。受新增供應影響，二季度全市空置率環比小幅增長0.7個百分點至16.6%。

得益於多元的需求及較高的入駐率，中央商務區的租金保持相對平穩。對於部分空置率較高的樓宇，業主通過調整租金預期以應對疫情環境，使中央商務區租金環比小幅下降0.6%。在非中央商務區，板塊間租金分化加劇，空置率較高的板塊面臨較多競爭壓力，部分業主積極調整租金預期應對市場變化，導致非中央商務區租金環比下降1.5%。

零售物業方面，疫情給二季度的零售市場帶來較大影響，一些資金鍊緊張的實體店面臨關店，而新租活動因疫情有所推遲。在此影響下，二季度上海零售物業市場的淨吸納量錄得負 17.27萬平方米。隨着6月1日起復商復市，商場的客流量和銷售額逐漸恢復。

仲量聯行上海零售地產部總監莊棓琪表示：“由於報復型消費和延遲消費集中釋放，奢侈品市場銷售率先復甦。”此外，外賣服務恢復後，部分咖啡茶飲品牌訂單量激增；而外擺餐飲也迎來客流快速恢復。

二季度核心商圈及非核心商圈未錄得新項目入市。大部分項目的建設施工和租賃進度受疫情影響有不同程度延期。部分原定於 2022 年下半年開業的項目推遲至2023 年。疫情對零售市場帶來的衝擊導致核心商圈的空置率環比上升0.7個百分點至9.7%。在非核心商圈，一些租户因現金流問題而閉店，這一現象在餐飲、體驗娛樂和兒童教育類租户中較多，非核心商圈空置率由9.2%上升至10.0%。

空置率上升和租賃勢頭放緩導致二季度全市平均租金下降。核心商圈首層租金環比下降 2.0%。非核心商圈由於餐飲和體驗業態租户偏多，受疫情影響相對較大，租金環比下降2.9%。

住宅市場方面，二季度，各開發商售樓處與交易中心在四月與五月暫停開放。六月復工以來，為避免人羣聚集，多數項目售樓處仍處於關閉或限流狀態，部分項目開啓線上認購模式。鑑於此，二季度住宅成交量減至約130萬平方米，環比下降52.4%，同比下降49.5%。

高端市場方面，六月以來住宅銷售及備案節奏加快，上季度入市但未完成銷售進度的項目在二季度均通過線上系統成功簽約。因此，六月高端市場銷售量增長顯著，帶動二季度成交高端商品住宅1239套，環比上升15.9%，同比上升154.4%。

二季度整體商品住宅市場供應量約110萬平方米，環比下跌60.7%，同比下跌57.8%，其中大部分供應在六月上海復工後入市。在高端住宅市場，二季度未錄得新項目入市。上海六月出台提振樓市措施，縮短項目入市銷售全流程時間。因此，二季度延期開盤的項目將與原計劃三季度開盤項目同期入市，預計下半年高端樓盤間競爭將有所加劇。

二季度高端一手、二手價格均環比持平，分別維持在人民幣12.65萬元每平方米以及人民幣10.73萬元每平方米。二手市場中，部分買家與賣家趨於謹慎，對於售價仍持觀望態度，靜待後市表現。

當前上海正在穩步恢復運轉，仲量聯行預計，整體樓市將逐漸恢復信心並在下半年企穩回温。同時，上海近期進一步對海外留學生、在滬就讀研究生及本科生放寬落户政策，有望吸引更多優質人才入駐上海，進而帶來更多剛需和改善型購房需求，支撐未來樓市成交復甦。

仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀表示，預計今年下半年高端一手價格在持續的限價政策下將保持平穩態勢。隨着疫情期間積壓需求逐漸釋放，二手高端住宅價格有望在今年下半年迎來小幅增長，尤其受改善型需求的增加帶動，越來越多購房者趨向於購買更高端品質的住宅產品和配套更優質的物業管理服務。