專家支招解決“停貸”難題：預售制不能立即取消，引入“保交樓險”

截至7月14日20:00，已有包括農業銀行、建設銀行、興業銀行、工商銀行、平安銀行、光大銀行等在內的10家銀行緊急發佈對網傳“停貸事件”涉及樓盤按揭貸款情況排查的公告，均稱風險可控。

其中，興業銀行截至目前涉“停貸事件”樓盤相關按揭貸款餘額16億元（其中不良貸款餘額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區；農業銀行已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款餘額6.6億元，佔全行按揭貸款餘額的0.012%，佔一手樓按揭貸款餘額的0.017%；建設銀行表示當前部分地區停工緩建和未按時交付樓盤情況，涉及該行規模較小，總體風險可控等等。

銀行需要維護債權、業主希望順利交付、開發商需要償還債務……各自不同的主張，將原本的交易閉環朝着不同方向拉扯。 這也是房地產發展史上從未遇過的挑戰 。

預售制不能立即取消

北京建築大學副教授蔡宗瀚7月14日中午書面回覆《每日經濟新聞》記者稱：“ 取消預售制短期內不可行，但可以徐徐圖之 。一是很多城市如北京、上海、杭州等已經採取主體結構封頂才發放預售許可證；二是現在開發商不論國央企或是民企，多半還是採取資金高錯配性的方式進行開發，在這種情況下，短期內會增加開發商資金壓力， 造成更多開發商‘沒死也進太平間’ 。”

“現在取消預售制無異於釜底抽薪，不但不能穩定房地產行業，反而會讓房地產行業更加雪上加霜。”北京盈科（上海）律師事務所趙然律師通過微信對記者表示，“現在房地產企業融資越來越難、成本越來越高，再取消預售制會導致行業產生更大風險。”

“預售制是全世界通行並且合理的，如果取消預售制，房企資金壓力更大， 房價會進一步上漲，更加不利於購房者 。”

2021年下半年以來，全國房地產開發投資增速持續下降，下滑的預期從需求端蔓延至供應端。據國家統計局公佈的數據，2022年1-5月份全國房地產開發投資下降4%，住宅新開工面積下降31.9%，房地產開發企業土地購置面積下降45.7%。

蔡宗瀚説：“去年下半年以來，土地供應流拍率高企，國央企、地方城投佔大多數的情況下，取消預售制更容易造成開發商不願意拿地，成為直接壓倒國央企的最後一根稻草，造成系統性風險。建議還是一城一策，讓各地按照情況慢慢往現房銷售的路徑走，而不是一刀切地直接現房銷售，同時更應該強化的是監管機構對於開發商拿地能力的考察，而不是加重開發商的開發壓力。”

“房企資金問題核心在於銀行的角色”

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉通過微信對記者表示：“預售資金被挪用並且不能歸還的情況下，錢不夠，就是一個死循環，無論是開發商、業主還是銀行，沒有哪方能夠率先走出來。”

“如何解決這個危機？還是要供需兩端同步發力。供給端主要是加快出險房企的處置力度，過去違規挪用的、縱容違規挪用的，都要受到應有懲罰，讓風險能夠儘快出清，才會有人來買單，需求端就能促進市場有效回暖。市場回暖了，一切問題就解決了，增量的項目能夠有資金進入，銷售暢順，那存量的問題就解決了。當然需求端是受供給端制約的，如果房企的問題不解決，需求端仍然會保持謹慎。”

市場回暖，是最好的靈藥，但當下偏偏是市場底部。

“停貸問題目前來看還處於一個可控態勢，但很多城市的房價已經連續處於陰跌狀態了。70個大中城市裏1/3的城市，特別是三四線及以下城市基本上連續兩三年下跌了，需要引起重視。”李宇嘉指出。

蔡宗瀚也認為，唯一能解開死結的是“銷售長虹，回款快速”。但他指出，房企資金問題核心在於銀行的角色。

“現在出現的困境，已經不是解開某個環節就能解決全局了。之前所有輿論和解決思路都將問題和矛頭指向‘地方政府監管不力’、‘開發商抽逃出資’等問題，但實際上這類型的案子要從整個銀行放款路徑來看。”

“過去在處理這部分案件時，銀行大部分作壁上觀，但其實在房地產開發過程中，銀行應該是主要的資金來源，不管是土地購置費中的‘開發貸’、建設過程中的‘建設貸和供應鏈金融服務’，和最後消費者購買的槓桿‘按揭貸款’，都是由銀行一手掌控的。首先在前期的‘開發貸和建設貸款、供應鏈金融服務’中，開發貸、建設貸的保管（一般監管户、重點受限資金監管户、貸款發放户）、提取的最後一關都是由銀行把控和決定的，按揭貸款發放進度和方式也都由銀行決定，以及土地、在建工程、項目公司股權，都是質押在銀行手上，所以消費者、監管機構其實對於款項的發放進度、監管流程肯定沒有銀行清楚。”

“所以這次把銀行這個核心拉進來，才有可能真正解決這類型案件，保證‘後續建設資金’才是本類型案件的矛盾解決思路。”蔡宗瀚説。

“就看主管部門是否能找到個好思路，比如像鄭州、武漢成立人才公寓基金，購買未售部分房子作為保障房，補充最後不足的建設款，讓建設繼續運行，亦或是西安這樣由市政府牽頭成立協調小組，與業主、開發商談判，也是一種方式。”

解決辦法：引入“保交樓險”

在採訪過程中，多位專家提及，可以將保險業引入資金監管環節，以防範各種資金風險。

中國房地產數據研究院院長陳晟書面對《每日經濟新聞》記者表示：“一方面是要積極協調各類資源和資金，使得購房者的資金和按揭款能夠正常流向開發商，使得樓盤能夠正常交付，與土地購買形成正循環。”

“另一方面，針對購房信心不足的問題，可以參照企業融資信用保險制度，推出‘保交付’的保險制度，一旦出險，由保險公司進行監管、交付理賠，這樣才能夠恢復購房者對於出險樓盤的信心，促動房地產交易的正常循環、資金正常流向、開發商正常經營，達到最終的效果。”

法律界人士對於險資參與的“強監管”模式表示認同。

趙然律師指出：“保交樓險能夠帶來更強的資金監管，除房屋的預售款監管外，保險費用可以納入專項賬户監管，保證更多的開發資金；險資參與監管，賬目由保險公司定期核查，對購買保交樓險的業主進行公示，這樣可以形成監管機構+保險公司+業主一起監管的強監管模式，未來也可以將保交樓險作為樓盤安全性的新標杆。”

（每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 孫志成 蓋源源）