樓市復甦來到十字路口

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）前段時間高歌猛進的農產品換房促銷事件，讓地產商與其花式促銷手段一起進入公眾視線，這背後傳導的是地產行業下行的資金窘境。

6月國家統計局數據顯示，70個大中城市中有31城新建商品住宅價格環比上漲，比上月增加6個，成都漲幅1.3%領跑，北上廣深4個一線城市均在其列。

此前發佈的6月銷售數據中，全國總體環比漲幅達到50%。有聲音認為，在6月各地穩樓市諸多舉措與開發商加大供給等綜合效應下，房價如同房地產銷售額一樣，市場已經有了觸底反彈勢頭，房價與銷售額趨穩甚至回暖。

但從同比來看卻不難發現，6月銷售額環比上漲不過是週期性疊加疫情趨穩影響下的正常反應；新房價格同比下降城市數量依然在上升，統計局測算的70個大中城市中就有49個，僅佔總數的70%，房價有些許回升的幾乎均為一二線城市。

如湖南嶽陽、廣西北海、廣東湛江等三西線城市，房價降幅同比去年已經超過7%。

花式促銷與穩房價

事實上，若將時間線拉長則不難發現，除少數熱門地區之外，在2022年上半年在巨大的銷售壓力下，全國總體房價儘管降幅有限，但下降走勢已十分明顯。

特別在三四線城市，由於本身缺乏產業支持、人才流失嚴重，房企為加快庫存去化以彌補融資受限帶來的現金流缺失，只能採取“以價換量”方式。

傳統的買房送車位、買房送家電傢俱等營銷方式已經不足以刺激購房者麻木的神經。2022年6月以來，商丘小麥換房、開封杞縣大蒜換房、南京江寧西瓜換房、無錫水蜜桃換房、廣州增城荔枝換房、“房產置換，以舊換新”等各種花式促銷在各地此起彼伏，有的只是單純為了博人眼球，更多是通過變相降價方式促銷。

有熟知南京樓市的行業人士向觀察者網直言，開發商並非要轉行買水果，不會真的收購農副作物，這一促銷方式完全可以通過折算差價方式結算，最後直接在總購房款中扣除。

例如西瓜換房時收購價為10元/斤，最高抵扣10萬元，而西瓜在當地的批發價還不到1元/斤，相當於購房時可直接在總價上下降9萬元。

要知道，該樓盤新房均價也才1.8萬元/平方米，按照75平方米的最小户型計算，相當於在原有折扣基礎上再打9折。

上述人士認為，此類變相降價既向購房者讓利，又沒有過多影響網籤價格，這也是統計數據上，房價並未表現出太大浮動的主要因素。不過此類花式促銷不可持續且額度較小，對購房者吸引力並不大；倘若額度較大或會招致監管部門處罰。

簡單來説，新房預售制度使得開發商要嚴格按照預售證一房一價表上標明的價格來銷售，這不僅可以用於控制漲幅，同樣可以作用在防止價格意外下降上。

如上文提到的岳陽，6月環比領跌全國，跌幅1.6%。且從2021年6月至今的13個月內，除2021年11月環比微漲0.3%外，其餘12個月環比均處於下跌趨勢，如今同比跌幅已經達到7.1%。

也正因此，岳陽也是去年首個出台了“限跌令”的城市。此後，“限跌令”以不同形式陸續在全國20多個城市出現，用以約束房企“非合理降價”。

一二線不是降價分水嶺

值得注意的是，房價下行動力不止出現在三四線城市，一二線核心城市較為偏遠地區項目開發商迫於銷售壓力同樣如此。

除上文提到的南京江寧與廣州增城之外，一直站在樓市巔峯的深圳也同樣如此。

從去年着手處理“打新”“經營貸”“新房裏”等炒房亂象之後，深圳二手房價出現明顯的下跌。

根據本土中介機構樂有家統計數據，深圳整體二手房價格自2021年7月之後環比持續下滑，到2022年6月已經回到2020年末至2021年初水平，個別區域甚至回到2019年。

二手房成交排名前列的20大熱門片區中，過半數的片區價格出現了下滑。以2022年二季度二手房價，對比2021年四季度，龍崗中心城、大芬、東門、翠竹等片區價格下跌超過4%，跌幅最多的是羅湖布心區域，價格下跌達6.96%。

相比之下，黃貝嶺、西麗、景田、南頭等核心區域，則上漲超過4%。而上半年新房市場中備受關注的網紅項目，如海德園A區、招商仕林臻邸、潤璽二期、崗廈天元花園等非普宅項目也大都位於這些區域。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網表示，市場經濟下，房價往往與去化速度呈正比，這在全國性市場下行週期下，自然存在不小的降價動力；相反，如杭州、上海、深圳等地的核心區域，日光盤依舊屢見不鮮，一二手房價倒掛現象並未改變。久而久之，不同量級的城市之間、同一城市不同區域之間的價格分化將越來越大。

“6月份房地產銷售行情依舊回暖趨勢，加之救市政策催化，下半年預計市場將逐步回温，屆時房價下行壓力自然隨之減小。”嚴躍進預計，此輪樓市鉅變之後，行業監管和政策逐步成熟，活下來的房企也將迅速由競規模向競品質模式轉變，有利於行業長遠健康發展。

不過，亦有分析人士預期，此時距離行業底部恐怕尚有一段距離，短期內市場難言回暖。

在上述人士看來，上半年政策調控如此頻繁，依然收效甚微，且調控只能作為短期刺激手段，並不能從根本上改變購房者信心和行業現狀，因此市場的小幅上揚難以持久。加之近期爛尾樓數量激增，暴雷房企有增無減，且有向一二線城市蔓延趨勢，只會對房地產銷售和價格造成更大壓力。

如6月新房價格領漲的成都（環比1.3%、同比4.5%），二手房漲幅也領先，6月環比上漲2%、同比上漲5.4%。從一定程度上就是政策短期催生出部分需求的提振作用導致。

公開資料顯示，成都在5月份接連發布了兩次優化調控政策，從降低限購門檻、多孩家庭多購一套房、放鬆限售、增值税免徵期“5改2”、提高公積金貸款額度等方面放鬆調控，釋放了前幾年政策嚴控下抑制的購房需求。

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