俄羅斯房價暴漲，安琪酵母花5000多萬在莫斯科買房

國內“酵母一哥”，用另外一種方式出圈了。

據安琪酵母日前發佈的公告，該公司旗下俄羅斯子公司擬在莫斯科購置一處房產，摺合人民幣5590萬元（不含税）。該公司稱，這有助於優化資源配置，為該公司俄語區國際業務發展提供有力的支撐。

在俄羅斯子公司經營虧損的當下，這筆投資是不是好買賣？

在俄烏戰爭爆發後，伴隨着西方國家對俄羅斯的一系列制裁，不少企業紛紛出走，大量物業被空置。有人認為，對於中國等國家的企業而言，西方企業的退潮提供了一個抄底俄羅斯，尤其是莫斯科物業地產的良好機會；此外，鑑於盧布帶來的不確定性，作為不動產的房子顯然也更保險。

也有人認為，現在俄羅斯房價已經在暴漲，但長期需求並不活躍，此時入場將面臨一些不確定性。

購置房產公告截圖

在俄烏戰爭爆發後，俄羅斯樓市情況如何？業界又有哪些看法？

近5600萬人民幣，中國酵母一哥在莫斯科買房

資料顯示，安琪酵母是全球最大的YE（Yeast Extract，在食品調味領域特指酵母抽提物）供應商和第二大乾酵母供應商。它在中國境內，以及俄羅斯、埃及等地共建有12個工廠，酵母發酵總產能已達到31.6萬噸。它在國內市場佔比近60%，在全球佔比超過15%，產銷規模已全球第二。

7月13日晚間，安琪酵母發佈公告稱，旗下控股子公司安琪酵母（俄羅斯）有限公司擬在莫斯科購置一處房產，摺合人民幣5590萬元(不含税)，其中購房款5575萬元，其他交易費用15萬元。

酵母巨頭，怎麼跑到俄羅斯買房去了？

公告顯示，該資產建於2008年，位於莫斯科核心商務區ZEMLYANOY VAL路75號，系整體框架結構，總面積為2343.2平方米，地上5層，閣樓2層，地下負1樓為停車場。“交通十分便利，2分鐘上城市內環快速路，到地鐵環線TAGANSKAYA站步行5分鐘。”

地圖資料顯示，該房產毗鄰莫斯科河，距離紅場非常近，位於市中心地帶。

安琪酵母購置房產區位 圖源谷歌地圖

從公告來看，地理區位優勢，是該房產吸引安琪酵母的一個重要原因。

安琪酵母俄羅斯子公司，其工廠位於利佩茨克市。該公司的營銷部門也在這裏成立，並負責俄語區市場營銷和應用技術服務工作。但是利佩茨克市距離莫斯科480公里，不能很好地滿足該公司發展需求。

莫斯科作為俄羅斯的政治、經濟、科創中心和交通樞紐，顯然不少條件要好得多。

安琪酵母解釋稱，在莫斯科購置房產，這是為了加快推進俄羅斯中亞市場深度開發和研發本地化。這將有助於該公司優化資源配置，充分發揮莫斯科的區域優勢，併為其俄語區國際業務發展提供有力的支撐。綜合來看，這有助於增強該公司持續盈利能力和綜合競爭力。

這引發外界的好奇：在俄烏戰爭等因素下，現在買是否划算？俄羅斯樓市情況又是怎樣的？

俄羅斯房地產市場，現在如何了？

公告顯示，經俄羅斯當地第三方機構評估，該房產的市場價值6.23億盧布，不含税市場價值為5.19億盧布。最後確定的交易價格為不含税價格5.417億盧布（約5575萬元人民幣）。結算時，按照支付當天俄羅斯央行盧布對人民幣匯率，折算成盧布支付。

據時代財經本月14日報道，折算下來，這筆房產的單價在2.39萬元/平方米左右，相比市場價值溢價率不到5%。有當地中介對其表示，中心區的商業物業一般都會有一些溢價，加上最近整體均價上漲，上述交易並不虧。

“現在莫斯科空置的物業多，討價還價空間大，對於在當地有戰略佈局需要的企業來説容易實現抄底。”

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝則認為，實際上俄羅斯尤其莫斯科的房價並沒有下跌，甚至處於上漲過程，加上俄羅斯如今正在面臨18%或更高的通脹，這意味着房價會繼續上漲。考慮到俄烏戰爭、盧布面臨的風險，與其持有大量盧幣，不如買入一些房產資產等待情況好轉。

這涉及一個問題：俄羅斯房地產市場，現在怎麼樣了？

俄羅斯聯邦統計局數據顯示，今年一季度，俄羅斯一手住房的平均價格約為每平方米10.92萬盧布（去年同期為8.32萬盧布）；當季二手住房的平均價格為每平方米8.99萬盧布（去年同期為6.78萬盧布）。尤其是近兩年，俄羅斯房價增速明顯加快。

從今年一季度的平均房價（俄羅斯盧布計價）來看，俄羅斯一手住房比去年同期上漲了31.28%，二手住房同比大約上漲了32.5%。

俄羅斯近年每平方米平均房價（俄羅斯盧布計價）呈攀升趨勢

地產資訊網站“全球置業指南”（Global Property Guide）在本月13日的報道中表示，在俄烏戰爭仍在持續的背景下，俄羅斯房價意外飆升。扣除通脹因素的俄羅斯全國“真實”房價（real house price）在今年一季度同比上漲18.78%，較去年同期的5.23%增幅大步提速，這創下了自2007年三季度以來的最佳表現。文章特別提到，由於盧布波動、對俄製裁導致的通貨膨脹高企，俄羅斯的房價名義增速還要更高。

圖源“全球置業指南”網站

去年十月到今年1月，俄羅斯的年化通貨膨脹率基本徘徊在8-9%之間的水平。但在俄烏戰爭及西方國家對俄製裁後，俄羅斯通貨膨脹一路飆升：3月俄羅斯年化通貨膨脹率達16.7%，創下七年新高；隨後的4月續刷新高，升至17.8%——即使現在通脹稍有降温，其6月通脹率仍為15.9%的高位水平。

在俄烏戰爭爆發前的2月中旬，美元兑俄羅斯盧布約為1：75左右。但是到了俄烏戰爭爆發後3月11日，美元兑俄羅斯盧布盤中一度接近1：155，隨後俄羅斯盧布匯率一路反彈。目前，美元對俄羅斯盧布匯率來到了1：55左右。匯率的波動影響着人們的理財選擇，也讓樓市受到一定影響。

俄羅斯年化通脹率近期走勢 圖源TradingEconomics

俄羅斯分析師：避險需求推動樓市，但需求不會長期活躍

俄羅斯投資管理公司Finam FG的分析師佩裏耶娃（Natalia Pyryeva）認為，俄羅斯房地產市場一季度的表現，並不能反映西方國家制裁、通貨膨脹加速、利率高企和人口低收入等條件下，俄羅斯的實際狀況。

佩裏耶娃指出，在2021年年底，俄羅斯的貸款利率明顯提升，這讓購房者急於在今年年初購買新房和公寓。俄烏戰爭爆發後，“金融戰”風險升級，俄羅斯中央銀行決定將利率提高到20%，這也讓一些購房者試圖儘快完成交易。

面對局勢和經濟的動盪，大量投資者也尋求投資房地產來減少儲蓄等資產的損失。這一過程中，全額付款的購房者數量在升高。

今年一季度俄羅斯盧布匯率大幅震盪 圖源Investing

因此佩裏耶娃認為，今年一季度的俄羅斯樓市上漲行情，可以解釋為在經濟不確定性增加的背景下，購買房地產來保值的消費需求受到了刺激。但是她認為，“沒有理由相信需求會過於活躍”，因為現在樓市價格過熱、通脹加速，俄羅斯家庭收入在下降，這些可能會打擊消費端需求。

同時，因為建築成本在繼續上升，俄羅斯的房地產開發商不太可能會打折銷售，讓自己承受損失。房地產巨頭俄羅斯LSR集團和俄羅斯Etalon集團業績表現比較樂觀，而且由於公眾信心較高，流動性充足等利好因素，他們銷售急速下降或者新項目被凍結的風險比較小。據佩裏耶娃預計，長期來看，他們仍將擴大土地儲備，提高自身業務能力。這也會對樓市供需兩側帶來影響。

安琪酵母在俄羅斯盈利遇挫

安琪酵母購置房產公告顯示：“本次交易資金來源為俄羅斯公司自籌。”

購置房產公告截圖

這引發了網友的另外一個關注：安琪酵母在俄羅斯的業務表現。

數據顯示，近期以來，安琪酵母俄羅斯子公司處於經營虧損狀態。

俄羅斯子公司經營虧損 2021年年報截圖

公告顯示，截至2022年3月31日，安琪酵母俄羅斯公司資產總額73755萬元、負債總額73370萬元、流動負債總額3754萬元、淨資產385萬元。2022年一季度俄羅斯公司營業收入9690萬元、淨利潤-531萬元（以上數據未經審計）。

與此同時，安琪酵母在俄羅斯乃至俄語區的業務，仍在遭受着多種不確定因素的影響。安琪酵母在公告中表示，“由於俄烏衝突，俄羅斯公司會面臨出口業務受阻及減產的風險。”而俄羅斯目前通貨膨脹率超過15%，再加上盧布的波動，安琪酵母俄羅斯公司的壓力其實不小。

俄羅斯年化通脹率近年走勢  圖源TradingEconomics

安琪酵母認為，俄羅斯政府和俄羅斯央行正採取措施支持經濟結構轉型，力爭俄羅斯經濟在2024年能適應制裁並形成以本地化生產為基礎的新市場，實現經濟發展再平衡。

安琪酵母還表示，其俄羅斯子公司將加快推進莫斯科總部建設，對本地市場進行二次開發，將俄語區銷售比例從60%提升到80%左右，實現本地銷售為主的新發展格局，減少俄羅斯公司對俄語區以外出口市場的依賴。