“保交付”在路上：鄭州、寧波、咸陽等多地政府出手

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）一場轟轟烈烈的“停貸潮”將購房者與開發商、銀行三方的矛盾推向全國。

近日，圍繞“保交付”這一核心問題，先有銀保監會表態支持地方政府化解危機，後有河南鄭州、浙江寧波、四川遂寧、陝西咸陽等多個地方政府先後出手參與問題樓盤的化解，並構建紓困基金、出台“一對一幫扶”、“一盤一策一領導”等方案。

彌補資金缺口是關鍵

觀察者網從地方政府網站瞭解到，推動問題樓盤化解處置工作成為近期河南、四川、廣東等地各級政府會議的主要議題之一，部分已陸續出台明確制定出可行性方案。

其中，作為“爛尾樓”情況最嚴重的省會城市之一，鄭州也是首個創新性成立第三方資金平台的城市。

7月19日，河南國資委旗下河南資產與鄭州國資委旗下鄭州地產集團共同成立地產紓困基金，通過資產處置、資源整合、重組顧問等方式，參與問題樓盤盤活、困難房企救助等解圍紓困工作。

具體而言，鄭州地產紓困基金的化解風險方式涵蓋公司法人治理、市場化機制建設、低效資產盤活、產業招商引資、資產證券化、“兩非兩資”剝離等多個方面。

相較於此，更多地方則快速出台“一對一”的幫扶政策或“一盤一策一領導”政策。

如7月20日，四川遂寧房管局明確，全市共有83個在建和待建房地產開發項目納入掛聯範圍。每一個項目均由一名縣級領導進行“一對一”掛聯。各轄區掛聯領導要全面掌握已購開發建設用地的房企和房地產開發項目情況，原則上每月開展一次“一對一”對接，化解房企發展難題，推進房地產開發投資逐步回升。

同策研究院研究總監宋紅衞向觀察者網分析稱，爛尾樓問題的處理方法一般是在地方政府的主導下，引入戰投或者對項目或者企業進行重組、重整，並且在政策層面給與一定的優惠，來降低接盤者的風險。核心問題依然在於項目本身是否可以實現自身的現金流平衡，對於資金挪用或者可盤活貨值不足的項目來説，如何彌補資金缺口難度依然較大。

宋紅衞同時認為，化解此輪危機最核心的問題是融資渠道，要使項目復工，初始資金未必要求很多，只是由於企業信用問題難以融資，此時地方政府部門火速出手且態度堅決，幫助在建項目背書和協調融資，優先解決在建項目復工問題，是更好穩定羣眾情緒，最終完成“保交付”、化解此輪房地產危機的重要方式。這甚至比簡單的融資政策要更為務實有效。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍看來，直接成立紓困基金與“一盤一策”“一對一”幫扶政策相比，最大優勢就是兼具資方和協調人雙重角色，一旦決定直接提供資金支持，進行收併購或者對問題公司重組，阻力都會小很多；但畢竟地方政府資金有限，在提供背書、牽線搭橋尋求第三方融資方面，執行起來可能不如後者認真負責。

加強監管，防治風險

在着力化解交付危機的同時，“停貸潮”也為全國各地在資金監管層面敲響了警鐘，近期多地因此密集出台商品房預售資金監管新規，防範商品房延期交付等問題。

日前，西安市住建局等五部門聯合出台《關於印發防範商品房延期交房增量問題工作措施的通知》，要求商品房預售資金（包括定金、首付款、購房貸款及其他形式的全部房款）應全部直接存入專用監管賬户進行監管，開發企業不得直接收取或另設賬户收存購房人的購房款。

同時嚴控撥付標準。商品房項目完成主體結構驗收前，累計使用重點監管資金不得超過總額的50%；完成竣工驗收前，不得超過95%；完成竣工驗收備案前，不得超過99%；不動產首次登記後，可以提取剩餘1%。其中，7層以上的建築，總層數達到1/3、2/3前，累計使用重點監管資金分別不超過總額的20%和35%。

值得注意的是，《通知》着重強調，銀行若擅自撥付預售監管資金，將負責追回。

無獨有偶，河北滄州、深圳龍崗和汕頭等地也分別發文，進一步加強對商品房預售資金監管，強調“專款專用”，再次明確銀行的監管義務與責任。

其中，滄州市住建局甚至明確要求，在商品房買賣合同中須註明“購房款不進入監管賬號，此合同無效，買售雙方可隨時解除”字樣。

在中原地產首席分析師張大偉看來，在預售房買賣過程中，銀行既做裁判員又做運動員，這本身就是最大的問題。除了在預售資金監管上不作為、為不達標項目違規放貸等問題之外，包括假收入證明、經營貸違規買房等房地產亂象，都和銀行的故意縱容離不開關係。

因此，經歷此次交付危機之後，從政策和規則上制定嚴格審查、責任機制，是房地產行業未來健康發展的必要步驟。

值得一提的是，市場亦有聲音認為，取消商品房預售制度可以從根本上預防交付風險。

對此，銀保監會新聞發言人、法規部主任綦相在7月21日新聞發佈會上回應稱，是否該取消期房預售關乎整個房地產新模式，國家會統籌考慮。這不僅僅涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個部門統籌政策協調。

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