上海二次土拍首日成交355億，長寧地塊刷新指導價至16.3萬/㎡

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）7月25日，為期四天的上海第二批集中供地正式開啓，6宗現場競拍加上9宗因僅1家房企報名以底價成交，共15宗涉宅用地成交總金額355.444億元。此外，另有2宗城中村改造地塊0溢價成交，合計420.1744億元。

其中競爭最為激烈的是，許久未曾供應宅地的長寧區，此次釋放出新涇鎮別墅區一宗2.3萬平方米優質宅地，房地聯動價高達16.3萬元/平方米，刷新上海土拍指導價“天花板”。最終被上海城投以27.6億元競得，成交樓面價99886.6元/平方米，溢價率9.6%，同樣為目前本輪土拍最高。

而據上海土地交易市場官微日前發佈消息，本次集中供地共出讓32宗涉宅地塊（不含2宗城中村改造），總出讓面積109.3萬平方米，起拍總價681.7億元。剩餘17宗有多名競買人的地塊將於26日-28日分三天進行集中競拍。

土拍市****場小幅回暖

從參拍企業數量與積極性來看，土拍市場相較首輪土拍有小幅回暖趨勢。

32輪涉宅地塊中，9幅因僅1家房企報名以底價成交，佔比28%，而6月初的首輪土拍中，這一比例高達45%。

這也與第二批供應地塊質量較高不無關聯，除了8幅傳統城央地塊，諸如徐涇、七寶等，都是目前新房置業關注度較高的熱門區域。

另一方面，首日進行競拍的6宗地塊中，有4宗達到拍至中止價進入“一次報價”環節，均位於浦東新區、普陀、長寧等熱點區域。

其中，競爭最為激烈的當屬長寧區新涇鎮232街坊宅地，25.2億元的起始價開拍不久即觸頂中止價，引發保利、招商、新長寧、中華企業、新城、上海城投等6大房企36輪激戰，最終被上海城投以27.6億元競得，溢價率9.6%。

引人注目的是，該地塊僅成交樓面價就接近10萬元/平方米，房地聯動價16.3萬元/平方米更是刷新“限價”政策以來的上海土拍指導價“天花板”。

根據該地塊的土地指標，未來僅有約80套住宅，容積率1.2，限高12米。地塊所處的西郊又是上海別墅聚集地，周邊鮮有住宅地塊出讓，因此不難看出，項目同為別墅類產品，未來單套成交價過億並不罕見。

另外3宗觸發中止價地塊分別位於普陀區桃浦科技智慧城、浦東新區唐鎮中心鎮區以及川沙新鎮城南社區，由金茂、華髮、陸家嘴3家國企各得其一，斥資總額117億元。

值得一提的是，此次競拍中，並非所有高房價項目都受到房企青睞，在4宗房地聯動價超過10萬元/平方米的地塊中，除上述長寧西郊地塊之外，僅普陀區中山北社區地塊進入集中競拍環節，最終被招商、保利、新世界聯合體以34.2億元競得，溢價率1.18%，樓面價65957元/平方米，聯動價105200元/平方米。

而另外兩宗地塊均為底價競得。特別是靜安區天目社區地塊，儘管房地聯動價高達128800元/平方米，但由於面積僅6663.6平方米，還要配建文體及慈善設施，最終僅有大寧資產一家競價，託底意圖明顯；另一宗楊浦區江浦社區地塊聯動價為115000元/平方米，最終被央企保利與廣州越秀聯合以0溢價摘得。

僅1家民營房企有所斬獲

需要特別指出的是，本次上海供地的誠意不僅僅體現在優質地塊偏多，且多幅房地聯動價小幅上調500-1000元/平方米，用以讓利房企，從而調動其參拍積極性。

然而結局卻事與願違，儘管底價成交率明顯降低，但國央企“霸榜”的情形並未改變，民營房企參與積極性依舊不高。

觀察者網統計發現，本輪土拍儘管吸引了龍湖、仁恆、菀麗華、華麗家族、路勁、恆文和同潤等不少民營房企，但其“陪跑”的意願要明顯大過於拿地補倉。

首日成功出讓的15宗宅地中，真正有所斬獲的僅寶華一家。斥資11.72億元成功摘得普陀區桃浦科技智慧城一宗宅地，溢價率1.03%，房地聯動價83000萬元/平方米。

相比之下，央企如保利發展和招商蛇口，都參與了近20幅地塊的競買；珠海國資委旗下華髮與廣州國資委旗下越秀，均積極佈局上海，在此輪競拍中收穫頗豐。

同時，如大寧資產、張江投資、陸家嘴、楊浦城投、奉賢發展、奉通置業、松江新城開發集團、高行投資等區屬國資企業託底現象也更加頻繁。

對此，中指研究院分析人士表示，上海二批次集中土拍的首日熱度相對較高，上海整體去化速度較快且利潤空間充足，日前出台的落户優惠政策亦在今日起到了助推作用。

如“張江”地區盤踞着大量的優質的、享受落户優惠政策的企業，今日川沙新鎮城南社區和唐鎮中心鎮區2宗觸頂地塊就來自該區域，未來隨着該區域的產城融合，需求有望進一步提升，房企也將加快在這裏的佈局節奏。

不過，亦有房企人士向觀察者網表示擔憂：在當前的房地產市場調整期，房企投資的避險趨勢較為明顯，核心區域已然倒掛、去化速度快，故受到房企追捧；非熱點區域無人問津之下只能交由地方國資託底。長此以往，兩極分化只會越來越嚴峻。

他認為，未來想要改變這一狀況，如民營房企融資渠道不能及時打開，只能寄希望於央企與地方大型國企儘快擴大市場份額並主導市場節奏，才能根據各地實際情況緩緩進行市場化調節。

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