華潤置地“北進”：半年243億重倉北京

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）時隔不足三個月，華潤置地再現高管人事變動。

7月26日，華潤置地發佈公告稱，於7月26日起，因本公司的工作安排，李欣辭任公司總裁，繼續擔任華潤置地執行董事、董事會主席及董事委員會內現有職位。接任者為首席人力資源官、華北大區董事長吳秉琪，獲委總裁一職。

公開資料顯示，吳秉琪於1993年加入華潤（集團）有限公司，曾任職於華潤物業有限公司，自2007年加入華潤置地至今已有15年。

華北大區結算營業額貢獻佔比居首位

接過華潤置地總裁這一重擔前，吳秉琪在華潤置地擔任最長的職務是華西大區總經理，足足有9年時間。

華西大區最初稱為成都大區，2013年10月吳秉琪出任成都大區總經理一職，同時還擔任華潤置地高級副總裁。

隨着房企全國化佈局的不斷加深，多家房企開啓組織架構調整，華潤置地也不例外。據年報顯示，2016年華潤置地將原北京大區及山東大區合併為華北大區、原上海大區及江蘇大區合併為華東大區、原福建大區和深圳大區合併為華南大區、原成都大區改為華西大區、原武漢大區改為華中大區、原瀋陽大區改為東北大區。

簡單來説，就是將企業佈局區域從單個城市轉為“東南西北中”。

這一次調整帶來的影響是，繼續擔任華西大區總經理的吳秉琪，有機會進一步接觸到華潤置地集團層面。

機會在2021年到來。彼時，華潤置地旗下華東、華西、華北、華南四大區域“區首”互調，其中，華西大區總經理吳秉琪，被調至華北大區任董事長一職務，至今不過一年半。與此同時，華潤置地將華南大區一拆二，分為華南大區和深圳大區。

失去了深圳大區後，華南大區在集團結算營業額的佔比從排名第一下滑至倒數第二，但華北大區卻從第二的位置上升至第一。

數據顯示，2021年，華潤置地實現開發物業結算營業額1838.6億元，其中，華北大區貢獻409.37億元，佔比高達22.3%；深圳大區貢獻220.82億元，佔比12%；華南大區貢獻169.92億元，佔比9.2%。

半年斥資242.96億重倉北京

華潤置地押注北方的決心，可在北京集中供地中窺出端倪。

據觀察者網不完全統計，在北京2022年首輪集中供地中，華潤置地報名參拍10宗塊地，是第一批土拍報名地塊最多的房企，其次是中海地產和綠城，分別報名參拍7宗地塊和6宗地塊。

但由於華潤置地參拍項目競得較為火熱，不少項目在觸及地價上限後轉為現場競報“現房銷售”或競報“政府持有商品住宅產權份額”，最後分別以57.12億元、22.8億元競得玉泉營街道紀家廟村地塊、石景山首鋼園地塊2宗地塊，拍地中標率僅20%。

收穫不佳的華潤置地在北京年內第二輪集中供地繼續展開攻勢，以報名參拍9宗地塊再次成為當時報名地塊最多的房企。但和華潤置地競爭拍地的對手卻換了，分別是報名7宗地塊的首開、北京城建，報名4宗地塊的中海、金茂。

得益於參拍地塊減少，華潤置地拍地中標率上升至22.22%，分別以74.7億元、44.16億元競得北京豐台亞林西地塊、昌平區北七家鎮平西府地塊，地價總額高達118.86億元。

“北京土拍市場上，流水的房企，鐵打的華潤置地。”業內人士向觀察者網表示，自2020年起，華潤置地就隱隱有重倉北京的跡象，只是這種跡象在集中供地中表現得更加明顯，例如，以聯合體的方式在2021年北京首輪土拍推出的30宗地塊中參拍不少於7宗地塊，且在行業急轉而下的2021年二輪供地中華潤獨立報名參拍了7宗地塊。

Ifind數據顯示，2017年至2021年，華潤置地分別在北京競得1宗、2宗、3宗、2宗、6宗宅地，拿地總價分別為39.5億元、76.37億元、114.6億元、152億元和328.78億元，2021年的拿地金額翻倍。

進入2022年，華潤置地在重倉北京土儲上依舊毫不手軟。截至2021年6月底，華潤置地競得5宗宅地，拿地總價為242.96億元，佔2021年全年北京拿地總價的73.9%。

盤古智庫高級研究員江瀚表示，目前華潤置地搶佔北方市場是比較明顯的，或者説，華潤置地有着向北、向未涉足的市場進一步挺進的趨勢。

填補上海市場空缺

據業內人士透露，華潤置地在北京市場的爭奪，一方面是出於對規模擴張的訴求，一方面是為了填補上海市場的空缺。

華潤置地曾在2020年年報中指出，要實現“重塑華潤置地”的戰略目標，實現開發銷售型業務簽約額行業前十、購物中心綜合實力行業第一、華潤萬象生活物管進入第一梯隊、商管保持行業第一等發展目標。

即使在樓市下行的2022年，李欣也表示，華潤置地是比較看重行業排名的，希望銷售目標在去年的簽約額基礎上能夠有所提升，排名能有所提升。雖然李欣否認華潤置地並非唯規模論，但想要實現簽約額的增長自然少不了拿地、開發。

此外，由於參與了2020年4月發生的虹口“圍標”事件，華潤置地不得不面臨上海土儲告急卻無法補倉的窘境。

儘管沒有公開的處罰文件禁止華潤置地拿地，但自2020年至今已有2年時間，華潤置地並未在上海任一場土拍現場出現，另傳言在報名2021年上海首次集中出讓時還遭到了官方的拒絕。

受無房可售影響，華潤置地在上海權益銷售額排名持續下滑。克而瑞數據顯示，2018年至2021年，華潤置地在上海權益銷售額的排名分別為第10名、第11名、第13名和第19名。

在華潤置地內部，“圍標”事件的影響也在逐步加大。數據顯示，2019年至2021年，華東大區分別實現簽約額729.27億元、793.42億元、736.48億元，佔總簽約額的30.1%、27.8%、23.3%，均在2021年出現明顯下滑。

值得一提的是，上海標的高、貨值大、利潤空間足，想通過環滬城市填補份額十分困難，最理想的方法是通過北京、廣州、深圳三個一線城市分攤壓力。

億翰智庫研究總監於小雨指出，管理者確實會對企業佈局的側重有影響，但現在房地產的形勢已經發生了翻天覆地的變化，未來企業的佈局會迴歸“雙核”——核心城市、核心板塊，原來管理者熟悉的區域也肯定是優選核心區域佈局。

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