招商蛇口的好算盤，掛着“輸血包”拿地

（文/解紅娟 編輯/馬友友）斥87.4億元巨資在上海補倉還不到5小時，招商蛇口就向招商平安資產要來了加急“補血包”。

7月28日晚間，歷時4天的上海第二批次集中土地出讓競拍結束，其中，招商蛇口斬獲5宗地塊，位列房企拿地數量首位；斥資87.4億元，為房企權益拿地金額第二位，僅遜色於拿地權益金額高達110.4億元的華髮。

正當業內感嘆“上海2023年可售新房只能在招商、保利、華髮中三選一”之際，招商蛇口披露了與招商平安資產簽署的《戰略合作協議》。

根據協議，雙方擬在優化資源配置、盤活存量資產、困境房企紓困等領域建立戰略合作關係，實現優勢互補、互利雙贏、共同發展的戰略目標，協議生效後，招商平安資產將協調其管理的合夥企業向招商蛇口支付合作意向金不超過人民幣40億元。

按不超過6%/年計算資金佔用費

協議顯示，招商蛇口與招商平安資產的合作資金主要用於搭建產融協同平台、推動困境地產項目合作兩個方面。

在搭建產融協同平台、優化資源配置方面，招商平安資產將發揮資產管理、產融結合優勢，以招商蛇口在粵港澳大灣區、華東區域、江南區域等核心區域城市的優質項目及資源為基礎，共同探討適宜的合作模式和合作機制，根據項目拓展進度進度，不斷將成熟項目納入合作資產池。

推動困境地產項目合作方面，雙方共同對存在流動性危機的困境地產項目進行調研、梳理及研究，通過資產轉讓、股權合作、聯合運營等方式參與困境地產項目的重組盤活，實現困境地產項目的價值最大化。

對此，招商蛇口表示，公司與招商平安資產開展合作，有利於發揮產融協同優勢，促進規模發展，提升公司市場競爭力。

值得一提的是，在年初召開的業績會上，招商蛇口管理層談及併購債券用途時曾直言，“拿地和併購是一回事，同樣一筆錢，哪裏的回報好就做哪裏。”

也就是説，雖説上述合作資金有希望投入出險房企，但具體落在執行上，最終解釋權歸招商蛇口所有。

協議還規定，如在盡調期限內（自招商蛇口收到意向金起1個月，經招商平安資產同意可延長至6個月）達成合作協議，招商平安資產可以將意向金及資金佔用費將轉化為擬合作項目的投資款。

此外，若未能於盡調期限內達成合作，招商蛇口應在盡調期限屆滿之日起7日內全額返還合作意向金，並支付資金佔用費。

觀察者網瞭解到，招商平安資產按照不超過6%/年的標準計算意向金的資金佔用費。

“實際上就是以合作之名行融資之實。”億翰智庫研究總監於小雨向觀察者網表示，在某種程度上，雙方的戰略合作可以理解為招商平安資產和招商蛇口一個出資一個出技術，以市場化的方式選項目。

花式融資

在《戰略合作協議》簽署同日，招商蛇口披露了《關於為濟南盛華提供擔保的公告》。

公告顯示，招商蛇口控股子公司濟南盛華置業向恆豐銀行濟南分行申請借款人民幣6億元，借款期限為3年。其中，招商蛇口擬按60%的股權比例為上述借款提供連帶責任保證，擔保本金金額不超過人民幣3.6億元。

截至目前，招商蛇口及控股子公司的對外擔保總額（不包括子公司為客户提供的銷售按揭擔保）為392.14億元，較2021年底的350.58億元增加了41.56億元；公司及控股子公司對合並報表外單位提供的擔保餘額為100.49億元，較2021年底的62.04億元增加了38.45億元。

事實上，即使身為穩健央企，招商蛇口也因高達240.99億元的永續債、超300億元的擔保總額存在巨大的資金壓力。

數據顯示，截至2022年一季度，招商蛇口資產合計為8743.28億元，相較於2021年底的8562.03億元增加2.12%；負債合計為5953.35億元，相較於2021年底的5794.48億元增加2.74%。

受與日俱增的負債影響，招商蛇口期內支付利息12.17億元。

可對比的是，2022年一季度，招商蛇口歸屬母公司股東的淨利潤為4.44億元，同比減少33.72%；扣非淨利潤為2.75億元，同比減少56.73%。也就是説，招商蛇口期內支付的利息幾乎是同期淨利潤的3倍。

蠶食公司利潤的同時，招商蛇口現金及現金等價物增加額持續為負。截至2022年一季度，招商蛇口擁有現金及現金等價物為777.66億元，較2021年底的793.83億元減少16.17億元。

不可否認的是，若僅考慮償還329.63億元的一年內到期的非流動負債，招商蛇口在手現金綽綽有餘。但結合招商蛇口在多地土地市場上收割項目的舉動，這筆資金至多讓其攻陷5個“上海”市場。

且從數據上來看，招商蛇口的土地款項已非常接近手握現金流。據平安證券研究報告顯示，2022年1月至6月，招商蛇口新增土儲建面420萬平米、總價約646億元，拿地銷售面積比、拿地銷售金額比分別為86%、54%，低於2021年106%、66%。

現有資金既要還債又要拿地，招商蛇口試圖通過發行債券減少資金壓力。

Ifind數據顯示，2022年至今，招商蛇口通過超短期融資券、一般公司債、資產支持票據、中期票據，共發行債券13支債券，合計發行規模為168.81億元，當期票面利率在2%至3.55%之間。

以7月26日發佈的2022年度第三期中期票據註冊文件顯示，招商蛇口為償還到期債務，擬發行金額30億元債券，品種一期限為3年期，初始發行規模15億元；品種二期限為5年期，初始發行規模15億元。

另值得一提的是，招商蛇口預計2022年年中業績同向下降，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤15億元–21億元，比上年同期42.51億元下降50.60%-64.71%；扣非淨利潤12億元–18億元，比上年同期28.04億元下降35.81%-57.21%。

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