年內拿地180億，華髮股份擴張背後維權不斷
（文/張玉編輯/馬媛媛）7月27日~30日，珠海地方國企華髮股份接連兩次發佈關於中標土地的公告。在日前舉行的上海第二批集中供地中，華髮股份耗資105.54億元搶地，引發關注。
大手筆拿地的背後，近年來，華髮股份的財務狀況也備受關注。8月2日，上清所披露了華髮股份2022年度第二期中期票據發行文件。據悉，本次中期票據的發行規模上限為20 億元，全部用於償還存量直接債務融資工具本息等符合國家法律法規及政策要求的用途。
左手拿地、右手融資，華髮股份急速擴張野心凸顯。
逆勢拿地擴張
7月27日，華髮股份公告稱，公司全資子公司上海鏵發創盛置業有限公司經公開競投，獲得上海市浦東新區規劃和自然資源局公開掛牌轉讓的浦東新區唐鎮中心鎮區PDP0-0405單元C-01B-09、C-01B-10、C-01B-13地塊的國有建設用地使用權。
據悉，地塊總出讓面積5.51萬平方米，容積率不超過2.0，規劃用途為普通商品房、其他商服用地，成交總價為人民幣44.89億元，溢價率為9.36%。
7月30日，華髮股份再次發佈公告稱，公司全資子公司太倉華藤房地產開發有限公司經公開競投獲得上海市寶山區規劃和自然資源局公開掛牌轉讓的上海市寶山區顧村N12-1101單元08-04地塊，成交總價為31.59億元。
此外，上海鏵發創盛公開競得上海市閔行區規劃和自然資源局公開掛牌轉讓的上海市閔行區七寶鎮古美北社區S110501單元19-01、20-01地塊，成交總價為29.06億元，溢價率為8.68%。
在上海土地市場一口氣豪擲105億的華髮股份成立於1992年，是華髮集團旗下房地產開發上市公司，公司總部位於珠海市，大股東是珠海市國資委。
今年以來，華髮股份在土地市場表現頗為“兇猛”。根據媒體公開報道，在今年6月份舉行的上海第一批集中供地中，華髮股份子公司鏵發創盛就聯合建發國際以頂價拿下閔行區兩幅地塊，成交總價分別為29.86億元、26.58億元，溢價率分別為9.39%、8.99%。
6月30日，杭州完成2022年二輪土拍，華髮股份以11.1億元競得拱墅區一幅地塊，溢價率12%。
除此之外，華髮股份在此前發佈的一季度經營簡報中提及，公司一季度新增珠海市斗門區湖中路南側62畝地塊（珠自然資儲2022-06地塊），土地出讓面積4.14萬平方米，用地性質為住宅用地。公司擁有該項目100%權益。
觀察者網在珠海市自然資源局官網看到，上述地塊最終成交總價為7.59億元，由珠海海闊投資發展有限公司競得。天眼查顯示，這家公司成立於2021年，大股東為華髮股份。
由此計算，華髮股份今年前7個月在土地市場的投資至少有180.67億元。克而瑞日前發佈的中國房地產企業新增貨值排行榜顯示，今年前7個月，華髮股份新增土地貨值351.7億元，位列排行榜第14位。
資金狀況存疑
在土地市場激情“買買買”的華髮股份，資金狀況一直受到關注，甚至一度被質疑存在“高存低貸”問題。
所謂“高存低貸”值得是，上市公司一邊將資金大量存在集團財務公司但從其獲得的貸款極少，同時一邊又在外部大量融資。
今年7月，華髮股份發佈與關聯方進行融資暨關聯交易的公告。根據公司經營發展需要，華髮股份向華髮投控申請融資額度不超過6億元，費率不超過7.2%/年。此外，公司擬通過發起設立信託計劃形式進行融資，融資規模不超過10億元，融資期限不超過3年。其中橫琴人壽擬認購上述信託計劃3億元份額，利率6.8%/年。
據悉，華髮投控為華髮集團子公司，而華髮集團又是華髮股份的控股股東。也就是説，華髮投控與華髮股份互為兄弟公司。另一方面，華髮投控通過珠海鏵創投資管理有限公司間接持有橫琴人壽20%股權。
值得注意的是，根據年報，高利率對外融資的華髮股份事實上並不缺錢。公司此前發佈的年報顯示，截至2021年末，公司合併報表貨幣資金賬面餘額499.94億元，其中在控股股東控制的財務公司的存款餘額193.37億元，同比增長54%，貸款餘額32.70億元。
這一度引起了上交所的關注。今年5月12日，華髮股份在回應上交所《監管工作函》中提及，公司2021年度度收到財務公司存款利息收入1.91億元，平均利率1.15%。
此外，2021年度財務公司對華髮股份的融資成本區間為4.5%~6%。而華髮股份2021年度全部有息負債的平均融資成本為5.8%。財務公司提供的融資成本處於市場合理區間。
華髮股份為何寧願高息從外面借錢也不從價格更合理的財務公司借錢？
就此，華髮股份僅表示，針對每筆融資業務，公司均整體比較融資成本、期限、規模、擔保方式等綜合融資條件後，再擇優選擇提供貸款的金融機構，與在該機構的存款業務並無直接關係。
“銷售重鎮”遭維權
行業大背景下，華髮股份在上海、杭州等地大手筆拿地的舉措無疑是在為後續的發展積蓄力量。
近年來，總部位於珠海的華髮股份，“業務重鎮”已經逐步集中在了華東區域。年報數據顯示，2021年華髮股份華東大區營業收入175.07億元，佔比34.17%；珠海大區營業收入115.39億元，佔比22.52%；華南大區營業收入78.39億元，佔比15.3%；北方大區營業收入102.27億元，佔比19.96%；北京區域14.86億元，佔比2.9%。
從銷售情況來看，2021年，華髮股份珠海大區全年完成銷售315.28億元，銷售佔比25.87%；華東大區全年完成銷售553.20億元，銷售佔比45.38%；華南大區全年完成銷售233.30億元，銷售佔比19.14%；北方大區全年完成銷售47.51億元，銷售佔比3.90%；北京區域全年完成銷售69.61億元，銷售佔比5.71%。
不難看出，華東大區已經超過華髮股份大本營珠海，成為營收貢獻最重要的區域。不過，急於追趕規模的華髮股份，似乎需要在規模加速度的同時關注一下項目的質量問題。
根據媒體報道，日前，華髮武漢公司“華髮四季”項目因為房屋質量問題以及項目降價幅度過大等問題遭遇業主維權。甚至有業主在房管局門前要求“退房”。
觀察者網在武漢城市留言板看到，7月24日，武漢市東西湖區住建局房地產開發和市場監管科回覆稱，經協會協調，針對透水磚及園林綠化問題需要業主舉證，提交虛假宣傳、欺詐銷售的證據向市場監督管理局反映；針對地庫開裂、漏水問題業主可找第三方鑑定機構進行鑑定。針對業主要求的退房退款問題，住建局稱，現開發商所交付房屋已通過竣工驗收，達到合同約定交付條件。開發商表示雙方已簽訂購房合同，房屋已完成竣備驗收並啓動交付，其已依據合同履行職責，拒絕退房。
“由於退房退款涉及到雙方的違約責任、需解除合同備案手續，且雙方對退房問題難以達成一致意見，區住建局多次協調無果。截止目前，開發商仍拒絕業主退房訴求。建議依據合同約定的糾紛處理方式進行解決。”
天眼查顯示，武漢華髮鴻業的大股東是武漢華髮置業有限公司，層層穿透之後的大股東為華髮股份。項目此前推介信息顯示，華髮四季是由華髮股份傾心打造的純住宅公園生態住區。
除了華東區域，據報道，今年華髮股份北京區域“華髮中央公園項目”交付後也遭到多位業主集體投訴。
對於上述項目後續整改相關問題，截至發稿，華髮股份未給予觀察者網回覆。
本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。