房企美元債償債新高峯到來，央國企優勢顯現

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）當所有人的目光都聚焦在“保交付”時，又一個償債高峯悄然而至。

克而瑞統計數據顯示，今年6-7月，200家核心房企境內外債券合計到期規模約1755億元，其中民企到期債務壓力巨大，約有1178億元債券到期，佔比達67%。

另據中指研究院數據，今年下半年房企尚在存續期的債券餘額為4920.7億元，其中8月為年內又一償債高峯，單月到期餘額1011.7億元。而樓市銷售沒有明顯回暖，民營房企融資環境依然嚴峻，預計未來仍有房企不得不加入債務違約陣營。

與之相對的是，多家國資背景房企及頭部民營房企集體發債，融資端回暖消息不斷，發債金額最高可達百億。

兩相對比之下，行業普遍認為，新一輪收併購大戰將起，初期主要表現在單個項目及物管公司層面，但隨着兩極分化不斷加大，恐將迅速蔓延至企業整體層面。

違約房企數量增加

在經過“樓市下行週期”一年發酵後，房企最賴以生存的銷售回款遭遇持續打擊，此次危機就顯得更加嚴峻。

最近1月時間內，就有景瑞控股、俊發地產、寶龍地產、融信中國等多家規模房企相繼倒在了“高峯”之下。

7月22日，上海老牌房企景瑞控股公告稱，一支票面利率12%、餘額2.6億美元優先票據即將到期，公司預計不能按期支付。

同日，立足雲南的俊發地產也正式宣告違約，違約金額僅僅是一支美元債利息，合計1303.5美元，且已經延期1月。

而寶龍、融信等在經過一系列展期、交換要約等輾轉騰挪之後無力支撐，均在7月份因美元債宣告違約。

也正由此，7月25日，高盛以行業壓力上升為由，將中國高收益房地產債券2022年的違約率預測從31.6%上調至45%。

高盛表示，房地產行業的風險正在上升，高收益房地產債券今年迄今的違約率達到28.7%。房貸斷供凸顯了建設無法按期完工的現象廣泛存在，也反映了開發商面臨的嚴重資金壓力。

不過，隨着銀保監會“有效滿足房地產企業合理融資需求”政策逐漸落地，這一狀況並未有橫向蔓延趨勢。有國資背景的企業及部分頭部民營房企卻確有明顯回暖趨勢，近期多家密集發債破冰，且融資成本有所下降。

中指研究院的數據顯示，2022年7月，房地產企業信用債發行規模為466.24億元，相較於去年7月的543.85億元，同比下降14.27%，但降幅明顯收窄；平均利率為3.31%，同比反而進一步下降0.65個百分點。

如7月21日，萬科披露了2022年度第一期綠色中期票據發行結果，發行金額為30億元，利率3%；25日，保利一起公司債發行結束，最終發行規模為20億元；同日，華潤置地發佈一起公司債發行計劃，擬發行金額100億元。

新一輪併購潮將起

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，如今樓市一方面努力處理問題樓盤，保交付；另一方面隨着政策糾偏，優質房企的正常融資需求已經有所保障，避免行業形勢惡化。

不難預測，房企間兩極分化形勢進一步加劇，勢必引發大規模收併購。而央國企普遍肩負着一定“保交付”任務，目前由於問題樓盤過多、資金不足等因素只能限於項目間收併購，但隨着交付問題逐步化解，收併購規模也將迅速加大。這一過程中，頭部民營房企或部分混合經營類房企本着擴大經營規模等目的，也會適度參與其中。

事實上也的確如此。

在剛剛結束的7月，雖未發生一起大規模收購事項，單個項目或物管公司層面的併購卻較為頻繁。

7月21日國務院新聞發佈會上，銀保監會相關負責人表示，將積極加強與住建部、人民銀行部門的協同配合，主動參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，支持地方更有力地推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

7月19日，河南國資委旗下河南資產與鄭州國資委旗下鄭州地產集團共同成立地產紓困基金，明確表示紓困對象為問題樓盤，而非房企。

企業層面同樣如此，如中國金茂37億元將甬雲房地產及甬煥房地產收入囊中，龍湖13億港元收購與合景泰富合作香港啓德項目公司，雅居樂3.7億收購祥生控股紹興項目公司等。

同時，民營房企或尋求國資“聯姻”，或廣泛開展企業間的戰略合作，實現優勢互補。如旭輝瓴寓與錦江發展、綠城管理與中國奧園、招商蛇口與招商平安資產等，房企在商業、保障房、融資等方面達成重大戰略合作，發揮各自領域中的戰略優勢，形成強強聯合局面。

有房企人士向觀察者網分析稱，融資受限、問題樓盤頻發的背景下，國央企優勢被無限放大，土地市場中更是幾乎“包場”。從此次交付危機不難看出，國企成為政策性的救助工具，藉此來管控風險。在未來，隨着國央企逐步加大二級市場中收併購力度，勢必掀起一場併購大潮，從而擠壓民營房企生存空間、主導整個房地產市場，最終帶動各方預期向上，行業穩定有序，實現良性循環。

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