AMC巨頭紓困房企，地產行業解救思路轉向

（文/張玉 編輯/馬媛媛）AMC機構紓困房企的腳步正在加速。

8月5日，中國華融（2799.HK）宣佈與陽光城母公司陽光龍淨集團（簡稱“陽光集團”）簽署《紓困重組框架協議》，並召開紓困戰略合作會議。

在這次會議上，陽光集團董事局主席林騰蛟坦言，面對經濟下行和新冠疫情等因素引發的流動性困難及債務風險，陽光集團積極開展自救，此次合作將為陽光集團的未來發展增添更強大的動力與信心。

而在中國華融披露上述紓困計劃後，陽光城旋即在今日披露了公司第十一屆董事、獨立董事候選人，公司董事局提名林騰蛟、何媚、林貽輝、何宏、吳建斌、林曉虎為公司第十一屆董事局董事候選人。

受到上述消息刺激，今日開盤後，陽光城股價開盤漲停，報2.26元/股，漲10.24%。

關於此次紓困重組，8月8日，陽光城方面相關負責人回應觀察者網表示，目前沒有更多內容可以披露。

中國華融紓困陽光城

公開資料顯示，中國華融為中央金融企業，公司成立於2012年9月25日，總部位於北京市，註冊資本258億元人民幣，由財政部控股，持股比例為98.06%。2015年10月30日，中國華融在香港聯交所主板上市。

中國華融前身為中國華融資產管理公司，是為應對亞洲金融危機，化解金融風險，促進國有銀行改革和國有企業脱困而成立的金融資產管理公司。公司主要業務包括不良資產經營、金融服務業務，以及資產管理和投資業務，其中不良資產經營是公司的核心業務。

對於具體的合作，雙方並未披露具體細節。中國華融總裁助理高敢直言，中國華融作為五家全國性資產管理公司之一，始終立足不良資產行業主力軍定位，發揮逆週期救助性功能，積極服務實體經濟，防範化解金融風險，大力開展保交樓、爛尾樓盤活、問題資產併購重組等項目，促進房地產業風險化解和問題房地產企業市場出清，深度參與產業升級，維護經濟社會穩定。此次紓困戰略合作，是落實黨中央及有關部門關於化解房地產市場風險工作要求的具體舉措。

另一方面，千億閩系房企陽光城公開透露出“危機”信號要從今年2月份的一份公告説起。在這份公告中，陽光城坦言，存續規模分別為3億美元和3.57億美元的兩筆美元債未能在30日豁免期內支付利息，合計約2726萬美元，構成實質性違約。陽光城表示，公司亦不斷努力通過各種方式獲取資金償還欠款。

根據陽光城日前發佈的2022半年度業績預告，報告期內公司歸屬於上市公司股東的淨利潤約為虧損35億元~45億元，去年同期為盈利19.94億元。

陽光城方面坦言，上半年疊加疫情等因素，市場需求持續下滑，行業銷售整體下挫嚴重，同時，行業信用風險事件頻發，部分排名靠前的地產企業觸發評級下調，全行業再融資進一步受阻，流動性承壓明顯，客户信心進一步受到重挫，客流量大幅下降。陽光城坦言，公司銷售進一步受到極大影響，且未來銷售情況亦不容樂觀。

一位房地產行業的業內人士向觀察者網表示，此次中國華融紓困陽光城意味着此前一系列政策開始慢慢落到實處，“救肯定要救，但肯定會進行一些規制的處理，不是無條件無底線地亂救”。上述業內人士坦言，公司旗下那麼多項目，即使要救，肯定也會按照一定的排序來進行。

救項目也救企業

中國華融紓困陽光城事件僅僅是當下AMC入局化解房地產風險舉措的一個案例。今年7月，另一家全國性AMC企業中國信達成功落地首單紓困項目，通過“信達深圳分公司折價收購項目債權，深圳華建提供增量資金借款，信達地產華南區域公司進場操盤代建”模式成功盤活佳兆業廣州悦伴灣項目。

另據多家媒體此前報道，今年上半年，長城資產已與12 家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產深入研判。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批覆正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩步推進中，金額合計約80億元。

地方層面的AMC企業也積極響應。克而瑞地產統計顯示，今年7月，鄭州地產聯合本地AMC河南資管擬設立鄭州地產紓困基金，以解決問題樓盤盤活和出險房企救助等紓困工作。2022年至今已有陝西、南通、川渝、浙江、鄭州等地方國資聯合AMC設立紓困基金來維護區域內房地產市場的穩定。

值得一提的是，在此次中國華融與陽光城簽訂《紓困重組框架協議》之前，業內公認的紓困方案還是以“救項目”為主。例如，鄭州由中心城市基金下設立100億元紓困專項資金，紓困項目限定為未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，盤活資金專項用於危困房企問題樓盤。紓困專項基金出資比例不超過 30%，其餘各主體出資比例由協商確定。

“該方案推行邏輯從存量項目中淨資產較高的項目入手，通過緩解市場部分停工項目，幫助困難房企盤活資金，進而推動其他停工項目的復工進度”浙商證券表示。

除此之外，重慶成立房地產問題項目風險化解處置小組，安排房地產專班組跟進項目建設進度，並對項目賬户資金封閉管理；蘇州政府指定預售資金監管賬户進行監管，確保後續預售房款全部用於項目本身，防止預售資金被挪用。

而企業只能通過積極引進金融機構、出售優質項目、降價、拍賣債權等方式自救。例如，恒大集團陸續與光大信託、五礦信託等多家信託公司簽署協議，將部分城市項目剝離給信託公司，信託公司則向項目公司投入資金以保障項目後續開發建設，確保完成保交樓任務。此外，中信集團500億元收購佳兆業在深圳的4個項目。陽光城則在上半年業績預告中表示，公司為進一步促進銷售回款，擬採取降價措施。

結合鄭州紓困基金的推出，浙商證券認為，華融與陽光城的紓困重組框架協議的官宣代表目前市場救助思路正由單純救助項目向救項目+救企業轉變。只通過救助項目來推進救企業，在市場弱修復的情況下速度難免偏慢，救項目和救企業需要雙管齊下，當市場出現強有力的措施推進停工樓復工時，市場核心指標如銷售、竣工才會顯著修復。

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