“28城住房空置率12%”靠譜嗎？如何正確看待空置率

近日，一份寫有“全國28個大中城市平均住房空置率為12%”的調查報告再次引發大眾對空置房的討論。該報告稱，南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三，均在15%以上，南昌的住房空置率達20%。不過，8月11日，該機構稱，部分調研問卷數據採集有誤，導致數據不準確，同時，調研以“房屋是否存在連續三個月無人居住”為判斷指標，不能充分反映真實情況。

其實，對於空置房的探討在近十餘年間未曾停歇，住房空置率的多少普遍牽動着大眾的神經，“住房空置率的高低”也被認為是衡量樓市泡沫的重要指標。

什麼是住房空置率？

首先，什麼是住房空置率？

其實，對於空置住房的定義，國內外並無統一標準，官方一直未對空置率的定義做出過詮釋，也未曾公佈過官方的住房空置率數據。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池對澎湃新聞表示，根據聯合國和美國的統計口徑，空置房定義為“在普查或調查時點上沒有人口入住記錄的房子”；空置率定義為“調查時點一國或地區的空置住房單位佔全部住房單位的比重”。歐盟對空置房沒有統一定義，但各成員國幾乎都把正在裝修或翻修房、不能使用的廢棄房、等待拆除房等都歸入空置房範圍，導致多數歐盟國家計算出的空置率大體上會高於按美國標準計算出的數值。

趙秀池表示，目前中國沒有公佈空置率的官方統計口徑，但有空置面積一説。1995年8月，中國國家統計局印發的《固定資產投資統計報表制度》中指出：“空置面積，是指報告期末已竣工的商品房屋建築面積中，尚未銷售或出租的部分，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未售出或租出的房屋面積。”

根據原建設部、國家發改委、國家統計局發佈的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統計年報開始，以商品房空置時間作為標準進行劃分。空置時間在1年以內的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

為何住房空置率爭議不斷？

“住房空置率的高低”被認為是衡量樓市泡沫的重要指標，同時也能反映樓市健康程度，但在業內人士看來，由於住房空置率指標的計算沒有權威的定義，尤其是空置時間多長算空置房尚未公佈權威數據，因此，關於住房空置率的話題屢被提及。

以2020年為例，一則“全國有6540萬套空置房”的消息曾廣為傳播，該消息稱，目前我國有高達6540萬套住宅的電錶連續6個月讀數為零，意味着這些房屋處於空置狀態，按每套房三口計算，可供近2億人居住。

據《經濟日報》報道，這則假消息其實是多年以前的“舊聞”，國家電網相關人士曾就此明確表示，從來沒有發佈過相關數據，也沒有對這樣的數據進行過統計。

2015年5月，有機構發佈統計數據稱，“目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。”

更早前，西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心曾於2014年6月10日發佈的《城鎮家庭住房空置率及住房市場發展趨勢2014》報告中指出，2013年中國城鎮家庭空房率高達22.4%，空置住房資產占城鎮地區家庭總資產的11.8%，4.2萬億銀行房貸沉澱於空置住房。

這份報告的數據稱，現有住房需求為3250萬套，空置房4898萬套，待售商品住宅供給350萬套。也就是説，空置房存量甚至超過全部住房需求。

可以看到，出處不一的空置率數據很多難被求證。不過，對於空置率的説法，官方曾出面回應。

據新華網2015年5月報道，彼時，國家統計局新聞發言人表示，“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來寄望於不動產登記制度的實施。”住建部門相關人士接受採訪時表示，關於空置率，目前“沒有準確官方定義”。

目前，住房空置率數據仍缺席官方數據。趙秀池稱，一方面統計指標待商議，另一方面很難全面普查，以點帶面抽樣調查的數據不能反映全面真實的情況；同時，我國幅員遼闊，各地差異較大，很難有一個統一的口徑作為科學決策的依據。

如何看待空置住房？

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰認為，一部分的住宅空置是有其合理性的，住宅市場是有流動性的，不可能做到每套住宅時時刻刻都有人居住，尤其租賃住宅客觀上就要有一定的空置，以保持更新維護和對新增人口的接納能力。這部分空置可以稱之為“自然空置率”。此外，隨着人們生活的不斷改善，部分用於旅遊度假的房產其實也無法做到實時居住。但另一方面，過多的住宅空置確實是對資源的浪費。

在陳杰看來，部分房屋之所以空置，一方面是因為持有成本低，另一方面則是因為目前的租賃市場仍待完善，部分城市的租售比也比較低。

趙秀池也提到，房屋空置的原因有很多。通常原因是房屋供大於求，其次在住房銷售出租過程中有不可避免的空置期，即“供給和需求的時滯”；再次是隨着生活水平的提高，家庭度假、休閒用房的出現導致自己的住房空置，還有為了孩子上學去租房住，自己的住房可能處於空置狀況等。

按照國際通行慣例，5%為適度空置率，商品房空置率在5%至10%之間為合理空置範圍，商品房供求平衡，有利於國民經濟的健康發展；國際房地產“泡沫”空置率的控制警戒線為10%，要採取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產市場的正常發展和國民經濟的正常運行；空置率在10%至20%之間為空置危險區；空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

趙秀池表示，空置率從理論上講可以理解為住房供大於求，有無人居住的房屋。但有一定空置率，也説明居民住房水平提高了，是居住生活更美好的表現。

如何有效降低空置率？

當前，對於空置住房仍缺乏權威數據，但如何有效降低空置房源或是值得關注的問題之一。

陳杰認為，對於處於空置狀態的住宅，應該採取必要的税收手段，尤其是通過加大持有環節的税收，增加空置的成本，由此倒逼出惡意性、特別為了投機炒作而空置的住宅，讓儘量多的住宅資源為人們所使用，及早發揮應有的作用，也給市場一個明晰的供需信號。

趙秀池認為，一方面，從政府角度要做好城鄉規劃、土地利用規劃、房地產規劃，根據人地房的關係合理提供住房，住房供應要滿足日益增長的住房需求；另一方面，要提高住房的利用率，讓個人直接通過官方互聯網平台發佈房源，包括沒有產權可以出租的住房，也能夠及時出租出去；第三，加強房地產投資理財知識的科普教育，讓每個家庭都自覺的把住房有效的利用起來；第四，調整過去過嚴的住房限購限貸政策，促進剛需、改善性住房需求的釋放，減少房屋的待售面積和空置。

知名地產分析師嚴躍進表示，將空置的房源轉變為可租賃的房源，或也是一個思路。

以湖南長沙為例，今年5月8日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組印發《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》（簡稱《方案》）。《方案》指出，已實現網籤備案交房或已辦理不動產登記的房屋，盤活供作租賃住房後，不納入家庭住房套數計算。

長沙出台的這一試點方案，旨在暢通新房、二手房、租賃住房市場通道，引導剛需、改需和租賃需求的統籌與分流，促進房地產市場良性循環。

（澎湃新聞記者 計思敏）