四問住房“高公攤”現象：標準和明細能否“曬在太陽下”

買下一套房，近一半都是“公攤面積”？

近日，一則“110平方米的房子到手僅61平方米”的新聞引發關注。公攤面積從何而來？近一半的公攤面積又是否合理？

公攤面積從何而來？

一般認為，公攤面積包括兩個部分。

記者查閲資料發現，1995年原建設部印發的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》(試行)中明確，公用建築面積由以下兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衞室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；2.套(單元)與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆(包括山牆)牆體水平投影面積的一半。

相對而言，套內建築面積才是完全屬於業主所有的部分。

北京金訴律師事務所主任王玉臣指出，建築面積包括套內建築面積和分攤的建築面積，套內建築面積是業主專有的部分，即關上家門就是套內建築面積。而大家分攤的面積則屬於業主共同所有的，並非專有，比如樓道、電梯、物業用房等等，這些就屬於公攤面積。

王玉臣明確告訴記者，對於購房者來説，公攤部分是客觀存在的。

買房一定要計算公攤面積嗎？

既然“公攤”的部分必然存在，那麼買房一定要計算公攤面積嗎？

王玉臣稱，“可以在房屋銷售的時候，不以建築面積對外銷售，以除去公攤面積後的套內建築面積或套內使用面積進行銷售。”

記者注意到，根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建築面積或者建築面積計價。

上述《辦法》明確，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建築面積計價的，商品房買賣合同中應當註明建築面積和分攤的共有建築面積。

公攤面積多少算合理？

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，現行規定對於公攤面積大小沒有比例限制，主要與新盤項目的規劃設計、配套設施有關。從業主的角度看，套內起居生活面積與社區公共服務面積此消彼長，取決於業主的訴求。

李宇嘉認為，多層次住房消費並存的情況下，對不同類型的新盤項目，在規劃設計及報批階段，就應對公共服務為主的公攤佔用做出合理的規劃指標限定，畢竟房子和公服都是給業主用的。

公攤明細能否“曬在太陽下”？

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，對於一些明顯超出常規的“高公攤”現象，需要進行嚴管。尤其是要防範房企營銷人員各類虛假的、誤導的、含糊的或有歧義的營銷，導致購房者放鬆警惕和疑問，最終在購房中面臨各類問題。

在嚴躍進看來，實際得房率明顯偏離正常水平的樓盤“都屬於問題樓盤”。

李宇嘉則指出，社區生活離不開公攤。其中最重要的是，標準和明細一定要“曬在太陽下”，同時監管要跟上。

李宇嘉建議，要制定不同類型社區的公攤指引；公攤部分的內容要明晰，經營的部分要將經營收益歸屬全體業主，納入物業維修基金，或者抵扣物業費；房屋交付時，獨立第三方要對公攤面積進行實測並公示；探索公攤部分定價和套內定價的差異化。

“公攤面積一再被詬病、被質疑，意味着當務之急是要明確產權意識、夯實侵權必究。”他説。

（作者 劉陽禾 左宇坤）