銷售額腰斬、庫存去化難，央企中海宏洋危機顯現

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）不同量級城市的樓市熱度還在不斷分化，一線已現回暖趨勢，二三四線城市繼續量價齊跌，如何清理這些城市積壓庫存，已經成為全社會不得不重視的問題。

同時，紮根在弱二線及三四線城市的房企流動性危機再度加深，即便央國企也不能例外，中海宏洋就是其中之一。

8月17日，中海宏洋發佈年中業績報告，上半年企業合約銷售額208.17億元，合約銷售面積共199.21萬平方米，同比分別下跌51.9%及37.5%。

報告期內，中海宏洋營業收入297.86億元，較去年同期上升15.8%；不過受到部分地區房價下降等因素影響，企業增收不增利狀況更為嚴重，上半年歸屬於股東淨利潤為24.5億元，較去年同期下跌9.3%。

值得注意的是，銷售額腰斬也為企業現金流帶來一定壓力。

同日，中海宏洋公告完成“以股代息”計劃，即向股東配發新股來代替股息現金分紅，一次性節約了5.42億港元賬面資金。

有行業人士向觀察者網指出，通常以股代息為企業在高速擴張或遭遇流動性危機等現金流吃緊的情況下發生，從融資作用來看與債轉股、配股融資等操作異曲同工。不同的是，以股代息在股價高位時對企業更有利；如今地產股普遍低位運行，對於企業與股東來説，都不是好事。

股東輸血，屯糧過冬

公告顯示，此次中海宏洋共計配發新股1.36億股，配發總額相當於5.42億港元，每股價格約3.98港元。據此，相當於股東為企業一次性輸血5.42億港元。

其中，控股股東中國海外發展集團（下稱“中海集團”）就其所持有的13.12億股股份（佔配發以股代息股份前全部已發行股份約38.32%）全部選擇以以股代息股份方式收取末期股息。

也就是説，中海集團以放棄3.94億港元現金分紅為代價，獲配中海宏洋新股9879.26萬股，控股股東地位不變。

要知道，作為控股股東的中海集團同樣為房地產上市平台，在目前行業背景下，自身流動性也難言寬裕。

事實上，通過這種方式變相補血的不止中海宏洋，就在幾天前，頭部民營房企龍湖集團也同樣採取發佈了以股代息計劃，大股東和二股東分別吸納新股1.34億股和6629.44萬股以代替股息，合計為龍湖節約賬面資金約55.57億港元。

而作為央企下屬上市平台，中海宏洋自有其優勢。

8月15日，在行業融資普遍受限的前提下，中海宏洋2022年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為已反饋。該債券品種為小公募，擬發行金額50億元。

因此，在行業人士看來，中海宏洋和龍湖等類型房企，或背景深厚，或自身作為頭部優質民企，短期內現金流應當不存在太大問題，以股代息、發行新債等動作更類似於屯糧過冬，以應對日漸下行的樓市危機。

按照“三道紅線”評判標準，企業2022年中期的現金短債比1.4，淨負債率46.9%，扣除預收款後的資產負債率則為68.2%，穩居“綠檔”。

去庫存是首要任務

需要指出的是，根據財報數據，截至2022年中期，中海宏洋的日常經營性債務規模約為436.78億元，期內企業現金及等價物為197.78億元，仍存在資金缺口346.19億元。

而截至目前，中海宏洋積壓庫存達到1358.46億元，下半年至少需要完成25.48%的庫存去化才能成功覆蓋現有日常債務。

這一去化指標放在往年自然可以輕鬆完成，或者庫存集中在一線及強二線城市也不是問題。但恰恰相反，中海宏洋的主要佈局城市就集中在弱二線及三四線城市。

公告顯示，企業上半年銷售額最高的城市為銀川，達到27.15億元，其次為泉州、合肥、唐山、金華、汕頭、泰州、蘭州、南通等地，銷售均在8億元以上。

新增土儲方面，上半年中海宏洋斥資54.66億元，新增9個項目，合計樓面面積101.44萬平方米，同樣位於汕頭、銀川、南通、南寧等地。

根據日前國家統計局發佈的1-7月新房成交量統計數據，除一線城市略微有回暖趨勢之外，其他城市延續“量價齊跌”狀態，二線城市銷售額下降了48.5%，三線下降了48.6%。

這也是各大頭部地產商都在強調“深耕一線及強二線”的根本原因。

而中海宏洋的降幅還要超過平均值，企業前7月合約銷售額234.08億元，同比下降50.8%。

因此，下半年如何保障佈局城市的庫存去化，將成為企業面臨的最大難題。

對此，中海宏洋董事會主席莊勇依舊保持信心，他表示，房地產作為中國國民經濟第一大支柱行業，房地產企業亦是拉動地方經濟增長的重要力量，同時城市家庭住房資產佔中國居民財富總資產比例約為七成。因此，房地產行業的良性循環和健康發展對於中國經濟發展和金融風險防範具有重要的系統性影響。

莊勇預計，2022年下半年，隨着受疫情影響的國內經濟發展趨勢向好，中央政府實行政策寬鬆的主方向，金融政策仍有較大的調整空間，房地產相關政策亦會進一步釋放成效，房地產行業的信心逐步改善，房地產行業將走向平穩發展。

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