走出地產母公司舒適圈，雅生活如何佈局未來？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）受到房地產主業波及，曾被無限看好的物管企業擴張速度明顯下降，轟轟烈烈的收併購大戲也不免虎頭蛇尾。

8月18日，規模位列行業頭部、背靠雅居樂和綠地控股兩大房企的雅生活服務發佈2022年中期業績報告。

數據顯示，企業上半年實現營業收入76.2億元，同比上升22.0%；毛利潤約20.53億元，同比上升9.5%；股東應占淨利潤約10.58億元，同比減少7.4%。

75%集中於一二線城市

數據顯示，上半年儘管並未發生較大規模物業收併購，但雅生活在管面積仍保持一定增幅，達到5.29億平方米，較去年末增長3968萬平方米；合約面積達7.06億平方米，較去年末增長4341萬平方米。

截至2022年中期，雅生活服務在管項目達到4383個，覆蓋全國31個省、直轄市和自治區的223個城市。分區域看，雅生活服務在管項目中有33.4%位於長三角城市羣，20.0%位於粵港澳大灣區，9.7%位於山東半島城市羣，7.7%位於成渝城市羣，其餘分佈於中國其他區域。

從營業收入構成上來講，主要來自物業管理服務、業主增值服務、城市服務及外延增值服務4個部分，其中物業管理收入佔比超過6成。

需要指出的是，物業管理作為房地產開發下游產業，佈局走向也深受樓市影響。

一方面，雅生活大幅增加非住宅物業比重，截至6月末，其在管面積中住宅類業態佔比僅為43.3%，已經不足半數；非住宅類公建佔比達44.8%，商業及辦公佔比11.9%。按收入劃分，住宅服務營收佔比為42.0%，非住宅服務佔比為58.%。

另一方面，企業佈局城市也在向能級較高區域聚集。

雅生活管理層在業績會上表示，其5.29億平方米在管面積中，75%在管面積集中於一二線城市。

在居住業態上，雅生活採取“城市分級”策略，圍繞既定戰略和深耕城市增加存量管理密度、培育及增加長期合作伙伴企業客户黏性，先後在上海、廣東省、山東省、福建省等地獲取超25個住宅存量項目。此外，雅生活還通過收購合作，整合位於北京的超大型小區項目，鞏固其一線城市佈局。

在非居業態，雅生活不斷加強與成員企業之間的資源聯動，先後收穫新增合同金額過億的廣東省中國移動多個服務標段、上海綠地外灘中心商業二期、廣東美術館、汕頭大學、大興機場海關大樓、華東多條軌道交通線等，覆蓋政府辦公、高端商寫、高校、軌交及公眾場館等多個細分業態的項目管理權，持續推進全國化多元業態佈局。

第三方拓展佔新增總量近八成

值得注意的是，在房企母公司銷售遇阻、大規模收併購遭遇資金難題的背景下，物管企業想要保持規模優勢，很大程度上取決於在第三方市場的自拓能力。

財報顯示，雅生活報告期內第三方市場拓展新增合約面積超過3500萬平方米，佔總新增合約面積的比例高達79.1%，對應新增年化合同金額超12億元。

按照中國指數研究院日前發佈數據，雅生活上半年第三方拓展面積位列行業前二位。

不得不説，這是整個行業轉變的典型代表。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，在過去數年間，幾乎所有的物管企業都是依賴於地產母公司的規模高速擴張而崛起，雅居樂更是背靠雅居樂與綠地控股兩大房企，才得以將在管面積迅速拉昇至所有上市物企TOP4。而在這個階段，包括雅生活在內的絕大多數物企，來自母公司的在管面積可以佔到90%以上。

至2021年下半年以來，樓市遇冷，包括雅居樂與綠地在內的幾乎所有房企銷售額大幅縮減，新增土地儲備幾乎為零。因此，物管企業想要保持規模優勢，就不得不走出“舒適圈”，從各個方面努力提升第三方市場的自拓能力。

此外，積極培養第二賽道、謀求多元化發展也是行業競爭的常態。

譬如雅生活上半年收入佔比高速飆升的城市服務板塊。截至2022年6月，城市服務收入達6.4億元，同比增長302.4%，佔總收入比重從上年同期的2.6%一躍增長至8.4%。

管理層在業績會上坦言，上半年企業新獲取鄭州市二七區京廣路等街道環衞保潔及管理服務項目等多個大型城鄉環衞一體化項目，新增年化合同金額超億元。8月，雅生活獲取深圳市龍崗區橫崗街道城市管家服務項目，年化合同金額約1.2億元，總合同額約6億元。

並且，下半年企業還將推進增值服務體系全面發展及落地，未來3-5年內孵化多個拳頭產品，實現細分賽道領跑。

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