潘石屹的外患與內憂

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）在經歷了去年私有化被叫停、公司多項目被調查罰款等一系列“糟心事”之後，今年的SOHO中國無奈繼續過上了“包租公”生活。

8月18日，SOHO中國發布2022年度中期業績公告。上半年，企業實現營業收入8.96億元，全部為租金收入，同比增長約11%。

同時，在暫時擺脱了“罰款噩夢”之後，憑藉83%的超高毛利率，企業成功扭虧為盈，實現歸母淨利潤1.91億元。

外患：租賃市場承壓

公告稱，上半年SOHO中國租金收入增長主要得益於兩個最新竣工的項目，即麗澤SOHO與古北SOHO的良好業績。其中，2020年初新入市的麗澤SOHO出租率82%，也是企業今年唯二出租率保持上漲的商業項目之一（項目去年出租率為80%）。

潘石屹在公告中表示，受新冠肺炎疫情影響，2022年一、二季度京滬兩地寫字樓租賃市場回暖趨勢受阻，空置率回升，租金回落。

根據戴德梁行發佈數據，2022年上半年，北京和上海甲級辦公樓淨吸納量分別為44.4萬平方米和30.1萬平方米，較2021年同期均有顯著下降。同時，市場租金也在連續三個季度上漲後再度回落。

對於SOHO中國而言，截至6月末，除麗澤SOHO與銀河及朝陽門SOHO微升之外，其他自持項目出租率較2021年底均呈現出下滑趨勢，最大降幅達10%；平均出租率從去年末的接近85%下降至不足80%。

財務方面，擺脱了傳統房地產開發行業束縛的SOHO中國並未表現出過多的流動性壓力。截至6月末，企業總借貸共計約167.30億元，其中16.13億元將於1年內到期，流動資產合計35.03億元，足夠覆蓋短期債務；淨資產負債率約為44%，平均借貸成本約4.7%。

值得一提的是，企業今年年初還曾發佈一份降負債計劃，宣佈以7折價格銷售3.2萬平米京滬物業，覆蓋銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場等項目，涵蓋辦公、商業及公寓等業態，銷售所得將全部用於降負債、不分紅。

SOHO中國表示，此次資產出售，是為了優化資產結構、緩解資金壓力，通過“減負”前行，以更加靈活的姿態應對市場變化，尋求長期健康發展。

不過就目前來看，潘石屹的這份促銷計劃顯然並無結果，企業資產負債表中“持作銷售用途的已落成物業”仍顯示為17.38億元，相較2021年底反而有略微增長，且上半年企業營收也全部顯示為租金收入。

對於下半年，SOHO中國預計，隨着大批上半年推遲交付新項目的大量入市，租賃市場將持續承壓。

同時，企業也認為，隨着新冠疫情影響逐步消退，政府各項紓困激勵政策和穩定經濟發展實施方案陸續出台，市場活躍度必將逐步回升，經濟運行亦會逐步迴歸正常，併為下半年寫字樓市場重振奠定信心和基礎。

內憂：偷税漏税、內幕交易等帶來麻煩不斷

不過，租賃市場壓力如何對於潘石屹而言僅僅是“外患”，其所影響的租金收入或者企業現金流狀況，對於幾年前“錢已經賺夠了”的潘石屹而言不過疥癬小疾。

更令潘石屹頭疼的則是企業內部，多年來無往不利的各式小花招，如今根本經不起真正的調查，為他帶來接連不斷的麻煩。

就在上個月，SOHO中國公告稱，首席財務官倪葵陽因涉嫌公司股票內幕交易，正在接受調查。

同時，SOHO中國極力撇清關係，稱公司董事及其他高管均不知悉有關涉嫌內幕交易的情況，亦沒有被調查。

公開資料顯示，倪葵陽在2008年加入公司，於2014年出任副總裁，並於2018年10月擔任首席財務官至今。

有知情人士向觀察者網透露，倪葵陽是過去兩年SOHO中國與黑石的交易計劃中，除了潘石屹之外最接近交易的成員之一。而從2020年初至去年9月，黑石私有化SOHO中國的交易一波三折，導致後者股價頻繁震盪，其中重要節點的單日漲跌幅就可能超過35%，其中潛在利益巨大。

因此他猜測，倪葵陽所涉及“內幕交易”大概率與此有關。

而事實上，自去年9月這場私有化交易全面宣告終止，企業就被接踵而至的麻煩忙得焦頭爛額，其中涉及多次行政處罰。

如2021年12月，企業就曾因偷税漏税一次性被罰款數億元。

據國家税務總局北京市税務局消息，SOHO中國控股子公司北京建華置地有限公司，在SOHO尚都項目（二、三期）土地增值税清算和企業所得税彙算清繳中，違規多扣成本，進行虛假申報，少繳土地增值税和企業所得税1.98億元。

根據《中華人民共和國税收徵收管理法》《中華人民共和國行政處罰法》等法律法規規定，税務部門依法追繳税款、加收滯納金並處2.5倍罰款共計7.09億元。

同月，SOHO中國旗下7家物業公司因存在電力價格違法行為，違反了《中華人民共和國電力法》相關規定，被上海多地市場監管部門罰款累計約8664萬元。

而此次處罰涉及的7家物業公司，旗下所管理的7初辦公樓剛好是SOHO中國物業在上海服務的全部項目。

對此，SOHO中國也只能選擇“誠懇接受，堅決落實，並按期全額繳納上述税款、滯納金及罰款。”同時，將充分吸取經驗，進一步提高自身的專業技術水平與管理能力，切實履行社會責任，更好地服從和服務於經濟社會發展大局，努力為國家經濟高質量發展多做貢獻。