濱江集團平衡術：上漲的負債規模和走低的融資成本

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）部分房企削減開支抵禦寒冬之際，濱江集團因逆勢拿地、重倉杭州、屢次發債受到關注。

近日，濱江集團發佈2022年半年度報告。期內，濱江集團實現營業收入106.9億元，同比減少44.86%；實現歸母淨利潤12.84億元，較上年同期增長1.34%；扣非淨利潤12.82億元，同比增長1.58%。

對於營業收入的下滑，濱江集團表示，主要由於本期交付樓盤收入較上年同期減少所致。期內，濱江集團順利交付仁恆濱江園、萬家花城慶和苑、金華錦翠藍庭、寧波海語天下、壹號院二期、澄品101、杭語藍庭、義烏萬家風華和永康悦虹灣等10個項目。

“淨利潤增長主要受益於非並表的聯合營項目。”華泰證券研究院陳慎發佈研報表示，濱江集團聯營企業結轉較多，推動投資收益達到9.0億元，而2021年同期僅為0.5億元；其次，少數股東損益佔比同比減少15.7個百分點至20.0%。

杭州“掃貨式”拍地

濱江集團於1996年成立於杭州，從事房地產開發及其延伸業務，由於常年在杭州的權益、全口徑銷售額位列眾房企首位，被業內稱為“杭州一哥”。

6月7日，濱江集團旗下一網紅盤發佈購房意向登記結果，公示名單中“戚*興”吸引眾人目光，只因該名字與濱江集團董事長戚金興高度重合。事後證明，“戚*興”確實為濱江集團董事長戚金興，但限於288套總房源、36.5%綜合中籤率，順位為525號的戚金興與這套豪宅有緣無分。

濱江集團董事長搖不到自家豪宅，被部分業內人士定性為炒作，但並不影響其向外傳遞即使杭州新房銷售下滑但濱江集團項目仍不愁賣的訊號。據統計數據顯示，2022年1-6月，杭州商品房銷售面積632.3萬平方米，同比下降48.04%，而同期濱江集團實現銷售額683.93億元，同比僅下滑22.21%。

此外，“22%的幅度相比於TOP20約37%的平均降幅來説要樂觀不少。”億翰智庫研究總監於小雨表示，期內濱江集團毛利潤率和淨利潤率分別為21.0%和15.0%，依然保持在較高的水平。

得益於業績下滑幅度的減少，濱江集團以683.93億元銷售額位列克而瑞行業銷售排名第13位，較2021年末提升了9位，並再次成為杭州房企新房銷售冠軍。

不過，杭州新房銷售不暢還是影響到了濱江集團業績的完成率，導致其僅完成業績目標的42.75%-45.6%。此前，濱江集團管理層在投資人電話會上表示，2022年全年的銷售目標為1500億元至1600億元。

和“銷冠”相比，濱江集團在杭州“掃貨式”拍地更不容忽視。2月10日，杭州成功出讓35宗商業用地，成交總價達112.6億元，其中。濱江集團通過合作的形式拿下四堡七堡單元、景芳三堡單等4宗地塊，成交總金額達22億元。

為商業用地成交金額貢獻近2成的濱江集團，在涉宅用地上的佔比更高。4月25日，杭州舉辦首輪集中供地中，合計出讓60宗涉宅地，總起價797.9億元，其中，濱江集團合計競得11宗地塊，斥資184.34億元，位居地塊數量和金額的首位。

兩個月後，濱江集團直接撐起當時杭州土拍的半壁江山。資料顯示，第二輪集中供地中，杭州出讓45宗涉宅地，總起價529.5億元，其中濱江集團以一己之力拿下12宗地塊，斥資224.62億元。

包含上述23宗杭州地塊，濱江集團期內共新增土地儲備項目30個，新增項目土地面積合計149.4萬平方米，新增項目計容建築面積合計366.3萬平方米，新增土儲貨值權益比例57.5%。

截止2022年上半年末，濱江集團土地儲備中杭州佔62%，浙江省內非杭州的城市包括寧波、嘉興、温州、金華、湖州、台州等二三線城市佔比22%，浙江省外佔比16%。

“經投資部測算，公司從杭州第一批集中供地中獲得地塊平均淨利潤率8%左右，第二批獲得地塊預計淨利潤水平較第一批地略有提高。”為了追平去年“1%-2%的淨利潤水平”地塊，濱江集團管理層決定，計劃今年銷售從2022年杭州第一、第二批土地集中供地中拿的地。

有息負債規增加超百億元

大手筆頻繁拿地和“借新還舊”，在一定程度上推高了濱江集團的債務規模。

1月25日，濱江集團發佈2022年度第二期超短期融資券，發行金額9.3億元，發行期限210天，全部用於歸還發行人存續期債務融資工具本金及利息；一個月後，濱江集團再次發行2022年度第一期短期融資券，該債券註冊金額16.2億元，該期發行金額7.2億元，同樣用於歸還濱江集團存續期債務融資工具本金及利息。

不可否認的是，濱江集團是眾多民企中為數不多的能夠在公開市場發行債務的企業。“2022年上半年，濱江集團合計成功發行了3筆共26.1億元的短期融資券，同時綜合融資成本進一步下行0.2個百分點。”億翰智庫研究總監於小雨表示，濱江集團下半年境內債到期規模為24億元，公開市場償債壓力不大。

數據顯示，2017年至2021年，濱江集團平均融資成本分別為6%、5.8%、5.6%、5.2%，4.9%。截至報告期末，濱江集團平均融資成本僅為4.7%，達到企業歷史新低。

有息負債規模方面，截止2022年6月底，濱江集團有息負債規模558.07億元，較2021年底的457.62億元增加了100.45億元。其中，銀行貸款佔比78.3%，直接融資佔比21.7%，債務結構清晰。

此外，濱江集團“三道紅線”監測指標雖然持續保持“綠檔”，但有兩項數據並不穩定。

具體來看，截至2022年6月30日，濱江集團淨負債率為85.79%，較2021年底的65.97%增加19.81個百分點；短期債務為178.96億元，期末貨幣資金197.79億元，現金短債比為1.11倍，低於2021年底的的1.51倍。

截止2022年6月末，濱江集團共獲銀行授信總額度1114.4億元，較上年末增加34%，授信額度已使用498.4億元，剩餘可用616億元，佔總額度的55%。直接融資可用額度上，截止報告期末已獲批尚未發行的公司債額度6億，註冊完成尚未發行的短期融資券額度35億元。

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