金地凌克：做好“平衡”，應對市場較長恢復期

“目前市場處於從低谷逐漸恢復的過程中，我們會做好所有準備，去應對市場可能比較長的恢復過程。”金地集團董事長凌克在29日的業績説明會上如是説。

而在這個漫長的下行週期中，整個房地產行業仿若一座重新洗牌搭建的金字塔。

底端是近半瀕臨破產的中小民營房企，中層則在勉力維持，暫未出現實質性違約。

部分及時收縮防線，以保持流動性穩定的房企，已經是站在上層的少數，“增收不增利”“以價換量”在所難免。

而在這其中，只有極少數能夠做到在財務穩健的基礎上，實現降本增效、逆勢增長，真正站在了金字塔最頂端。

作為混改房企中的典型代表，昔日“招保萬金”之一的金地正是能夠延續利潤正增長、重回“塔頂”幾家房企之一。

利潤率逆勢增長

受行業大環境影響，上半年樓市銷售額不斷探底。

據克而瑞地產研究中心統計，2022年1-6月，百強房企全口徑銷售金額同比下降51%。即全國最大規模的一批房企，人均銷售與回款“腰斬”。

同時，為了確保現金回款，降價促銷、以價換量着比比皆是，從去年開始“增收不增利”就已經是整個行業的常態了。

在諸多不利因素衝擊下，合理的城市佈局與健康的財務底藴所發揮出的作用往往超乎市場想象。

財報顯示，2022年上半年金地經營業績同樣不可避免受到行業波及，簽約銷售額1006.1億元，同比下滑38.21%；營業收入281.12億元，同比下降18%。

但其在資本市場最為關心的股東淨利潤方面，卻不降反增，達到19.65億元，同比上升約8%；房地產業務結算毛利率為21.18%，較去年同期提高了6.93個百分點。

對於利潤率上升，金地管理層給出的答案非常簡單——主要受本期結轉結構影響所致。

儘管在行業大勢之下，幾乎所有房企都不約而同地表示“聚焦一線與強二線等高能級城市”，然而真正做起來卻並不容易。

在現金流普遍吃緊的前提下，房企拿地積極性，或者説拿地能力大幅下滑，尤其是民營房企。越是高能級城市拿地意味着需要更多的可支配現金，除了幾家大型央企之外，恐怕沒有房企能夠承擔這樣的資金壓力與風險。

70%土儲位於一二線

因此超前的佈局眼光和精準拿地能力是其中關鍵。

而充裕的土地儲備，讓金地在投資節奏與推盤節奏上保留着足夠的靈活度。

從上半年銷售佈局來看，金地貨源主要分佈於華東、東南和華南等市場穩定的區域，在深圳、上海、北京、南京等核心城市市佔率排名位居前列。

其中，深圳、上海兩個城市的銷售規模分別超過了150億元和130億元。

結合房地產市場形勢的變化，2022年以來，金地在拿地方面以"量入為出"為原則進行投資，進一步加強了對一二線城市的投資佈局，連續在北京、上海、西安、廈門、長沙等地有所斬獲，權益投資額約71億元，新增權益土地儲備約56萬平方米。

截至6月底，金地總土地儲備約6193萬平方米，其中70%位於一二線城市，剩餘30%位於強三四線城市。

在凌克看來，“平衡發展觀”對於金地的逆勢崛起至關重要。“努力追求規模和利潤的持續均衡增長，在行業收益率顯著承壓受限的大背景下，公司將不斷提高投資質量和經營效率來實現均衡發展的目標。”

穩定的現金流是基礎

值得注意的是，規模與利潤的平衡增長，勢必建立在穩定的財務流動性基礎上。

特別是面對資本市場的恐慌情緒，沒有過硬的資金實力，任何一家企業面對股債兩市不斷震盪恐怕都無力招架。

就在幾日前，數家頭部民營房企接連遭遇做空危機。

對於金地而言，導火索僅僅是因為合作開發項目可能存在的未知風險。

金地的回應也很直接：已測算合作項目的風險敞口，只有5億元；而目前金地賬面貨幣資金高達648億元，其中可以自由支配的比例在70%以上。

在這個“比慘”的行業，恐怕沒有什麼比“現金”更能安定人心。消息一出，股債兩市紛紛止跌。

截止6月末，金地集團剔除並不構成實際償債壓力的預收款項後，實際資產負債率為66.9%，淨負債率為57.8%，剔除受限資金後對一年內到期的有息負債的覆蓋倍數仍有1.38倍，三道紅線各項指標繼續保持在綠檔水平。

債務方面，截至2022年7月，企業已順利完成境內外公開市場合計約98億元到期債券的償還，其中包括3月份12.8億元的公司債、6月份2.5億美元的境外債券、7月5日15億元的中期票據、7月13日40億元的公司債券、7月25日2億美元境外債券。

短期之內，2022年境內僅剩一筆將於10月到期約27億元公司債需要償還；未來兩年，境外僅有一筆將於2024年8月到期的4.8億美元債，輕鬆覆蓋。

更遑論在這個融資渠道普遍受限的年代，金地2022年還新增了銀行授信超150億元，目前剩餘可用銀行授信規模超過1700億元。且上半年債務融資加權平均成本為4.54%，較去年進一步下降。

在穩健的財務指標下，即便素來對中國房企較為“苛責”的國際評級機構標普和穆迪，也選擇維持給予金地的長期信用評級分別為BB、Ba2。

多元化業務均衡增長

除地產主業之外，金地的平衡之道還體現在積極深化產業園、商業物業、出租型公寓等持有型物業的佈局上，以應對房地產縮量時代的到來。

代建業務方面，截至6月末，金地管理業務佈局全國超40座城市、管理服務項目約90個，累計簽約管理面積超1600萬平方米，住宅項目累計貨值超1000億元。

同時在商辦、商住、公建領域均衡發展，商辦項目累計投資規模超420億元，政府公建項目累計簽約面積超360萬平方米。

今年上半年，企業剛剛簽約位於深圳、西安、武漢、蘇州、天津、青島等城市的20餘個持有型物業項目。

物業服務方面，上半年金地智慧服務合約管理面積達3.6億平方米，較2021年末增長9%，其中在管面積達1.94億平方米。

值得一提的是，企業對於持有型物業的投資同樣強調聚焦高能級城市，重在“質”而非“量”。

據管理層透露，目前對於持有型物業投資較為保守，但資源都非常優質，如上海、南京、杭州、深圳、東莞等核心城市的產業園，出租率都穩定在較高水準，加之金地中心等商業物業，未來均具備更大投資空間。

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