卓越商企服務：獨得大廠垂青

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“利潤、合同保有，市場佔有率和品牌。”卓越商企服務首席運營官楊志東表示，在後疫情時代、市場經濟嚴重下行的大環境下，這四大指標將是卓越商企服務繼續生存發展下去的基點。

8月29日，卓越商企服務舉辦2022年中期線上業績發佈會，董事會主席執行董事李曉平、執行董事總經理郭瑩、首席運營官楊志東、財務總監公司秘書呂力出席會議。

管理層介紹，2022年上半年，卓越商企服務實現營業收入18.63億元，同比2021年同期的16.53億元增長13%；毛利潤5.3億元，同比增長8.4%；歸屬於母公司所有者淨利潤3.11億元，同比增長15%。

儘管營收、利潤雙雙增長，卓越商企服務仍感受到了市場的寒意。卓越商企服務集團董事總經理郭瑩直言，“相信大家都比較明顯的感受到了這一波週期性的經濟放緩，在這樣的大環境下，我們在保持公司業務持續穩健經營的同時，更加需要沉下心來夯實業務基礎。”

談規模：在管面積5008萬平方

和一些住宅切入物業賽道的物企不同，卓越商企服務業務重心集中於商務物業，在業內素有“高端商務物業第一股”的美譽。

期內，卓越商企服務實現收入18.6億元，其中商務物業、公共與工業物業、住宅物業、增值服務分別收入10.61億元、0.94億元、2.03億元、4.75億元，分別佔總營業收入57%、5%、11%、26%。

截至2022年6月30日，卓越商企服務總合約面積6894萬平方米，同比增長35.1%，合約項目數量627個；總在管全委物業面積5008萬平方米，同比增長42%，在管項目數量530個。

其中，商務物業在管面積2302.7萬平方米，佔總在管面積的46%；公共及工業物業在管面積858.8萬平方米，佔總在管面積的17.1%；住宅物業1847.2萬平方米，佔總在管面積的36.9%。

從區域來看，卓越商企服務在管項目中，位於中國經濟最發達的一線城市及新一線城市在管面積為3705.92萬平方米，佔比達74%%；位於大灣區及長三角區域在管面積分別為2202萬平方米和995.1萬平方米，佔比分別為44%和19.9%。

為保持穩定的面積增長，卓越商企服務雖有意加入收併購的隊伍，但對標的本身要求並不低。卓越商企服務表示，“第一，希望通過對收併購公司的歷史業績以及未來成長性的預判，能夠更好估值；第二，希望收購一些平台公司，進入一些新的賽道，尤其是醫療和城市服務；第三，希望在新一線和一線城市有一些佈局，可以在業務規模性上面有一些互通互利互補，打造一定的核心競爭力。”

談利潤：歸母淨利潤三年複合年增長率為35.7%

眾所周知，非住宅物業收費單價高於住宅收費，疊加增值服務的不斷髮力，卓越商企服務期內毛利率和毛利潤水平保持增長。

毛利率方面，2018年至2021年，卓越商企服務銷售毛利率為24.06%、23.61%、26.29%和27.68%，自2019年起穩步上漲，截至2022年上半年毛利率為28.44%，較2021年底增加0.76個百分點。

從業務類型來看，增值服務和其他業務毛利率是拉高整體毛利率的主要原因。數據顯示，2022年上半年卓越商企服增值業務毛利率是40%，其他業務毛利率為73%，均高於基礎物業管理服務的23.4%。

“上半年在增值業務多元化持續增長的基礎上，我們着力於建築機電服務和卓品商務服務不斷延伸業務邊界和跑通模式，在主營業務基礎上，利用我們對商務物業設備設施管理的專業能力和B端優質客户資源，持續構建增值業務雙增長曲線。”郭瑩説道。

毛利潤方面，半年報顯示，卓越商企服務上半年淨利潤3.28億元，歸母淨利潤實現3.11億元，歸母淨利潤三年複合年增長率為35.7%，淨利率17.6%保持良好水平。2022年上半年毛利潤5.30億元，相比於2021年、2020年分別為4.89、3.12億元的毛利潤水平實現持續增長。

值得一提的是，在部分物企盲目收併購導致毛利率下滑的同時，卓越商企服務在2021年底出售了兩家收併購公司，並收回投資款3.5億元。若剔除這個影響，今年上半年的業績對比去年同期，收入增長率是33%，歸母淨利潤增長率是23%。

對此，楊志東表示，卓越商企今年非常關注利潤率，所以主動清掉了利潤率比較低的一些盤，另外在新拓的盤上把利潤率調高，整體希望實現比較好的水平。

談外拓：第三方業務佔比約6成

如果説卓越集團開發商務物業項目，已經成為卓越商企服務穿越週期的壓艙石，那麼，第三方非住宅項目無疑是卓越商企服務業績增速的助推器。

數據顯示，截至2022年6月30日止六個月，卓越商企服務商務物業收入10.61億元，較2021年同期的9.4億元增加12.87%，其中，來自來自卓越集團開發收入同比增加5.4%，來自第三方市場拓展收入同比增長17.4%。

也就是説，第三方市場拓展收入的增加，直接拉高了卓越商企服務商務物業的整體收入。得益於此，期內卓越商企服務基礎物業管理服務收入為13.58億元，較2021年同期的12.69億元增加7.0%。

總的來看，卓越商企服務來自第三方的基本物業服務收入10.79億元，佔總營業收入的58%；新拓第三方非住宅項目87個，年化合同金額3.61億元，總合同金額達到13.06億元，其中來自卓越商企自有平台的拓展貢獻比高達97%。

觀察者網瞭解到，大客户戰略、收併購、合資公司平台，是卓越商企服務常見的第三方項目來源。

以大客户阿里、騰訊舉例，期內，卓越商企服務從阿里方拿下了總建築面積近100萬方的阿里全球總部－西溪五期項目，合計取得增量業務年化合同金額1.03億元，項目總合同額3.8億元；卓越商企服在騰訊大客户的業務增量也同樣可觀，總合同額達到了2.54億元。

截至目前，FM綜合業務園區方面，卓越商企服務新拓展東莞OPPO總部、杭州網易一園區、廣州小鵬汽車、武漢藥明康德華中基地等項目；PM高端商務寫字樓方面，卓越商企服務拓展兆鑫匯金廣場、傑美特大廈、招聯大廈、增城粵港澳大健康產業園、深圳奧比中光科技大廈、深圳奧比中光科技大廈、世方里商業等代表項目。

在兼顧住宅、商業物業之餘，卓越商企服務早已將觸角伸至政府、國資平台。郭瑩表示，“公司與多個政府、國資平台成立了合資公司，藉助政府資源優勢，併發揮我們在商務物業領域的專業運營經驗和資產經營、企業服務能力，共同開拓業務市場。”

以山東地區舉例，卓越商企服務在該區域與多家國資平台合作，獲得超過160萬平方米的商辦、產業園區等存增量項目。

值得一提的是，自2021年進入醫療賽道後，卓越商企服務有意深耕醫療產業。數據顯示，2022年上半年通過市場化拓展獲取城市軌道交通、醫療物業等新賽道業務年化合同金額超過4000萬。

楊志東表示，“上半年我們也簽了多個醫療項目。除了上半年市場化，我們也開發了以醫療為背景的標的，我們會持續加大布局，下半年我們會考慮這個市場的延伸和深化。”

本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。