多地成立房地產紓困基金：撬動多方資本，盤活行業流動性

在中央政治局會議首次提出“保交樓、穩民生”的背景下，近期以來，多地政府牽頭，聯動地方AMC、地方國企等多種形式的國有資本，共同成立房地產紓困基金。

多地設立房地產紓困基金

據中指研究院統計，今年以來，包括鄭州、南寧、浙江、湖北、陝西等省市明確設立紓困基金，穩定房地產市場發展。

以鄭州為例，今年8月5日，《鄭州市房地產紓困基金設立運作方案》正式發佈，按照方案內容，鄭州市房地產紓困基金按照“政府引導、多層級參與、市場化運作”原則，由中心城市基金下設紓困專項基金，規模暫定100億元。

紓困專項基金重點通過引導、鼓勵央企、省級國企等社會資本以及AA以上的市、區兩級國有投融資公司等主體，以市場化、法制化方式參與盤活市域內未來銷售收入能夠覆蓋項目投資的存量房地產項目，紓解房企短期出現的資金流動性困難，並通過將盤活資金專項用於危困房企問題樓盤項目，解決部分社會關注的停工停按揭月供問題。

當前，鄭州基金首單紓困項目已經落地。據悉，由鄭州國家中心城市產業發展基金股份有限公司作為母基金出資設立的鄭州市房地產紓困基金牽頭，鄭州地產集團有限公司參與，與建業集團就北龍湖金融島寫字樓項目達成合作。

另以南寧為例，據南寧日報消息，廣西壯族自治區南寧市設立南寧市平穩房地產基金，基金首期規模30億元，首筆出資已於8月18日完成繳付，後續資金將陸續到位，現已圍繞“保交樓、穩民生”開展工作，對部分項目進行調研。

中指研究院報告指出，當前房地產企業風險事件時有發生，涉及的問題項目數量較多、分佈廣泛，對市場、民生均帶來很大風險。“保交樓、保民生、保穩定”成為化解房地產市場風險的首要原則，因此出險項目的收併購也就成為了主要手段。

從市場的響應程度及收併購的進程來看，大致可分為兩個階段。第一階段為今年上半年，以收併購融資的定向放鬆為主，同時部分房企切實開展了項目層面的收併購。第二階段則在下半年開始，主要以紓困基金形式推動風險化解。

撬動多方資本盤活流動性

中指研究院企業事業部研究負責人劉水指出，今年7月28日，中央政治局會議首次提出“保交樓、穩民生”，強調“穩定房地產市場”。當前，多個地方政府積極行動，如鄭州、南寧，聯動地方AMC、地方國企等，共同成立房地產紓困基金， 通過“以少帶多”、項目收併購等方式對問題樓盤進行紓困，同時撬動多方資本，起到盤活行業流動性的作用。

中指研究院提到，紓困基金在設立形式、風格，化解的方式、目的等方面，均有明顯的特徵。

一是資金落地快、效率高。二是目的明確，“保交樓、保民生、保穩定”是紓困基金成立的根本目的，通過項目收併購等方式對問題樓盤進行解困，引導多方資本逐步消化風險項目。三是以少帶多，起到資金槓桿作用。與當前出險企業的債務規模相比，紓困基金體量並不大，但起到了一定的帶頭作用。例如鄭州的紓困基金中母基金的部分，按其描述，在項目最終的投資佔比上限為12%，撬動了約八倍的市場資金。四是對出險項目有選擇性。當前問題項目存量較大，基金能力有限，投資的主要目標為有價值的、可產生收益的項目。

中指研究院認為，短期內，紓困基金通過推動出險項目的收併購，解決了項目層面的風險問題。長期來看，紓困基金最主要的作用是通過聯動市場盤活項目之後，為相關房企注入流動性，企業可將回籠的現金注入其他項目，進而重新盤活集團的整體流動性。當各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業也有望重振旗鼓，為行業再度穩定起到支撐作用。

“市場已經築底但恢復緩慢”

從房地產銷售情況而言，當前房地產市場銷售或還在築底階段。

8月31日，萬科召開2022年中期業績推介會，萬科董事會主席鬱亮重申了其在6月股東大會上的判斷：從短期來看，市場已經築底，但恢復是一個緩慢和温和的過程。他認為市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

8月29日，美的置業管理層也判斷，目前是市場持續築底以及信心恢復的一個過程，預計今年第四季度市場會逐步恢復。

從數據上來看，8月31日，中指研究院發佈的《2022年1-8月中國房地產企業銷售業績排行榜》顯示，1-8月，TOP100房企銷售額均值為477.6億元，同比下降46.2%；其中銷售額超千億房企10家，較去年同期減少14家；超百億房企96家，較去年同期減少48家。TOP100房企權益銷售額均值為343.4億元，權益銷售面積均值為227.6萬平方米，同比分別下降47.6%和51.2%。

報告還顯示，2022年8月，房企無海外債發行，僅通過發行信用債進行融資，發行規模同比仍保持下降趨勢。其中，信用債發行規模為281.49億元，相較於去年7月494.15億元，下降43.03%。從融資成本來看，信用債融資成本有小幅上升，其中信用債平均利率為3.37%，環比增長0.08個百分點。

中指研究院指出，8月24日，國務院總理李克強主持召開國務院常務會議，會議指出要持續釋放貸款市場報價利率改革和傳導效應，降低企業融資和個人消費信貸成本。同時，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。預計隨着各項積極政策的釋放，房地產市場有望加快恢復進程，傳導至市場端及投資者的週期也會相應縮短。

（記者 計思敏）