萬科絕地反擊

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）萬科半年報超出預期，因為沒有人預測到半年前還在公開做檢討的萬科，能在市場下行期絕地反擊。

8月30日，萬科企業股份有限公司發佈了2022年半年度報告。報告顯示，上半年萬科實現營業收入2069.2億元，同比增長23.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤122.2億元，同比增長10.6%；扣非淨利潤為117.2億元，同比增長9.26%。

從數據本身來看，各項財務指標的漲幅並不大，但對比數據為2021年上半年，彼時業內雖認識到規模擴張的難度，但並未受到重創，且有不少企業的銷售規模創下了歷史同期新高。此外，2022年上半年房企置身於暴雷風暴持續、購房預期下調的大環境下，正面增長實屬不易。

回到當下，與同段位的競爭對手橫向對比，萬科是業內唯一一個營收超2000億元房企，其次為營收1623.63億元的碧桂園，曾經的“利潤王”中海排在第三，營收僅1037.89億元。這也是業內唯三營收過億的房企。

當年因放棄規模論而被嘲笑掉出老大位置的萬科又殺了回來。

相信“相信的力量”

在年中業績發佈的第二天，萬科如期召開了2022年中期業績推介會，集團董事會主席鬱亮、總裁祝九勝、執行副總裁兼財務負責人韓慧華、執行副總裁劉肖、董事會秘書朱旭出席會議。

可能是因為業內將焦點集中於萬科業績，反而忽視了以往“慣例”缺席年中業績會的鬱亮出席在業績會的現場，不僅沒有繼續“管理紅利時代”、“活下去”、“節衣縮食，籌備過冬”等消極名言，還一反往日常態給市場打了次雞血：“止跌企穩，穩中有升”。

反映在數據上，國家統計局數據顯示，1-6 月全國商品房銷售面積 6.89 億平方米，同比下降 22.2%；銷售金額 6.61 萬億元，同比下降 28.9%。其中，前5月商品房銷售額同比下降31.5%，相較之下6月降幅有所收窄。

受市場環境影響，2022年上半年，萬科集團實現銷售面積1290.7萬平方米，同比下降41.1%；銷售金額2152.9億元，同比下降39.3%。但從單月走勢來看，6月萬科銷售降幅為30.22%，較上半年整體有所收窄。

不過，萬科降幅在進入7月後增加至34.63%。對此，鬱亮坦言，7、8月和6月之間的銷售數據確實出現了比較明顯的落差，“一方面，6月的快速大幅回升，包含疫情回補、季節性等短期因素的影響，後續本身就會有所回落；另一方面，7月以來，出現了‘停貸’事件等等新問題，一些出險企業無法完成交樓，對消費者買房的信心造成了一定影響。”

但在鬱亮看來，這並不會影響市場正常的供需關係。以存量住房舉例，按自然更新速度，存量住房每年要淘汰10至11億平方米，其中一、二線城市要淘汰3億平方米。而按照當前新開工的降幅，新建住宅還達不到自然更新所需要的水平。

“若考慮到居住水平的改善、人口聚集等因素，當前的存量住房市場肯定是偏低的，且不會一直維持在這個水平。”你可能不相信光，但鬱亮相信“居民追求美好生活、改善居住條件的力量。”

由於預期向好，祝九勝相信萬科下半年的銷售業績會比上半年的業績更好。“首先，相信下半年市場會整體回升；其次，公司會調整銷售激勵政策；第三，目前公司在整合自身銷售力量；第四，會加強公司銷售能力的提升和培訓。”

“只要有好產品、好服務，哪怕短期市場環境有壓力，也一定能熬過去。”鬱亮表示，上半年已取得了一定成績，能不能繼續走下去，取決於背後的能力有沒有提升，肌肉有沒有長起來。

手握現金1379.08億

“萬科在規模和債務方面一直比較剋制，所以經營層面有一定的安全邊際。”鬱亮介紹，自去年以來，萬科提早做好應對工作，銷售回款效率一直保持在比較高的水平，債務結構、成本等方面都有進一步的優化和提升。

報告顯示，截至2022年6月30日止，萬科資產總額為18792.02億元，較上年度末下降3.07%；負債總額為14874.9億元，較上年度末下降3.78%；歸屬於上市公司股東的淨資產為2342.35億元，較上年度末下降0.73%。

三項負債指標方面，截至2022年6月30日止，萬科資產負債率為79.16%，較上年度末下降0.58個百分點；剔除預收款項的資產負債率為68.4%；淨負債率為35.5%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和626.4億元。

作為業內為數不多成功融資的房企，萬科通過借新還舊減少融資成本，截至報告期末的存量融資綜合融資成本為4.08%，較上年末進一步降低。

不止是融資，萬科也試圖減少其他費用。期內，萬科管理費用為48.04億元，較2021年同期的49.12億元減少1.08億元；財務費用為2.24億元，較2021年同期的17.47億元減少15.23億元。

“以武漢泊寓舉例，讓負責項目的店長和管家通過小紅書、抖音、鹹魚等平台直接接觸到C端用户。”祝九勝表示，自年初起爭取萬科就不依賴第三方營銷，而是爭取用更少的營銷費用，給客户提供更高性價比的產品。

得益於上述相關數據的優化，儘管上半年市場波動超出了所有人的預期，萬科的經營性現金流仍然實現了淨流入，甚至比去年同期表現更好。數據顯示，2022年上半年，萬科經營活動產生的現金流量淨額為82.88億元，同比增長22.21%；淨資產收益率為5.22%，較去年同期上升0.24個百分點。

受經營性現金流淨流入影響，截至2022年6月底，萬科在手現金及現金等價物1379.08億元，是業內手握現金最多的房企。第二和第三的位置則和營業收入排名對調，中海手握1253.21億元排名第二，碧桂園手握1234.83億元排名第三。

事實證明，風水雖是輪流轉，但老大哥還是老大哥。

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