萬科鬱亮：點點微光最後終能燎原

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）明明才一年時間，但房地產的寒冬，好像比現實長得多。

從密集發佈的調控政策到高樓傾覆的部分房企，再到逐漸失去預期的購房者，房地產行業承受了過去十年都不曾出現的壓力。面對短時間的行業鉅變，萬科董事會主席鬱亮在股東大會有感而發，“但凡有一絲微光，就應該當是光明所在往前走。”

當房地產行業開始調整時，天變黑了，越走天越黑，然後夜深人靜時候天更黑了。在9月7日下午舉辦的媒體見面會上，鬱亮進一步表示，“若繼續慢慢地再往前走，相信星光會慢慢出現，天也可能會亮。”

但當時的鬱亮並不知道微光會在何時劃破黑暗，他稱房地產短期市場已經觸底，但沒有用反彈的説法，而是説恢復，並表示恢復是一個緩慢和温和的過程，這意味着仍然需要時間。

鬱亮在中期業績會上表示，住房的剛性需求仍然很強，依然是個十萬億量級的巨大市場，市場收縮過了頭，反而會積蓄自發修復的動能，要相信居民追求美好生活、改善居住條件的力量。

如果説，市場數據給了鬱亮帶領萬科穿越週期的勇氣，那麼，萬科旗下成千上萬個普通員工則給了鬱亮走出黑暗的底氣。

“股東大會後，我走訪了35個城市，看了100多個項目，項目員工雖然不知道努力是否有成果，但並沒有躺平，而是堅持的做下去，因為不做下去連可能性都沒有。”鬱亮進一步表示，這麼多平凡的崗位上的員工所做的努力，就是他看到的微光。

“點點微光最後終能燎原。”鬱亮堅信。

常做常有、常做常新

“尊重常識，敬畏市場。”這麼多年以來，這八個字對萬科特別重要。

什麼是常識？簡單來説，就是沒有一個永遠單邊上漲的市場，當然也沒有一個永遠下跌、深不見底、永不見底的市場，所以説從常識角度來看，單邊上漲、單邊下跌的市場都不可持續。

明白這一邏輯的萬科對市場起伏抱有敬畏之心。以房企使用槓槓舉例，在規模擴張時代，部分房企特別擅長利用槓桿在短時間內獲得一定的規模，但也會增加負債總額，影響資金安全。

不可否認的是，萬科的規模並不小，但這是建立在安全基礎之上的。截至2022年上半年，萬科資產負債率為79.16%，較上年度末下降0.58個百分點；剔除預收款項的資產負債率為68.4%；淨負債率為35.5%；持有貨幣資金1410.7億元，遠高於短期借款和一年內到期有息負債總和626.4億元。

此外，萬科還是業內唯一一個營收超2000億元房企，其次為碧桂園和中海，分別實現營收1623.63億元和1037.89億元。

之所以能夠逆勢反超，主要是因為萬科對每個城市的經營都十分用心。以哈爾濱市場舉例，萬科項目7月銷售業績是上半年月均水平的2.3倍，萬科哈爾濱公司也從哈爾濱市場排名第八上升為市場第一，萬科金域悦府更是實現了“交付即辦證”。

“萬科一直在做的是，市場特別好的時候不貪婪，特別不好的時候也不要過度恐懼。”鬱亮解釋，不貪婪，是指安全比增長重要，能力比規模重要；不恐懼，是説天下沒有做完的生意，只有做不好的生意。

談及房地產未來發展，鬱亮直言，“房地產市場仍然是10萬億的市場，不可能説沒有就沒有，但恢復也不是直線的，而會是波浪式的變化。”

鬱亮進一步表示，房地產行業現在需要生火取暖，這是最關鍵的問題；常做常有，常做常新，這是行業基本判斷，市場不可能説沒就沒有了。

再困難也不能丟了手藝

“從以前到現在，從個人到企業，常識告訴我們打工人，最需要一門手藝。”在鬱亮看來，有一個好手藝，能做出一桌好菜、能造出一棟好的房子、能做好服務，就一定能活下去。

房地產市場也是這個道理。鬱亮稱，新的不同發展階段有不同的參與者，有不同的主角，但是我相信在不同的發展階段裏的主角，可能都需要具備的是這個階段所需要的能力。比如從開發業務來看，今天只具備單一的開發能力是不夠的，而是需要綜合的能力，例如福州煙台山項目就是萬科多個業務合力完成的產品。

由於重視能力培養，一向以服務取勝的萬物雲業績穩步增長。據萬科2022年半年度報告披露，2022年上半年，萬物雲實現營業收入143.5億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長38.2%，其中，社區空間居住消費服務收入80.8億元，佔比56.3%，同比增長34.8%；商企和城市空間綜合服務收入51.1億元，佔比35.6%，同比增長39.7%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入11.6億元，佔比8.1%，同比增長59.0%。

無獨有偶，萬科泊寓也在中國集中式公寓規模中位列第一。據萬科長租公寓BU首席合夥人胡冬華表示，作為中國集中式公寓規模第一的泊寓，目前已在全國 33 個城市運營長租公寓21萬間，累計開業17萬間，服務客户超60萬人。

物流方面，萬科物流BU首席合夥人張旭介紹，萬緯通過全國端到端倉網布局，為客户保障了供應鏈的韌性。目前已入駐城市47個，服務企業1500+，冷鏈園區47個，倉儲項目163個，倉儲規模1200萬平方米。

得益於分散佈局上述產業，截至2022年6月底，萬科在手現金及現金等價物1379.08億元，是業內手握現金最多的房企。

“有一身手藝的時候，就有機會活下去。”鬱亮表示，“我們當好農民種好地，始終擁有打糧食的本領。”

鬱亮進一步強調，再困難也不能丟了手藝，把手藝丟掉之後才真是沒什麼機會，因為社會不再需要你。

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