廣州20宗地塊538億起拍，恒大足球場等地降價回爐

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）9月9日中秋節前夕，廣州市第三批集中供地名單出爐。

觀察者網從廣州市公共資源交易中心獲悉，本次共推出20宗土地，佔地總面積208萬平方米，包含多宗核心區高質量涉宅用地，總起拍價高達538.54億元，接近該城前兩批集中工地收入總和（約550億元）。

廣州11區中，此輪供地只有越秀區暫時斷供，海珠、南沙、花都3個核心區均有3塊土地提供，中心五區佔比達到一半。

且為了調動房企參拍積極性，部分重新掛牌地塊明顯降價，包含2宗此前流拍地塊以及恒大足球場、華夏幸福新隆沙地塊退地後重塑，註定將成為全行業關注熱點。

行業普遍認為，廣州此次土拍乾貨滿滿，且價格誠意十足，吸引了不少央企與大型國資房企目光，比之前兩批土拍應當可以取得更好成績。且中秋節前釋放信息，亦有助於幫助樓市加速復甦。

187億元刷新今年全國總價地王

其中，位於荔灣廣船區域的芳村大道南以東地塊，起拍價高達187.6億元，成為今年全國範圍內土拍總價最高地塊，也是廣州供地史上總價第二高地塊，僅次於亞運城（2009年出讓，起始價165億元，成交價255億元）。

資料顯示，該地塊為二類居住用地兼容商務（商業）用地及其他交通設施用地，地塊總面積為40.02萬平方米，其中可用建設用地面積13.07萬平方米，計算容積率建築面積接近100萬平方米，掛牌起始價187.6億元。

按照起始價與全部計容面積計算，該地塊樓面價僅為1.915萬元/平方米，相較於荔灣廣船區域約6萬元/平方米的均價而言，絕對稱得上一塊肥肉。且從項目體量和屬性來看，不久後將成為下一個廣州地標建築。

該地塊最高限制地價215.74億元，超過最高限制地價後，停止網上競價，改為搖號確定競得人。

然而最終該地塊花落誰家尚不得知，但毫無疑問的是，想要拿下這一地塊，只有商業運營、基礎設施建設、整體設計佈局、強大資本等各方面綜合實力過硬的頭部房企方有實力。

有行業人士猜測，唯有包含華潤在內的央企有這方面興趣與實力。

因為地塊雖好，配建及自持等各方面要求也不少。

項目建成後，競得人須在商務（商業）地塊自持商業商務物業不得低於計算容積率建築面積18萬平方米，自持物業的自持年限不少於10年。

競得人須配建辦公物業計算容積率建築面積5萬平方米（以不動產登記建築面積為準），配建辦公物業建成並通過相關部門驗收後，由廣州市荔灣區人民政府指定單位按2500元/平方米的價格回購。

還需要按規劃條件負責建設市政道路用地、綠地用地，並與項目主體同步建設、同步驗收，建成竣工和驗收合格後無償移交廣州市荔灣區人民政府指定部門。

此外，位於客村板塊的廣州大道南788號一期AH031525地塊，在客村地鐵站周邊，接近4萬元/平方米的起拍價，同樣受到關注。

該地塊起始價12.17億元，計算容積率建築面積不超過3.07萬平方米，全部為普通住宅用地。

其競價規則中，除了城市道路、綠地等方面的配建要求之外，還包含2704平方米配建政府性統籌用房，該政府性統籌用房建成並通過相關部門驗收後，無償移交給廣州市海珠區政府指定單位。

4宗回爐重啓，恒大足球場地塊也在其中

值得一提的是，本次供地不少熟悉面孔被“回爐重造”，再次掛牌出讓。

其中，天河區育新街南側AT0304011-1地塊和白雲區小坪村AB2711014地塊均為第二次集中供地中流拍的地塊。

公開數據顯示，天河區育新街AT0304011-1地塊第二輪集中供地掛牌起始價約為24.42億元，本次約為20.67億元，價差約3.7億元。

白雲區小坪村AB2711014地塊上一輪集中供地，掛牌起始價約為13.65億元，本次約為10.67億元，價差約2.98億元。

而真正吸引業內目光的是荔灣區珠江隧道口以西、珠江以南 AF020112、AF020119地塊。

不過在2年前，這塊土地還屬於河北房企華夏幸福，2020年6月其以68.39億底價拿下荔灣新隆沙六宗地塊。

然而此後不久，華夏幸福暴雷，地塊也隨之被退回，且拆分為兩大單元。本次出讓地塊正是其中之一，為包含配建安置房的商住綜合用地，總起拍價38.58億，佔地面積13.3萬平方米，計容建築面積20萬平方米。

最終，該地塊花落誰家成為各家關注的焦點。

另一宗被行業熱議的地塊為番禺區謝村居住及商業商務地塊，正是恒大足球場所在地。

2020年4月，恒大以68億元底價獲取的番禺謝村體育設施和產業配套地塊。本次掛牌地塊為其商業與住宅部分，不含原有的產業部分，起拍價31億元，同樣是良心價。

但據未經證實的市場傳聞，該地塊可能正在面臨較為複雜的債務問題，大概率將由廣州城投接盤。

停工中的“恒大足球場”

“競自持”規則首次取消，改為搖號

競拍規則方面也有調整，過往“競自持”規則被首次取消，改為搖號“拼手氣”。

所謂竟自持，是指當報價達到最高限制地價後，競買方式轉為競企業自持商品住房建築面積，該部分面積不可作為商品住宅出售。會增加房企的拿地、運營成本。

取消後，地塊價高者得，當多為競標人達到15%的封頂溢價後，便通過搖號方式確定最終得主。

此外，上一輪還有海珠鋅片廠地塊特殊保留，此次全面開放。

另有一些為地礦“量身定製”的出讓條件，如天河區的瀝青攪拌廠地塊，要求競得人負責土壤修復等條件。

而禁用“馬甲”、嚴查資金來源、15%封頂溢價率、20%保證金等規則不變。

特別是體驗了“馬甲”對於搖號公平性的破壞力之後，各地幾乎都將其視為必禁選項之列。

廣州競標規則中明確表示，同一名申請人只能進行一次交易申請（含聯合申請）。自然人及由其擔任法定代表人的法人或其他組織，或者同一法定代表人的法人或其他組織視為同一名申請人；凡與申請人之間有參股、控股等關聯關係的法人或其他組織，也視為同一名申請人，但申請人的母公司為上市公司的，該上市公司的非控股股東除外。如申請人違反上述規定的，出讓人有權單方面取消申請人競買資格，已簽訂土地出讓合同的，有權單方面解除出讓合同，競買保證金不予退還。

需要指出的是，有熟知本地樓市的房企人士向觀察者網分析稱，作為四大一線城市中對於土地財政依賴程度最高的城市，廣州今年前兩批集中供地結果並不理想，不少二線城市都有國資兜底，保證不會流拍。

廣州推出地塊質量和數量並不差，卻不僅出現多地流拍，且對於外來房企吸引力明顯不足。因此此次土拍有意調低土地價格與出讓條件，放出了更多熱門地塊存貨，以期吸引更多投資者目光。

數據顯示，廣州2021年，首次執行集中供地全年入賬超1777億元；而2022年前兩批集中供地僅收穫土地出讓收入550.6億元，為去年全年31%。

在克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉看來，目前廣州一二手房市場都已經顯露築底回穩的跡象，特別是二手房市場作為先行指標，已經連續5個月維持在7000-8000餘套的水平。廣州第三批次供地選擇在樓市傳統的“金九銀十”節點推出，亦有利於調動樓市需求入市的熱情，開發企業應緊抓時機，加大推貨和營銷的力度。