香港二手樓價連跌8周，有業主賠本20%也要賣房

香港樓市近來表現堪憂。

受新冠肺炎疫情衝擊及美國頻繁加息的影響，一向堅挺的香港樓價呈現跌勢。9月9日最新公佈的中原城市領先指數CCL（反映主要大型屋苑二手住宅樓市走勢）報171.83點，連續8周下跌，跌幅共計5.09%，創下2019年2月以來新低。

香港差餉物業估價署公佈的最新數據亦顯示，今年首七個月，香港樓價已累計下跌4.52%，抵消了去年約3.69%的升幅。

九龍區樓價率先跌破2019年低位，不少業主賠本賣樓

中原城市領先指數CCL由香港大型地產中介中原地產發佈，主要反映大型屋苑二手住宅的樓市走勢。中原地產研究部高級聯席董事黃良升指出，9月2日-9月9日這一週，香港四大區域的領先指數均出現了下跌的情況。其中，九龍樓價跌幅最大，領先指數只有163.08點，是2018年1月以來最低。

整個8月，中原地產共成交二手房屋2341宗，總計金額達到193億港元，該金額較7月下跌2.5%，創下2020年1月的153.7億元后31個月新低。此外，公佈的部分住宅成交情況亦顯示，受樓價下跌趨勢影響，不少業主着急賣房套現，賠本成交的情況屢屢出現。

9月14日，香港地產中介窗口上張貼的二手房海報，不少都標出了“劈價”“清貨價”等字樣。（受訪者供圖）

公開數據顯示，日前，牛頭角得寶花園H座高層一套實用面積253平方英尺的房屋以389萬港元的價格售出，而原業主2019年7月的購房價則是463萬港元。持房三年，在不計算税款、佣金及雜費的情況下，僅賬面虧損就達到16%。

香港“十大屋苑”之一的沙田第一城近日也剛剛售出一套實用面積327平方英尺的房屋，該房兩個月前標價568萬港元，最終成交價475萬港元，而原業主五年前購入的價格僅比成交價高一萬港元。

香港本地地產中介告訴記者，市場預計美聯儲9月很有可能加息75個基點，不少業主抱着在加息前賣房套現的心態，議價空間也較之前增加不少。甚至有業主擔憂樓價還會繼續下跌，即使虧本不少也要套現。

今年6月，位於何文田天鑄7座低層D室一套房屋以4880萬港元的價格售出。歷史成交記錄顯示，該房屋實用面積1479平方英尺，原業主2017年7月以約6140萬港元購入，2020年曾標價7500萬港元。若以最終成交價格計算，賬面虧損1260萬港元，達20.5%。

中介表示受加息、樓市下降影響，業主願意接受的議價空間增大

加息陰霾下地產承壓，預計今年樓價將下跌8%至10%

一直以來，香港都實行聯繫匯率制度，將香港本地貨幣與美元掛鈎。自3月份美聯儲開啓加息週期以來，香港金管局跟隨上調基準利率，港元匯率頻頻觸及弱方兑換保證。截至9月15日，一年期香港銀行間同業拆借利率（Hibor）如今已經升至3.98155%，為2007年11月以來的最高水平。

Hibor的上行背景下，銀行加息壓力倍增。自3月起，就有業內分析人士提出，銀行最優惠貸款利率大概率會隨之上調，進而推升按揭貸款成本，增加香港房地產市場壓力。

8月中旬，香港滙豐銀行成為了首個宣佈提高貸款利率的銀行。將其與Hibor相關的房屋貸款（H按）的上限從新申請的2.5%提高到2.75%。渣打銀行隨後也宣佈將抵押貸款利率上調25個基點。若按照加息後的貸款利率估算，以向銀行申請500萬港元的30年期抵押貸款為例，加息後，業主的每月還款預計將增加1324港元，相比之前增加了6.7%。

花旗銀行研究部香港經濟師雷智顏分析，預期美國今年共加息275點子，加息步伐急，亦將加快香港的資金外流，須關注對資產價格的壓力。她判斷稱，美國加息對香港樓市的負面影響，或需半年至9個月才能消化，預期今年樓價下跌8%至10%。

特區政府財政司司長陳茂波近日表示，隨着美國加息，9月香港的最優惠利率可能要上調，市民供樓負擔增加，但他不覺得未來樓價會出現斷崖式下跌，輕微波動則會經常有。

加息的影響之外，屢屢推出的新樓盤也對二手樓盤的吸引力造成了一定影響。尤其是近年來，隨着香港居住環境壓力倍增，不少地產商紛紛推出“納米盤”等小户型樓盤，不到20平方米的面積可以滿足一室一廳一衞甚至兩室一廳，從設計和價格上更容易受到年輕人的青睞。

此外，為了促進銷售，地產開發商在推出新盤時往往也會加大補貼力度，尤其是在加息的背景下。相比較而言，儘管新樓盤的售價普遍高於同地區二手樓房，仍然比較受歡迎。

中原地產8月錄得的數據顯示，一手私人住宅方面，8月份共成交1,555宗及119.7億港元，較7月份的1,169宗及134.3億港元分別上升33.0%及下跌10.9%。宗數創2021年11月的1,857宗後9個月新高，金額創2022年4月的36.2億元后4個月新低。反映7月發展商積極推售大型新盤，加上新盤價錢貼市，以致宗數止跌回升。

特區政府是否會“減辣”託市？

過去幾十年間，香港樓市價格一直飆升，直到目前仍然是全球房價最高的城市之一。如今，樓價高、租金貴仍是困擾香港民眾的嚴峻民生問題。香港特區政府發佈的2021年《長遠房屋策略》週年進度報告顯示，有超22萬人居住於籠屋、板房和劏房。

為遏制外來資本對香港樓市的投資和炒賣需求，過去十年間，香港特區政府屢屢祭出“辣招”，通過增加印花税、收緊貸款等相關措施調控房價。如“雙倍印花税”制度規定，自2013年2月起，非永居身份在香港購房除繳納15%的從價印花税外，還需繳納15%的買家印花税。

自政策推出以來，香港業內曾多次討論是否取消“雙倍印花税”，並在2021年年初撤銷非住宅物業雙倍從價印花税。但對於私人住宅領域，則一直未曾“鬆綁”。近日，香港行政會議召集人葉劉淑儀接受訪問時表示，考慮免除內地置業者的雙重印花税，以提振經濟，並扭轉人才流失局面，這是政府正在考慮的措施之一。

消息甫一傳出，特區政府財政司司長辦公室發言人立即出面對該消息澄清，指出“沒有相關討論”，並明確指出沒有任何相關計劃。財政司司長陳茂波亦表示，香港上半年樓價及租金回落約3%只是短期情況，政府不會因一些短期波動而輕易“減辣”。

儘管該消息已被澄清，但仍然在市場上引起了廣泛討論。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑在接受媒體採訪時對該消息表示贊成及歡迎，認為若措施放寬，相信可實時帶旺豪宅市場，2000萬港元以上成交可望增30%。

“全球經濟下行已是不爭事實，現時適度鬆綁樓市措施，可讓樓市重返正常市場機制，而且減辣不費政府一分一毫，反或帶來更多税收。”陳永傑説。

（《中國經濟週刊》記者 張燕）