幾乎所有活着的房企，都在瞄準康養

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）人口老齡化已經被公認為21世紀重大世界性社會問題之一。

據民政部預測，“十四五”期間，中國老年人口將突破3億，從輕度邁入中度老齡化社會。

隨着老齡化程度不斷加深，相關機構和產業也都在利用自身優勢，積極投入康養產業藍海。

特別是房地產開發行業正處於歷史的低谷，幾乎所有活着的房企都在謀求多元化產業協同發展，康養就是其中之一。

億翰股份康養產業事業部總經理張小兵在日前的“2022中國產業資源戰略峯會”上總結稱，中國養老產業發展已經從快速佈局搶佔點位的時代，逐漸向精細化運營時代發展。

而在這一階段，房企等民營資本的參與是關鍵一環。

“我們在重資產的比拼上必然無法與動輒數十億元的險資相抗衡，因此只能比拼服務，利用自身在房地產相關領域積累的優勢，在精細化、標準化的服務中佔據先機。”綠城康養集團副總經理楊滿珠向觀察者網表示。

97%老人選擇居家或社區養老

國家衞生健康委員會調查數據顯示，我國多數老年人選擇的是居家和社區養老兩種模式，並形成了“9073”的格局，即90％左右的老年人選擇居家養老，7％左右的老年人依託社區支持養老，3％的老年人入住機構養老。

而居家養老往往又依託於社區養老。近年來，國家不斷推動養老服務發展的重心向居家社區傾斜。

民政部養老服務司副司長李永新日前在接受媒體採訪時表示，要指導推動各地在區縣層面建設連鎖化運營、標準化管理的示範性居家社區養老服務網絡，建設鄉鎮（街道）區域養老服務中心和社區嵌入式養老服務機構。

截至2022年第一季度，全國社區養老服務機構和設施32萬個，牀位308萬張，分別佔到全國養老服務機構設施數和牀位數的88.9%、38%。

目前，康養產業發展已經形成“國家隊”+“險資隊”+“其他隊”三足鼎立的市場格局。

國家隊是產業發展穩定器，代表政策和市場發展趨勢。

險資則憑藉龐大的資金規模以及自身與養老保障體系的天然契合，紛紛將養老服務併入保險主業之一，早早佔據市場先機。

而“其他隊”往往最能代表市場力量。

其中，作為“家”或者“社區”的建設者，房企自然成了康養體系建設的重要參與者。

“拼服務”也是一種選擇

隨着中國老齡化程度不斷加深，康養領域的市場還在擴大，競爭也同樣激烈，各個企業的佈局方式差異化較為明顯。

有行業人士告訴觀察者網，房企最早接觸康養，幾乎都是作為地產主業的延伸，從完善自己產品和服務體系開始的，以增加自己的房子的競爭力。因此，樓市行情越差，房企對於康養產業的投入反而越大。

如今，房企更是由於流動性危機不斷加深，不得不暫時“放棄”主業，將主要目光投向物管、康養、商管等輕資產運營領域，以期在各自擅長的領域發展新賽道。

如綠城、萬科、復星等幾家佈局康養較早的房企，已經形成了較為完善且各具特色的產業體系。

“就目前而言，泰康、太平洋、平安等頭部險資的目標客羣是金字塔頂端的羣體；國家隊的服務內容更多是具有普惠型養老性質，主要針對佔據多數的大眾羣體；而位於金字塔腰部的人羣，才是包括房企在內的其他社會資本目標客户。”楊滿珠介紹稱。

從投資方式上來看，各家企業也有不同看法。

在綠城看來，在重資產的康養機構建設方面，很少有民營資本能夠與動輒出資幾十億元的險資相抗衡。

因此只能比“拼服務”，利用自身在房地產相關領域積累的優勢，在精細化、標準化的服務中佔據先機。

“我們的目標非常明確，就是成為全國第一的輕資產康養服務運營商。”楊滿珠表示，綠城也不排除去拓展部分好的公建民營項目，或者是租賃一部分好的物業來做，通常經營權限在15年至20年。

楊滿珠透露，綠城康養發展到現在已有10年時間，開業項目有10家、6000多個牀位。

康養體系多元化

相較於綠城，復星的優勢更偏向於對於康養“生態圈”打造，利用自身地產及醫療、保險、文旅等優勢為康養產業賦能。

復星康養總裁助理梁傑向觀察者網舉例稱，如與復星醫藥共同建立合資公司，合力打造康復護理項目，有了專業的醫療體系，才能打造全生命週期的健康服務的生態閉環。復星康養利用核心能力及優勢，去撬動整個復星的資源、政府的資源、資本市場的資源、以及全球優質合作伙伴的資源。

再如與保險業務端的復星保德信、復星聯合健康險展開合作，幫助康養業務迅速擴大規模和市佔，養老通過高端線下場景營建和服務保障，為保險負債端撬動提供助力，形成互相促進的正向循環。

事實上，醫療與保險恰恰也是居家養老的最大痛點。

無論是養老資源焦慮、財富焦慮、尊嚴失落、子女負擔、孤獨等心理困擾，還是健康誤導、就醫問診困難、專業上門護理難尋、失智易受護工欺負等，都是長久以來康養產業發展緩慢的一道壁壘。

而作為第三支柱養老保險制度中的重要成員，佔據了先天優勢的險資，也是最早開拓“醫養結合”模式，並付諸行動的機構。

如泰康保險，2007年就提出醫養結合概念，啓動養老社區業務佈局，將虛擬的保險支付與實體醫養服務相結合，構建大健康產業生態體系。

再如平安，憑藉自身龐大的資金實力，打通與養老相關的醫、食、住、行、財、康、養、樂、護、安十大場景問題，提出“一站式居家養老”。

從這一點來看，同樣作為複合型企業的復星，幾乎再走與險資同樣的康養佈局道路。

在談及企業未來可能的業務新方向時，梁傑坦言，養老行業跟其他的行業並無二致，企業的核心都是回報。

有資深行業人士向觀察者網指出，無論康養生態圈還是所謂的一站式養老，都代表着傳統康養模式不斷趨向產業化與多樣化，養老服務模式、農村集體養老模式、月子中心模式等新型康養模式不斷湧現，呈現出市場更加細分化、服務內容專業化、全家庭體驗產品多樣化等特徵。

他預計，未來將有更多來自不同產業鏈條的民間資本，以自己擅長的方式參與其中，共同為改善民生貢獻力量。