前浪還死在沙灘上，魔方生活的二房東生意看不到未來

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）帶着港交所長租公寓第一股光環上市的魔方生活，各項數據並不理想。

9月26日晚間，魔方生活向港交所提交上市申請書。數據顯示，2019年至2021年，魔方生活分別實現收入9.47億元、9.49億元、14.71億元，複合年增長率為24.7%；截至2021年6月30日止六個月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%。

收入連年上漲，淨利潤卻坐起來過山車，2019年至2021年，魔方生活分別實現淨利潤0.64億元、-2.31億元、2.95億元，複合年增長率雖高達115.6%，但卻無法掩蓋其在2020年出現增收不增利的局面。

進入2022年，魔方生活在上半年獲得淨利潤僅41萬元，不僅較2021年同期的16170.2萬元（1.62億元）減少99.75%，甚至連其2021年同期淨利潤的零頭都不到。

“獨立的”第一

2009年，魔方生活在南京開出第一家門店，成為國內集中式長租公寓行業的第一個吃螃蟹的人。彼時，中國長租公寓市場還處於空白階段，無論是行業成熟度還是相應的規章制度、盈利模式等都有待完善。

在長租公寓到底能不能掙錢的疑問中，魔方生活憑藉數次融資跑馬圈地，2013年進入上海和廣州，2014年擴展到北京和深圳，2016年新增杭州，截至2021年底，魔方生活共運營75887套在營公寓。

根據弗若斯特沙利文的資料，以截至2021年12月31日在營公寓數量計算，魔方生活在獨立的集中式長租公寓運營商中排名第一。魔方生活也將這一點作為企業優勢，並表示之所以能夠從競爭者中脱穎而出，是因為自身是“中國規模最大、發展迅速的獨立的集中式長租公寓服務平台。”

但若將“獨立的”前綴去掉，魔方生活這“第一”的位置就坐不穩了。

據克而瑞整理的中國住房租賃企業開業規模榜TOP10顯示，2021年萬科泊寓以15.7萬間的成績領先，位居榜首，也是唯一一家開業規模突破15萬間的租賃企業；龍湖冠寓也已突破10萬間開業規模；魔方生活由於不像房企系擁有較強的資源背書，發展至今已開業9.2萬間。

也就是説，若單純按開業規模計算，魔方生活並不是中國規模最大、發展迅速的集中式長租公寓服務平台。

進入2022年，魔方生活雖在大連、福州、廣州、杭州和合肥等10餘個城市佈局了超過6500間白領公寓，但整體開業數量仍排在萬科泊寓、龍湖冠寓之後，位居第三名。招股書披露，截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓。

可對比的是，同期，萬科泊寓累計開業16.95萬間，管理房源20.99萬間；龍湖冠寓開業規模超11萬間，較2021年底增長3.77%。

值得一提的是，萬科董事會主席鬱亮在拆分萬物雲上市之際曾表示，萬科泊寓規模位列集中式公寓全國第一，相信再經過幾年耕耘，泊寓也能達到上市的條件。

這意味着，若泊寓同樣擇在港交所上市，那麼，魔方生活“港交所長租公寓第一股”的光環也將不保。

“我們在租賃公寓市場面臨激烈競爭。”魔方生活坦言，倘若公司未能有效應對競爭，既有可能會失去市場份額，且公司的業務、前景及經營業績可能會受到重大不利影響。

出租率下滑

和排名第三相比，不斷下滑的出租率更需要引起重視，因為這決定了魔方生活的整體利潤水平。

招股書顯示，魔方生活運營租賃公寓的模式有兩種，分別是直營模式、加盟管理和第三方託管模式。2022年上半年，魔方生活在26座城市的394個地點經營76190套在營公寓，其中，直營模式經營50074套，佔比65.72%；加盟管理及第三方託管模式經營26116套，佔比34.28%。

雖然加盟管理及第三方託管模式佔比不少，但對魔方生活收入的貢獻並不大。數據顯示，2019年至2021年，魔方生活加盟管理和第三方託管模式分別產生收入920萬元、1870萬元及3780萬元，佔同期總收入的1.0%、2.0%及2.6%，截至2022年6月30日止六個月，加盟管理和第三方託管模式產生收入17.6百萬元，佔同期總收入的2.1%。

直營模式仍是魔方生活收入的主要來源。2019年至2021年，魔方生活通過直營模式分別產生收入9.11億元、9.13億元及13.9億元，佔同期總收入的96.2%、96.2%及94.5%，截至2022年6月30日止六個月，魔方生活自直營模式產生收入8.09億元，佔同期總收入的95.2%。

作為收入佔比超9成的主力軍，直營模式面臨出租率下滑的困境。數據顯示，2019年至2021年，魔方生活直營模式的平均出租率分別為88%、80.2%、86.5%，整體呈現下滑趨勢。

截至2022年6月30日止六個月，魔方生活直營模式的平均出租率為82.4%，較年前減少4.1個百分比，其中，藍領公寓出租率為85.4%，同比增加0.4個百分點；白領公寓出租率為81.2%，同比減少5.8個百分點。

和其他行業不同的是，受租賃市場先拿房、後招租模式影響，哪怕在出租率下滑、收入減少的情況下，長租企業仍需向業主支付租金及向員工支付薪資，並需要進行定期維修及維護以保持租賃公寓的吸引力。

“我們向客户轉移增加的成本的能力有限，因為租金在租期內相對固定。”魔方生活坦言，即使公司的收入減少，成本及開支仍可能會保持不變或增加，而這可能會對公司的淨利潤率及經營業績造成重大不利影響。

受此影響，截至2022年6月30日止六個月，魔方生活收入8.5億元，較2021年同期的6.85億元增加24.15%；淨利潤僅41萬元，較2021年同期的1.62億元減少99.75%，陷入增收不增利的困境。

魔方生活表示，倘若公司未能提供令人滿意的客户體驗或以其他方式維持或提高客户信任，公司的客户基礎規模及公寓的出租率可能會停滯不前或下降，會對公司業務造成重大不利影響。

一年內資金缺口超4億

作為與商業地產類似的重資產賽道，長租公寓的擴張離不開大筆資金。

據觀察者網不完全統計，魔方生活此前共完成4輪融資：2012年6月，魔方生活完成A輪融資並啓動全國發展戰略；2012年12月，魔方生活獲得華平投資B輪融資；2016年魔方生活獲得3億美元C輪融資，中航信託領投、美國華平集團跟投；2019年魔方生活獲得1.5億美元D輪融資，中航信託、美國華平集團、加拿大領先的養老基金管理公司CDPQ等跟投。

但這些資金遠遠不足以覆蓋魔方生活的擴張投入，不得以，魔方生活選擇舉債擴張。截至2022 年上半年，魔方生活總資產為139.22億元，總負債為113.78億元，負債率達81.7%，其中，流動負債總額為27.22億元，非流動負債總額為86.56億元。

具體來看，魔方生活的流動負債淨額由截至2019年底的7.03億元增加90.7%至2020年底的13.41億元，再進一步增加12.4%至2021年底的15.06億元。截至2022年6月30日，魔方生活的流動負債淨額為15.43億元。

對於流動負債淨額的不斷增加，魔方生活表示，主要是租賃及經營的公寓社區數量增加，導致租租賃負債的即期部分有所增長；其他應付款項及應計費用隨着業務擴張而增加。

與此同時，魔方生活現金及現金等價物淨額減少。數據顯示，截至2022年6月30日，魔方生活經營活動所得現金淨額為5.58億元，投資活動所得現金淨額為-0.88億元，融資活動所得現金淨額為-4.98億元。

受此影響，截至2022年6月底，魔方生活現金及現金等價物淨額為-0.27億元，在手現金及等價物僅6.23億元，同期魔方生活一年內償還的銀行及其他借款為10.49億元，資金缺口約4.26億元，遠不足以覆蓋短期債務。

知名地產分析師嚴躍進分析認為，魔方公寓此次尋求上市，看似時機不好，其實反過來也是一個最好的時機，尤其是在房地產下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若是上市，後續房源收購的成本有望降低，對於其擴大經營規模有積極的作用。

另值得一提的是，上市並不是企業的終點，而是企業發展另一階段的起點，在資本市場上的眾多長租玩家也不乏有“前浪死在沙灘上”的情況。譬如，真正的長租公寓第一股青客公寓，在上市兩年後就進入破產清算結階段；蛋殼公寓的一聲響雷，不僅結束了自己的上市之旅，也揭開了長租企業爆雷的序幕。

此次魔方公寓上市是緣是劫，還未可知。